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Zwangsversteigerung, Zwangsräumung, Schuldnerschutzklage aus Sicht des Ersteigerers

05.08.2014 08:53 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Rechtsanwälte,
Ich beabsichtige ein Zwangsversteigerungsobjekt zu erwerben. Dieses wird von den Eigentümern seit sicherlich mehr als 30 Jahren selbst noch immer bewohnt. Es handelt sich um ein älteres Ehepaar, Ehemann 74, Ehefrau 80 Jahre alt.
Es besteht keinerlei Kooperationsbereitschaft seitens der Eigentümer und auch dem Gutachter wurde kein Zutritt auf das Grundstück, geschweige denn in das Objekt gewährt.
Das Objekt ist Baujahr 1970.
Das Haus hat eine Wohnfläche von über 200m² und ein Grundstück von ca. 900m², also sehr groß für 2 Personen.
Wahrscheinlich hat das Ehepaar auch eine Tochter, die aber nicht mehr in dem Objekt wohnhaft ist. Darüber sind uns keine Details bekannt.

Meine Frage geht dahingehend:
Angenommen ich ersteigere das Objekt und die ehemaligen Eigentümer gehen auf maximalen Konfrontationskurs, was kommt auf mich zu?

- ich werde mit meinem Zuschlag, sprich Titel den zuständigen Gerichtsvollzieher kontaktieren und meinen Titel einreichen mit Antrag auf Zwangsräumung.
- Ich zahle den Vorschuss für die Kosten der Zwangsräumung
- der Gerichtsvollzieher setzt den Räumungstermin fest.

UND JETZT:
- reichen die Eigentümer z.B. Schuldnerschutzklage ein gem. §765a ZPO, um die Zwangsräumung zu verhindern (Härteklausel, inkl. Rechtspflegererinnerung und sofortige Beschwerde beim Landgericht etc.).
Ich halte es selbst für denkbar, dass die Schuldner auf Suizidgefahr etc. plädieren, nur um auf Konfrontation zu gehen. Wobei man dazu sagen muss, dass wir in unmittelbarer Nachbarschaft eine große Psychiatrie haben, wo man die ja dann besser unterbringen sollte/könnte ;-).

Wie geht es dann weiter, wenn dem Antrag stattgegeben würde?
Frage 1.) Können die ewig da wohnen bleiben? oder
Gibt es eine maximalfrist z.B. 12 Monate, nachdem dann die ehemaligen - - Eigentümer spätestens ausgezogen sein müssen und ich räumen kann, ähnlich wie die Räumungsfrist, die ein Mieter beantraagen kann, wenn ein Mietverhältnis bestanden hätte?
Frage 2.) wie und von wem würde ich eine Entschädigung, eine Art Miete erhalten und woran orientiert sich eine solche Miete von der Höhe her, da ja davon auszugehen ist, dass das Ehepaar mittellos ist?
Frage 3.) Habe ich das Recht, als neuer Eigentümer den Grundversorger zu beauftragen das Wasser und den Strom abzustellen, um den Druck zu erhöhen?
Frage 4.) Wonach wird hier beurteilt und wie groß sind die Chancen der Eigentümer damit zum Erfolg zu gelangen?
Frage 5.) Wenn die Eigentümer ein fiktiven Mietvertrag geschlossen haben (an dieser Adresse ist noch die Firma des Ehemanns gemeldet) oder ein anderes Vehikel sich haben einfallen lassen, um in die Sparte Mieterschutz zu rutschen, wäre so etwas statthaft oder eher als nichtig anzusehen. Fakt ist wohl, dass definitiv die Eigentümer dort leben.

Immerhin habe ich in der Literatur gelesen, dass ein solches Verfahren bei Ausschöpfung sämtlicher Rechtsmittel bis zur Verfassungsbeschwerde durch gestritten werden kann, daher meine Sorgen.

Frage 4.) Kann man abschätzen, wie lange ein solches Verfahren dauern könnte, sofern es tatsächlich bis in solch hohe Instanzen geht und welche Kosten könnten aufkommen?
Worauf bezieht sich der Streitwert in einem solchen Verfahren?

Vielen Dank für eine kurzfristige Antwort,

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:





Frage 1:
"Können die ewig da wohnen bleiben? oder
Gibt es eine maximalfrist ?"


