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Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung

Zwangsräumung

Die Zwangsräumung im Zwangsvollstreckungsrecht ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem ein Schuldner aufgrund eines vollstreckbaren Titels (z. B. ein Urteil oder ein Vergleich) gezwungen wird, eine Immobilie zu räumen und dem Gläubiger zu übergeben. Dies geschieht in der Regel, wenn der Schuldner trotz Kündigung und Räumungsaufforderung die Immobilie nicht freiwillig verlässt. Die Durchführung der Zwangsräumung erfolgt durch einen Gerichtsvollzieher.

Die häufigsten rechtlichen Probleme im Zusammenhang mit der Zwangsräumung im Zwangsvollstreckungsrecht sind:

1. Fehlender oder fehlerhafter Vollstreckungstitel: Ohne einen rechtskräftigen und vollstreckbaren Titel kann keine Zwangsräumung durchgeführt werden.

2. Unklare Besitzverhältnisse: Wenn nicht eindeutig geklärt ist, wer der rechtmäßige Besitzer der Immobilie ist, kann dies die Durchführung der Zwangsräumung erschweren.

3. Widerstand des Schuldners: Der Schuldner kann versuchen, die Zwangsräumung zu verhindern, indem er beispielsweise Vollstreckungsschutz beantragt oder Rechtsmittel einlegt.

4. Unzureichende Sicherheitsleistung des Gläubigers: Der Gläubiger muss in der Regel eine Sicherheitsleistung erbringen, um die Kosten der Zwangsräumung zu decken. Ist diese nicht ausreichend, kann die Zwangsräumung nicht durchgeführt werden.

5. Probleme bei der Durchführung der Zwangsräumung: Hierzu zählen beispielsweise Schwierigkeiten bei der Terminfindung mit dem Gerichtsvollzieher oder Probleme bei der Lagerung und Verwertung des Inventars.

6. Härtefallregelungen: In bestimmten Fällen kann die Zwangsräumung aufgrund von Härtefallregelungen ausgesetzt oder verhindert werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Schuldner schwer krank ist oder kleine Kinder hat.

7. Fehlende Mitwirkung des Schuldners: Der Schuldner ist verpflichtet, bei der Zwangsräumung mitzuwirken. Verweigert er dies, kann dies zu weiteren rechtlichen Problemen führen.

Zwangsräumung Besitzer bleibt einfach wohnen

vom 14.11.2014

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Michael Pilarski / Nienburg

Habe am 08.10. eine Eigentumswohnung ersteigert und eine vollstreckbare Ausfertigung erhalten. Dank der Beratung vom Haus und Grund eV.. Habe ich eine Räumungsaufforderung zum 01.11.von der Gerichtsvollzieherin zustellen lassen. So weit so gut. Diese blieb unbeantwortet. Deshalb hab ich die GVin mit der Zwangsräumung nach dem Berliner Modell beauftragt, welche zum 05.12. angesetzt wurde. Jetzt rie ...

Zwangsräumung - Einweisung in das Eigentum

vom 15.5.2021 für 53 €

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Sascha Lembcke / Kiel

Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe im Wege einer Zwangsversteigerung ein Grundstück erworben auf dem ein Haus steht. Die Zwangsversteigerung fand statt, weil sich die Erben des Grundstücks nicht über dessen Verwertung einigen konnten. In dem Haus leben noch einige der Erben. Ich habe die Zwangsräumung gegen die Erben, die noch im Haus wohnen beantragt und die Zwangsräumung wurde auch geneh ...

Zwangsräumung - Nutzungsentschädiung - Zutritt zum Haus

vom 1.11.2015

Hallo, wir haben ein Haus ersteigert und uns liegt ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss vor. Der bisherige Eigentümer zeigt sich nicht kooperativ. Wir möchten ihm eine Frist zur Räumung setzen und eine Nutzungsentschädigung fordern. Wir planen außerdem, den Gerichtsvollzieher bereits jetzt mit der Zwangsräumung nach § 885a ZPO zu beauftragen, wobei schon fest steht, dass die Räumung erst i ...

Kann Neueigentümer mit bestehenden Titel Zwangsräumung betreiben?

vom 6.3.2011

guten tag, mit der vollstreckbaren ausfertigung des zuschlagsbeschlusses in der zwangsversteigerung kann ich mich an einen gerichtsvollzieher wegen zwangsräumung wenden. wenn ich aber vor zwangsräumung das haus verkaufe, wie sieht es dann mit der zwangsräumung für den neueigentümer aus? ...

