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Räumung nach Zwangsversteigerung – Schuldner im Ausland

24.01.2015 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel

Ich habe vor 4 Tagen eine Wohnung in einer Zwangsversteigerung ersteigert.
Der bisherige Eigentümer befindet sich im Ausland und lässt sich durch einen Anwalt vertreten.

Bei der Versteigerung waren der Schuldner und dessen Vertreter nicht anwesend.

Nach Aussage der Hausverwaltung, befinden sich in der Wohnung noch die Möbel des ehemaligen Eigentümers. Vor ca. 1,5 Jahren wurde in Beisein des Gutachters, der Hausverwaltung, des Anwalt des Schuldners und der Gläubigerbank das Schloss aufgebrochen und durch ein neues Schloss ersetzt. Der Schlüssel wurde danach dem Anwalt des ehemaligen Besitzers übergeben.

Nach der Versteigerung hat mir die Rechtspflegerin einen Zuschlagsbeschluss ausgestellt.

Die Dame war sogar so freundlich und hat für mich bei der Kanzlei des Schuldners angerufen um mich dort zur Schlüsselabholung anzumelden. Hier wurde nun die Aussage getroffen, dass der Anwalt bis auf weiteres verreist sei. Nach meiner Rückfrage am gleichen Tag gab man mir denn die Auskunft, dass ich den Anwalt in zwei Tagen zwischen 10 und 12 Uhr anrufen könne. Also wartete ich zwei Tage ab und rief dann an. Der Anwalt ist so beschäftigt, dass er nicht mit mir sprechen kann. Meine Bitte mich zurück zu rufen kann nicht nachgekommen werden?!
„Ich soll meine Fragen schriftlich stellen." Das wurde mit vom Kanzleikollegen des RA kurz und knapp mitgeteilt.

Eigentlich hätte ich gerne dem ehemaligen Eigentümer den Vorschlag gemacht, die Möbel für Ihn zu verwerten bzw. zu entsorgen. Nur komme ich an den nicht ran und der Anwalt ist nicht zu sprechen.

Ich bat meinen RA die Sache zu klären. Auch dieser bekam die Antwort, wir sollen unsere Anfrage schriftlich stellen und zudem hätte ich keinen Anspruch auf einen Zugang zur Wohnung. Ich müsse dem ehemaligen Eigentümer eine angemessene Frist setzen (4 Wochen???) und danach müsse ich den Weg der Zwangsräumung nehmen. Sollte ich mich nicht daran halten drohte dieser jetzt schon mit einer Anzeige.

Bei Gericht hatte die Rechtspflegerin mir die Aussage gegeben, dass ich auch einen Schlüsseldienst mit dem Öffnen der Tür beauftragen kann.

Frage1: Was stimmt jetzt? Da der ehemalige Eigentümer im Ausland wohnt und arbeitet kann er dann auf §13 GG verweisen? Ist das noch seine „Wohnung", obwohl dieser seit Jahren dort nicht wohnt? Was ist hier ausschlaggebend? Meldung beim Einwohnermeldeamt? Tatsächliche (Nicht-)Nutzung? Die Möbel, die noch in der Wohnung sind?

Frage 2: Muss ich tatsächlich eine 4-wöchige Frist setzen? Der Schuldner weis doch schon seit Monaten von der Zwangsversteigerung. Da war genug Zeit!

Eine Mitbieterin, welche ebenfalls in diesem Haus wohnt, hat mir erzählt, dass der Schuldner damals die Wohnung sehr schnell verlassen hat und sich noch eine Aquarium (vermutlich mit verwesenden Fischen), Lebensmittel im Kühlschrank und ungewaschenes Geschirr auf dem Tisch befinden.
Ich befürchte, dass sich hierdurch der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert. Ungeziefer und üble Gerüche, die sich in der Substanz der Wohnung festsetzen. Aus diesem Grund würde ich gerne schnell in die Wohnung um mich über den Zustand zu informieren und sicher zu stellen, dass Umstände, welche die Substanz negativ beeinflusst, abgestellt werden.

Frage 3: Wie komme ich schnell in die Wohnung?

Da eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher mit hohen Kosten verbunden ist, die ich möglichst vermeiden möchte und auch die Umsetzung ein paar Wochen dauert, ist das der schlechteste Weg.

Frage 4: Kann ich den Anwalt des Schuldners nicht einfach auffordern die Möbel aus der Wohnung abzutransportieren? Sollte dies binnen 4 Wochen nicht geschehen sein, werde ich die Möbel entsorgen/verwerten.

Frage 5: Sollte es sich tatsächlich nötig sein, einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung zu beauftragen, kann ich die Möbel dann nicht einfach in der Wohnung stehen lassen und eine Frist setzen diese binnen 4 Wochen abzuholen, ansonsten werden die Möbel entsorgt. Wäre natürlich günstiger als die Kosten für Räumung durch eine Spedition und die Einlagerung zu bezahlen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Frage1: Was stimmt jetzt?

