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Zwangsräumung einer WE

10.02.2010 20:59 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Ich bin Vermieter und Eigentümer einer WE. Mit Versäumnisurteil Ende 2009 wurden meine Mieter zur Räumung dieser WE verurteilt(ausstehende Mietzahlungen). Ca. 4 Wochen nach Zugang des Urteils wurden auf Betreiben der Mieter sämtliche ausstehende Kosten (Gericht, RA, Mieten, Kaution, etc.) von der ARGE übernommen und an mich gezahlt. Daraufhin habe ich bis jetzt von der Räumung der WE abgesehen.
Bis zum heutigen Zeitpunkt sind keinerlei offenen Positionen zu verzeichnen.
Die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils liegt mir vor.
Den Mietern habe ich mitgeteilt, dass ich nur bereit bin das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn es zu einer gemeinsamen schriftlichen Vereinbarung kommt, die es mir ermöglicht jederzeit auf das Urteil zurück greifen zu können.(Selbstverständlich nur, wenn es wieder zu offenen Mieten bzw. dergleichen kommt)
Aus mir unverständlichen Gründen wird die Leistung der Unterschrift trotz Fristsetzung hier verweigert.
Laut Mieteraussagen kann ich diese nicht aus der Wohnung räumen lassen, da ja alles bezahlt/erledigt ist.
Mein bisheriger Anwalt hat vor wenigen Tagen sich für das Mandat bedankt und betrachtet den "Fall" als erledigt.

Fragen:
A Kann ich die Mieter, obwohl sie nunmehr allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind, aus der Wohung räumen lassen?

B Darf ich nach dem "Berliner Modell" räumen lassen?
B1 Wenn ja, wann muss ich dieses Begehren anmelden?
(Nach oder vor der vorläufigen Kostenfestsetzung des Gerichtsvollziehers)

C Ist es ratsam einen Anwalt zu beauftragen oder läuft die Räumung mittels Gerichtsvollzieher recht unproblematisch?

D Wenn ich "meinen" Anwalt beauftrage, den Prozess der Räumung zu betreuen, kommen weitere Kosten bei diesem hinzu?
(Er sieht den Fall ja als erledigt) - Kostenhöhe?

E Die Mieterfamilie erwartet bzw. hat gerade ein Kind bekommen.
Verhindert dieser Grund die -zeitnahe- Räumung?

Viele Fragen, nach Möglichkeit gern auch knappe Antworten.
Danke




Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Fragen beantworte ich wie folgt:

A)

Entgegen der Ansicht Ihrer Mieter können Sie aufgrund des Titels die Zwangsräumung der Wohnung durchführen. Die Tatsache dass der Mieter die rückständigen Kosten und die laufende Nutzungsentschädigung gezahlt hat ändert daran nichts. Soweit Sie keinen neuen Mietvertrag abschließen besteht kein Rechtsgrund für das Verbleiben in der Wohnung.

B)

Nach dem Berliner Modell können Sie räumen lassen.

Die Kosten einer Zwangsräumung sind erheblich. Teilweise wird von den Gerichtsvollziehern ein Vorschuss von 2.000 EUR pro Zimmer kalkuliert. Um diese hohen Kosten zu umgehen, können Sie die Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird . In diesem Fall hat der Gerichtsvollzieher die Gegenstände in der Wohnung zu belassen und kann den Kostenvorschuss nicht in dieser Höhe ansetzen. Der BGH hat dies gebilligt (BGH, Beschluss v. 17.11.2005, I ZB 45/05 , WuM 2006, 50 ).

Den Antrag stellen Sie an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge. Den Räumungsantrag können Sie dann sofort stellen, wenn Sie einen vollstreckbaren Räumungstitel haben (wenn nicht stellen Sie einen Antrag an das Amtsgericht: Ich beantrage eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen).

C)

Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher verläuft recht unproblematisch. Sie müssen dem Gerichtsvollzieher nur mitteilen, dass Sie nach dem Berliner Modell räumen wollen. Es ist vorteilhaft, wenn Sie bei der Räumung mit anwesend sind.

D)

Durch die Zwangsräumung entstehen weitere Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 0,3. Der Streitwert beträgt eine Nettojahresmiete.

E)

Die Mieter können einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen.

Die Einstellung der Räumungsvollstreckung bedarf der Feststellung einer konkreten Gesundheitsgefahr, deren Eintritt mit hinreichender Wahrscheinlichkeit anhand objektiv feststellbarer Merkmale nachgewiesen werden muss. Allein die Tatsache dass ein Kind erwartet wird, bzw. geboren wird kann die Räumung kurze Zeit verhindern:

Grundsätzlich ist sechs Wochen vor und acht Wochen nach der Entbindung der Mieträumungsschutz zu gewähren.

Allerdings ist zu beachten, dass aufgrund des Neugeborenen eine Zwangseinweisung drohen kann, wenn bei einer Räumung die Unterbringung in einem Obdachlosenasyl droht.

Die Einweisung kann allerdings nur vorübergehend erfolgen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 10.02.2010 | 23:01

Sehr geehrter Herr RA,

vielen Dank für die bisherigen Ausführungen.

B. Räumung nach dem Berliner Modell mgl?.

Meines Wissens nach stützt sich die Räumung nach dem Berliner Modell unter anderem auf den §562 BGB(Vermieterpfandrecht).

"Frage": Da aber sämtliche Zahlungen seitens der Mieter erbracht wurden und auch werden, möchte ich unter diesem Aspekt Sie bitten, ihre Antwort zu überprüfen. (insbesondere unter dem Gesichtspunkt des §562 II 2 BGB)

Salop: Mein bisheriger Standpunkt: Mir ist es nicht gestattet zu pfänden, da ich ja keine Positionen offen HABE, sondern nur haben werde..... und somit ist das Berliner Modell nicht umsetzbar.

Frage: Fallen für mich Kosten bei einer Zwangseinweisung an?

VIelen Dank

PS: Die vollsteckbare Ausfertigung des Räumungsurteils liegt mir vor.(siehe oben)


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.02.2010 | 00:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Wie ich bereits angesprochen habe, müssen Sie für das Berliner Modell ein Vermieterpfandrecht geltend machen.§ 562 Abs. 1 Satz 1 spricht von Forderungen aus dem Mietverhältnis, also z.B. Miete, aber auch Schadensersatzforderungen, Kosten der Rechtsverfolgung gegen den Mieter (Prozesskosten, Kosten der Zwangsvollstreckung). Wenn wirklich alle Kosten beglichen sind, so muss ich meine Aussage dahingehend berichtigen, dass eine Räumung nach dem Berliner Modell derzeit nicht möglich ist. Sie wären dann auf die "klassische" Räumung mit der beschriebenen hohen Kostenfolge verwiesen. Wie Sie selbst richtig ansprechen, erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf künftige Entschädigungsforderungen.

Bei der Zwangseinweisung werden die anfallenden Kosten, insbesondere die Nutzungsentschädigung durch die einweisende Behörde übernommen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort gedient zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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