Zwangsräumung auch gegen Untermieter (Verein)

vom 8.3.2011

Es geht um eine Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss, also keine "Berliner Räumung": Kann ein Untermieter (in diesem Fall ein eingetragener Verein) Rechte im Fall einer Zwangsräumung geltend machen? Der Räumungstitel erstreckt sich nicht auf diesen Untermieter. Der Verein ist offiziell unter dieser Adresse gemeldet. (so wie im übrigen auch eine GmbH & Co. KG, auf die sich der Räumungstitel eben ...

Kosten einer Zwangsräumung

vom 19.2.2013

Sehr geehrte Damen und Herren, ich hatte der Gerichtvollzieherin und dem neuen Besitzer 7 Tage vor dem anstehenden Zwangsräumungstermin mitgeteilt, dass die Wohnung geräumt ist und die Schlüssel übergeben sind. Die GVin hat dem Umzugsunternehmen laut Rechnung für die Bereitstellung aber erst 2 Tage vor dem Räumungstermin mitgeteilt, dass die Räumung nicht mehr erfolgen muss. Jetzt soll ich für d ...

Überhöhte Kosten einer Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher

vom 29.11.2011

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Karlheinz Roth / Holm

Ich habe vor kurzem ein Haus im Rahmen einer Zwansgversteigerung gekauft. Derzeit nutzt das Haus noch der Alteigentümer, jedoch ohne meine Billigung. Ich habe daher einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt. Dieser wollte für die Räumung einer 3-Raumwohnung (ohne Keller) von mir einen Kostenvorschuss von zunächst 3.000 EUR. Nach meinem Protest hatte er auf 2.500 EUR reduziert. Ich ...

Zwangsversteigerung, Zwangsräumung, Schuldnerschutzklage aus Sicht des Ersteigerers

vom 5.8.2014

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Raphael Fork / Dortmund

Sehr geehrte Rechtsanwälte, Ich beabsichtige ein Zwangsversteigerungsobjekt zu erwerben. Dieses wird von den Eigentümern seit sicherlich mehr als 30 Jahren selbst noch immer bewohnt. Es handelt sich um ein älteres Ehepaar, Ehemann 74, Ehefrau 80 Jahre alt. Es besteht keinerlei Kooperationsbereitschaft seitens der Eigentümer und auch dem Gutachter wurde kein Zutritt auf das Grundstück, geschweig ...

Untermieter verhindert Zwangsräumung, § 750 ZPO

vom 14.3.2013

Ein Mieter sollte mit Zwangsräumung aus der Wohnung gewiesen werden. Quasi im letzten Moment "präsentierte" er gemäß § 750 ZPO einen Untermieter, (s)eine GmbH, die aus diesen Räumen ihre Geschäfte betreibt (Werbeagentur). Der GVZ hat daraufhin den Räumungstermin aufgehoben. Kann der Richter den GVZ "zwingen", fortzufahren? Mit welcher Zeit muß andernfalls jetzt wohl gerechnet werden, bis auch g ...

Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung

vom 19.12.2018

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Sascha Lembcke / Kiel

Ich habe eine Wohnung aus der Zwangsversteigerung erworben und auch sofort die vollstreckbare Ausfertigung zu Räumung der alt Eigentümer beim Gericht beantrag und bekommen. Der Gerichtsvollzieher hat die Räung für den 19.12.2018 angesetzt. Soweit alles nach Plan. Gestern den 18.12.2018 habe ich über den Gerichtsvollzieher morgens erfahren, das die Räumung abgesagt ist. Bis zum 01.03.2019 eins ...

Zwangsräumung trotz psychischer Krankheit des Mieters, Verlust allen Inventars

vom 25.7.2017

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Karlheinz Roth / Holm

Sehr geehrte Damen und Herren, erst vor wenigen Tagen erfuhren wir davon, dass unsere seit sechzehn Jahren psychisch kranke Tochter (Alter 33, Diagnose: Paranoide Schizophrenie) schon im April in Leipzig zwangsgeräumt wurde. Unserer Tochter fehlt leider trotz Abitur und enormem Intellekt jede Krankheitseinsicht - also "Stimmenhören" wegen fehlender Medikation. Die mit der Räumung beauftragte Ge ...