Nein, nur bis zur erfolgreichen Räumung durch den Gerichtsvollzieher oder freiwilligem Auszug.

Eine Maximalfrist gibt es nicht. Es hängt allein davon ab, wann die Räumung vollzogen werden kann. Ist kein Widerstand zu erwarten, geht es schnell. Ziehen die Alteigentümer sämtliche Register dann verzögert sich das Verfahren.




Frage 2:
"wie und von wem würde ich eine Entschädigung ... ?"

Ansprechpartner wären die früheren Eigentümer.

Die Höhe der Nutzugsentschädigung orientiert sich am marktüblichen Preis, der für den betreffenden Wohnraum zu zahlen wäre.






Frage 3:
"Habe ich das Recht, als neuer Eigentümer den Grundversorger zu beauftragen das Wasser und den Strom abzustellen, um den Druck zu erhöhen? Wonach wird hier beurteilt und wie groß sind die Chancen der Eigentümer damit zum Erfolg zu gelangen?".


Solange die Vormieter Strom und Wasser bezahlt haben wird dies schlecht gehen bzw. zu Gegenmaßnahmen führen.


Nachdem alles auf Sie umgemeldet worden ist und sich der Alteigentümer nach Fristsetzung unberechtigterweise in dem Haus aufhält, ist eine Versorgungssperre nach Rücksüprache mit Ihrem Anwalt durchaus ein taugliches Mittel.


Es ist Ihnen ja kaum zuzumuten auch noch für Strom- und Wasserverbrauch des Alteigentümers aufkommen zu müssen, wenn die wirtschaftliche Lage desjenigen noch nicht einmal einen ansatzweisen Ersatz der auflaufenden Kosten nahelegt.




Frage 4:
"Kann man abschätzen, wie lange ein solches Verfahren dauern könnte, sofern es tatsächlich bis in solch hohe Instanzen geht und welche Kosten könnten aufkommen?
Worauf bezieht sich der Streitwert in einem solchen Verfahren?"


Nein, das kann man nicht verlässlich abschätzen. Im schlechtesten Fall wird man von 3 bis 4 Jahren ausgehen können.


Sollte der Alteigentümer nach nachweisbarer Aufforderung zum Auszug nicht ausgezogen sein, sollten Sie ohnehin einen Anwalt beauftragen, der das weitere Verfahren für Sie betreibt.

Ohne Anwalt wird es dann ohnehin nicht gehen.

Sinnvollerweise werden Sie mit dem betreffenden Kollegen eine sog. Vergütungsvereinbarung abschließen. Dann haben Sie sowohl einen Überblick über die Kosten als auch grundsätzlich Kostensicherheit in Bezug auf die Anwaltskosten.

Zudem sollten Sie idealerweise bereits bei Beauftragung des Kollegen Räumungstitel inkl. Vollstreckungsklausel in der Hand haben.

Für die Kosten maßgebend ist grundsätzlich die auf die streitige Zeit entfallende Nutzungsentschädigung.



Frage 5:
"Wenn die Eigentümer ein fiktiven Mietvertrag geschlossen haben ?"


Das würde dann die Räumung grundsätzlich ins Leere laufen lassen.

Allerdings sind solche Mietverträge nach einem BGH Urteil vom 18. September 2013 (Az. VIII ZR 297/12) besonders kritisch zu würdigen.


Auch in diesem Fall ist frühzeitige anwaltliche Betreuung des Verfahrens Gold wert, um solchen Versuchen von vornherein den Erfolg zu nehmen.



Frage 6:
"Angenommen ich ersteigere das Objekt und die ehemaligen Eigentümer gehen auf maximalen Konfrontationskurs, was kommt auf mich zu?"


Eine Menge Ärger, Stress, weitere Kosten und ein Haus dessen Zustand Sie von innen derzeit nicht einschätzen können.


Wenn Sie sich bei erkennbarem Widerstand der Gegenseite direkt anwaltliche Unterstützung für das Verfahren ninzuziehen, haben Sie alles getan, um schnellstmöglich zu Ihrem Ziel zu kommen.




Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gerne auch für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit zur Verfügung. Klicken Sie dazu auf mein Profilbild, um meine Kontaktdaten einsehen zu können.




Mit freundlichen Grüßen

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


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