Ein Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel. Man kann daraus vollstrecken. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, was bei Ihnen nicht der Fall ist. Denn die Rechtskraft bedeutet, dass kein Rechtsmittel eingelegt werden kann. In Ihrem Falle kann z. B. der Schuldner eine Beschwerde einlegen. Frist dafür 2 Wochen. Bei Ihnen sind nur 4 Tagen vorbei. Das ist gleichzeitig die Erklärung dafür, warum der RA des Schuldners sich Zeit lässt und mit Ihnen nicht kommuniziert. Also warten Sie Zwei-Wochen-Fris ab.
Dann, sofern keine Beschwerde eingelegt wird gilt folgendes:
Die Vollstreckung dürfen Sie nicht eigenmächtig (durch Schloss entfernen) vornehmen. Dafür ist der Gerichtsvollzieher zuständig. Bevor Sie ihm den Auftrag erteilen müssen Sie auf den Zuschlagsbeschluss eine Vollstreckungsklausel einbringen lassen. Das macht der Urkundsbeamte beim Gericht. Schicken Sie den Zuschlagsbeschluss zum Gericht mit dem Antrag eine Vollstreckungsklausel zu erteilen. Dann schicken Sie den Zuschlagsbeschluss (mit Vollstreckungsklausel) zum Gerichtsvollzieher mit dem Auftrag zu vollstrecken. Er braucht keine Frist zu setzen, sondern stellt den Zuschlagsbeschluss dem RA des ehemaligen Eigentümers zu (wenn das bereits durch das Vollstreckungsgericht nicht geschehen ist, fragen Sie dort nach) und geht mit dem Schlüsseldienst in die Wohnung. Schon jetzt können Sie dem RA des Schuldners mitteilen, dass er die Möglichkeit wahrnehmen soll, die Wohnung zu räumen und herauszugeben, sonst haftet der Schuldner auf Schadensersatz (Kosten des Gerichtsvollzieher, Schlüsseldienstes, Nutzungsentschädigung usw.), schriftlich.

Da der ehemalige Eigentümer im Ausland wohnt und arbeitet kann er dann auf §13 GG verweisen?

Ja, ist aber unerheblich, da Sie sich auf Art. 17 GG berufen können.

Ist das noch seine „Wohnung", obwohl dieser seit Jahren dort nicht wohnt? Was ist hier ausschlaggebend? Meldung beim Einwohnermeldeamt? Tatsächliche (Nicht-)Nutzung? Die Möbel, die noch in der Wohnung sind?

Ja, eine Eigentumsaufgabe würde ich hier eher nicht annehmen, da sich der RA „darum kümmert"

Frage 2: Muss ich tatsächlich eine 4-wöchige Frist setzen?

Nein

Der Schuldner weis doch schon seit Monaten von der Zwangsversteigerung. Da war genug Zeit!

richtig

Eine Mitbieterin, welche ebenfalls in diesem Haus wohnt, hat mir erzählt, dass der Schuldner damals die Wohnung sehr schnell verlassen hat und sich noch eine Aquarium (vermutlich mit verwesenden Fischen), Lebensmittel im Kühlschrank und ungewaschenes Geschirr auf dem Tisch befinden.
Ich befürchte, dass sich hierdurch der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert. Ungeziefer und üble Gerüche, die sich in der Substanz der Wohnung festsetzen. Aus diesem Grund würde ich gerne schnell in die Wohnung um mich über den Zustand zu informieren und sicher zu stellen, dass Umstände, welche die Substanz negativ beeinflusst, abgestellt werden.

Frage 3: Wie komme ich schnell in die Wohnung?

Evtl. durch die Hausverwaltung wegen Gefahr in Verzug, wird aber auch lange dauern


Da eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher mit hohen Kosten verbunden ist, die ich möglichst vermeiden möchte und auch die Umsetzung ein paar Wochen dauert, ist das der schlechteste Weg.

Frage 4: Kann ich den Anwalt des Schuldners nicht einfach auffordern die Möbel aus der Wohnung abzutransportieren?

Ja

Sollte dies binnen 4 Wochen nicht geschehen sein, werde ich die Möbel entsorgen/verwerten.
Ich würde eine Woche geben



Frage 5: Sollte es sich tatsächlich nötig sein, einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung zu beauftragen, kann ich die Möbel dann nicht einfach in der Wohnung stehen lassen und eine Frist setzen diese binnen 4 Wochen abzuholen, ansonsten werden die Möbel entsorgt.

Ja, das können Sie machen

Wäre natürlich günstiger als die Kosten für Räumung durch eine Spedition und die Einlagerung zu bezahlen.

Dazu sind Sie danach nicht verpflichtet.

Wegen Strafanzeige:

Ich rate Sie ab, die Wohnung eigenmächtig zu betreten. Der RA kann Sie wegen Hausfriedensbruch und Sachbeschädigung anzeigen.

Zusammenfassend:

1. 2 Wochen abwarten
2. Währenddessen Aufforderungsschreiben dem RA schicken
3. Vollstreckungsklausel einbringen lassen
4. Noch mal Aufforderungsschreiben dem RA schicken
5. Gerichtsvollzieher beauftragen





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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