Gläubiger: Rechtslage bei Vollstreckungsschutz und Forderungen aus der Zwangsräumung

vom 6.5.2010

Sehr geehrte Damen und Herren, Ich habe am vor wenigen Wochen ein Doppelhaushälfte ersteigert, dem Alteigentümer eine Frist von 4 Wochen gelassen und nun den Gerichtsvollzieher bestellt mithilfe meines vollstreckbaren Räumungstitels. Ich gehe davon aus, dass der Alteigentümer (Familie mit 3 Kindern, jüngstes Kind würde ich auf 4-5 Jahre schätzen) einen Vollstreckungsschutzantrag stellt. ...

Zwangsräumung nach ZV nach hinten schieben oder einigen.

vom 4.6.2014

Mein Haus ist gerade zwangsversteigert worden. Da ich jetzt nicht zum Sozialfall werden will, sondern weiterhin selbstständig arbeiten möchte, suche ich eine passende Wohnung. Das ist natürlich nicht sehr einfach, in so kurzer Zeit eine Wohnung zu finden. Ich habe mich in den letzten Wochen nach der Zwangsversteigerung wirklich sehr bemüht, etwas zu finden, jedoch ist es immer mit Maklercourtage u ...

Zwangsräumung angeordnet PKH gesichert -War Eigentümer ohne Schulden

vom 11.10.2009

Schönen guten Tag, durch Zuschlagsbeschluss wurde meine Haushälfte, mit der ich als dingliche Schuldnerin haftete, dem Meistbietenden gegeben. Die Bank hat einer Aussetzung vorab zugestimmt, dann dem freien Käufer den Kauf nicht ermöglicht. Beschwerde wegen Verschleuderung der Immobilie wurde abgewiesen. Habe vorab, wegen möglichem freien Verkauf auf die Haushälfte meines Exmannes Zwangsicherung ...

Kostenübernahme Zwangsräumung - Auszug 2 Tage vor Räumungstermin

vom 4.12.2019 für 48 €

Sehr geehrte Damen und Herren, folgender Fall: eine Wohnung wurde aus einer Zwansgversteigerung heraus gekauft. Der ehemalige Eigentümer weigert sich auszuziehen. Aufgrund dessen wird die vollstreckbare Ausfertigung angefordert und ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt. Um die Wohnung komplett zu räumen wird, neben einem Schlüsseldienst, auch ein Umzugsunternehmen beauftragt. 2 ...

Haus ist Zwangsversteigert! Muß man ausziehen??

vom 6.3.2008

beantwortet von Rechtsanwältin

Rechtsanwältin Wibke Türk / Norderstedt

Das Haus wurde am 27.02.08 zu 260.000,00 Euro zwangsversteigert.Der Neue Besitzer hat uns angeboten entweder wir zahlen Ihm bis zum 23.04.08 300.000 Euro, dann können wir drin wohnen bleiben, oder er gibt uns 10.000 Euro und wir müssen dann am 23.04.08 draußen sein. Drinnen wohnen nur noch meine Mutter und ich im Einfamilienhaus mit einliegerwohnung. Wohnfläche280qm Grundstück/Garten 574qm. Gib ...

Nutzungsentschädigung und Zwangsräumung

vom 10.4.2010

Guten Tag, meine Ehefrau und ich wurden in den letzten Tagen durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung Eigentümer eines Grundstücks mit Immobilie. Die Immobilie besteht aus der Hauptwohnung (HW, ca. 198 qm, Miete gem. Mietspiegel der Stadt : 831,30 Euro) und einer Einliegerwohnung (EW, ca. 58 qm, Miete gem. Mietspiegel der Stadt : 287,27 Euro). Mietverhältnisse sind nicht angezeigt. Die ...

Gerichtsvollzieherkosten aus Zwangsräumung

vom 19.12.2010

Ich habe die ehemaligen Besitzer einer Wohnung nach der Zwangsversteigerung räumen lassen, da sie zum besagten Termin nicht ausgezogen sind. Die Kosten dafür habe ich nicht nach 788 ZPO festsetzen lassen und nicht mit der Zwangsräumung per Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen. Kann ich meine Kosten der Zwangsräumung (Gerichtsvollzieherkosten) auch nachträglich per Mahnbescheid und Zivilklage ...

Zwangsräumung einer ersteigerten Immobilie

vom 9.7.2009

Bei Erhalt des Zuschlags bei einer Zwangsversteigerung eines Hauses ist meines Wissens eine Zwangsräumung der Vorbesitzer sofort vollstreckbar, oder? Ich konnte leider bisher nur Gesetzestexte lesen, weiß nun aber nicht, ob es Ausnahmen gibt, die einem den Erwerb dieses Hauses zum Risiko machen können. In unserem Fall bewohnt das Haus z.Zt. eine sehr "asoziale" Familie (Frau mit Lebenspartner, nic ...

Zwangsräumung einer WE

vom 10.2.2010

Ich bin Vermieter und Eigentümer einer WE. Mit Versäumnisurteil Ende 2009 wurden meine Mieter zur Räumung dieser WE verurteilt(ausstehende Mietzahlungen). Ca. 4 Wochen nach Zugang des Urteils wurden auf Betreiben der Mieter sämtliche ausstehende Kosten (Gericht, RA, Mieten, Kaution, etc.) von der ARGE übernommen und an mich gezahlt. Daraufhin habe ich bis jetzt von der Räumung der WE abgesehen. ...

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Zwangsversteigerung sofortige Beschwerde

vom 13.2.2023 für 48 €

beantwortet von Rechtsanwältin

Rechtsanwältin Simone Sperling / Dresden

Hallo, Ich befinde mich in der Zwangsversteigerung. Der Zuschlag wurde erteilt. Wir haben aber sofortige Beschwerde eingereicht. Jetzt haben wir ein Schreiben vom Anwalt bekommen, er will zum Ende des Monats die Zwangsräumung veranlassen. Wie soll man darauf reagieren? Ignorieren oder antworten? Ist es möglich das er die Zwangsräumung veranlassen kann? Oder durch die sofortige Beschwerde nicht ...

Pfändung in Vermögen ungeklärter Vermögensverhältnisse

vom 17.10.2022 für 30 €

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers / Bielefeld

Im Jahr 2018 ersteigerte ich ein Haus aus einer Teilungsversteigerung. Vorherige Eigentümer waren ein Ehepaar, von dem der Ehemann noch im Haus wohnte. Nach der Zwangsräumung wurde ein Vollstreckungsbescheid wegen der nicht gezahlten Nutzungsentschädigung erwirkt. Etwa gleichzeitig wurden rund 40000 Euro an die gemeinsame Bank zur Ablösung einer stehen gebliebenen Grundschuld gezahlt. Die Schuld ...

Zwangsräumung und Quarantäne

vom 9.4.2022 für 48 €

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Thomas Klein / Jülich

Hallo wir sollen Dienstag geräumt werden.neue Wohnung 01.06.jetzt stehen wir beide unter quarantäne.antrag Rechtsschutz 765a gestellt.darf der Gerichtsvollzieher räumen ...

Zwangsräumung mit Verfahrensfehlern?

vom 6.7.2021 für 120 €

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Michael Böhler / Konstanz

Der Mieter K. hat vom Vermieter H. ein größeres Anwesen (Gaststätte) für Wohn- und Gewerbezwecke (Mischvertrag) unbefristet gemietet, mit der vertraglichen Genehmigung, Teile oder das gesamte Anwesen an eine namentlich genannte spanische Gesellschaft E. unterzuvermieten. Unmittelbar nach Mietantritt stellte sich heraus, dass H. weder Wohnräume- noch Gewerberäume ohne Nutzungsänderung durch das ...

Zwangsräumung - Einweisung in das Eigentum

vom 15.5.2021 für 53 €

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Sascha Lembcke / Kiel

Kostenübernahme Zwangsräumung - Auszug 2 Tage vor Räumungstermin

vom 4.12.2019 für 48 €

Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung

vom 19.12.2018

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Sascha Lembcke / Kiel

Finanzielle Unterstüzung

vom 28.8.2018

Wir würden per Räumungsklsge aus unserm Haus geworfen. (Rechtlich nicht korrekt alle Eingaben meoner Seits wurden ignoriert). Muss jetzt Möbel und Kisten einlagern. Bin aber leider auf Staatliche Hilfe angewiesen. Steht mir da auch finanzielle Unterstützung zu? Es sind zum wertvolle Erbstücke dabei. Vor allem hoher Ideeller wert. Muss das bis 04.09. Schaffen da ab 05.09. Klinik Aufenthalt anste ...

Räumung der Nichteigentümer (Ehefrau, Sohn) nach Zwangsversteigerung

vom 4.4.2018

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Thomas Bohle / Oldenburg

Guten Tag, ich habe am 3.4.18 ein Haus ersteigert. Das Haus gehörte dem Ehemann A, der bereits im September 2017 ausgezogen war und an anderer Adresse wohnt und dort auch gemeldet ist. Im Haus wohnen aktuell noch die getrennt lebende Ehefrau B und der erwachsene Sohn C (25 Jahre alt). Bereits am 4.4.18 konnte ich das Haus von innen besichtigen. Dabei habe ich B und C darüber informiert, dass ...

Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung

vom 19.3.2018

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Lars Winkler / Zwickau

Ich möchte in der Zwangsversteigerung ein Zweifamilienhaus ersteigern. Im Grundbuch sind nachrangig 3 Nießbrauchrechte eingetragen, als Gesamtberechtigte gem. §428BGB. Sollte ich den Zuschlag für das Zweifamiliehaus erhalten, werden die genannten Nießbrauchrechte gelöscht. Was passiert dann mit diesen 3 Nießbrauch berechtigten Personen, müssen sie ab dem Tag des Zuschlags Miete zahlen? Der Mie ...

Zwangsräumung trotz psychischer Krankheit des Mieters, Verlust allen Inventars

vom 25.7.2017

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Karlheinz Roth / Holm

Schwager hat den Hof übernommen und nun soll die Garage geräumt werden

vom 18.6.2017

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Alex Park / Frankfurt am Main

Guten Tag, Meine Frau und ich wohnen gegenüber des elterlichen Hofes der Eltern meiner Frau. Die Schwiegermutter ist leider schon verstorben. Es lebt nur noch der Schwiegervater im Haus des Hofes, zu dem auch Stallungen, eine Garage und Lagerhäuser zählen. Nun habe ich vor Jahren mit den Schwiegereltern - mündlich - vereinbart, dass ich meinen abgemeldeten Pkw in der Garage und das abgemeldete ...

Gerichtsvollzieher will Fremdeigentum versteigern und verweigert Auskunft/Herausgabe

vom 28.11.2015

Im Rahmen einer Zwangsräumung ist relativ viel Fremdeigentum vom Gerichtsvollzieher als "Räumungsgut" eingelagert worden und soll nun versteigert werden. Der Gerichtsvollzieher verweigert sowohl gegenüber dem Eigentümer als auch gegenüber dem Vollstreckungsschuldner Auskünfte über den Umfang der bei der Spedition und zur Versteigerung vorgesehenen Gegenstände. Es ist ein Termin zur Versteigerung a ...

Zwangsräumung - Nutzungsentschädiung - Zutritt zum Haus

vom 1.11.2015

Räumung nach Zwangsversteigerung – Schuldner im Ausland

vom 24.1.2015

Ich habe vor 4 Tagen eine Wohnung in einer Zwangsversteigerung ersteigert. Der bisherige Eigentümer befindet sich im Ausland und lässt sich durch einen Anwalt vertreten. Bei der Versteigerung waren der Schuldner und dessen Vertreter nicht anwesend. Nach Aussage der Hausverwaltung, befinden sich in der Wohnung noch die Möbel des ehemaligen Eigentümers. Vor ca. 1,5 Jahren wurde in Beisein des ...

Räumungsklage geg. ehem. Eigentümer nach Zwangsversteigerung

vom 9.1.2015

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer / Erkelenz

Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin daran interessiert, eine Wohnimmobilie bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Die Immobilie wird aktuell von dem Eigentümer bewohnt. Es ist nicht davon auszugehen, dass man sich mit ihm "gütlich" über seinen Auszug einigen kann. Meine Fragen: 1.) Wie lange dauert es nach dem Zwangsversteigerungs-Termin im Falle eines Erwerbs, bis ich einen Räu ...

Zwangsräumung Besitzer bleibt einfach wohnen

vom 14.11.2014

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Michael Pilarski / Nienburg

Zwangsversteigerung, Zwangsräumung, Schuldnerschutzklage aus Sicht des Ersteigerers

vom 5.8.2014

beantwortet von Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Raphael Fork / Dortmund

Zwangsräumung nach ZV nach hinten schieben oder einigen.

vom 4.6.2014

Wohnungsräumung nach Zwangsversteigerung bei unbekanntem Mieter

vom 5.5.2014

Eine Wohnung steht aktuell zur Zwangsversteigerung und ich bin an dem Objekt interessiert. Im Wertgutachten aus dem Jahr 2009 steht Folgendes: "Die Wohnung soll nach Angaben des Eigentümers vermietet sein, der Mieter zahlt jedoch keine Miete. Ein Räumungstitel liegt dem Eigentümer vor." Laut Aussagen des Hausverwalters hat der derzeitige Mieter keinen Schlüssel für die Hauseingangstür, es wird abe ...

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Die Dauerbrenner im Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung