Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zwangsräumung mit Verfahrensfehlern?

06.07.2021 15:59 |
Preis: 120,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Der Mieter K. hat vom Vermieter H. ein größeres Anwesen (Gaststätte) für Wohn- und Gewerbezwecke (Mischvertrag) unbefristet gemietet, mit der vertraglichen Genehmigung, Teile oder das gesamte Anwesen an eine namentlich genannte spanische Gesellschaft E. unterzuvermieten.

Unmittelbar nach Mietantritt stellte sich heraus, dass H. weder Wohnräume- noch Gewerberäume ohne Nutzungsänderung durch das Bauamt vermieten darf, was zur Folge hatte, dass K. weder einen Wohnsitz, noch ein Gewerbe anmelden konnte.
H. beauftragte mehrere Bauingenieure mit der Umwidmung und hat die Umnutzung abgebrochen, weil das Gebäude ohne erhebliche Umbauten, welche von K. nicht akzeptiert wurden und auch nicht genehmigungsfähig sind, weil schwerwiegende Brandschutzmängel bestehen.

K. hat nach geduldigen 10 Monaten die Miete gemindert und Schadensersatz gefordert und eine gerichtliche Auseinandersetzung mit H. war unvermeidlich. Eine Duldungsklage, Räumungsklage und Forderungsklage gegen K. wurde mit einem Vergleich beendet.
Im Vergleichsprotokoll wurde vereinbart, dass alle gegenseitigen Ansprüche aufgehoben werden und K. mit Ehefrau sich zur Herausgabe der Immobilie verpflichtet, obwohl sie aus den oben genannten Gründen das Mietobjekt privat nicht bezogen haben.
Die Herausgabe der Eheleute K. erfolgte dennoch fristgerecht mit H. und seiner Zeugin, der untervermietete Gewerbeteil konnte jedoch nicht herausgegeben werden, weil die Firma auf die Vertragserfüllung besteht und gegen sie kein Räumungstitel existiert.
H. hatte wohl eine Vorahnung, dass die Herausgabe des gesamten Mietobjekts deshalb scheitern könnte und bestellte schon Tage vor dem Herausgabetermin eine Zwangsräumung gemäß § 885 ZPO, welche vom GV voreilig angekündigt wurde, ohne den Termin zur Herausgabe abzuwarten.
Die Gerichtsvollzieherin hat ihren Räumungsauftrag durchgeführt, das Betreten des Anwesens untersagt und alle Schlösser ausgewechselt und behauptet, dass die Eheleute K. im Gebäude gewohnt hätten und die Untervermietung nur ein Vorwand sei, um die Zwangsräumung zu verhindern oder zu verzögern.
Die Firma E. hat im Gebäude ein Event- und Videostudio mit umfangreichem technischem Equipment eingerichtet und darf nun die Geschäftsräume weder betreten noch dort tätig werden.
Eine gewerbliche Untervermietung wurde im Vorverfahren durch eine Verfügung bestätigt und dass das deshalb nicht das Wohnraummietrecht, sondern das Gewerberaummietrecht anzuwenden ist.
H. behautet dennoch von einer Untervermietung überrascht worden zu sein und droht mit einer Anzeige wegen Prozessbetrug.

Nach § 766 ZPO hat K. das Vollstreckungsgericht mit einer Vollstreckungserinnerung angerufen und mehrere Verfahrensfehler - bisher erfolglos - gerügt. Die Vollstreckungsrichterin meinte, dass ein vorzeitiger Vollstreckungstermin gerechtfertigt ist, weil die Wahrscheinlichkeit, dass die Herausgabe nicht fristgerecht erfolgen würde sehr hoch war und allein der Hauptmieter K. für die Kündigung und Räumung der Untermieter verantwortlich ist.

Nun wird K. von der Gerichtsvollzieherin aufgefordert, die beweglichen Sachen binnen einer Frist von 4 Wochen (aktuell nur noch 2 Wochen) aus dem Gebäude zu schaffen, andernfalls kann H. die Sachen wegräumen und verwerten.


1. Frage:
Wie ist die allgemeine Rechtslage in Bezug auf die Untervermietung einzuschätzen und braucht der Vermieter wirklich keinen Titel gegen den Untermieter?

2. Frage:
Kann sich E./K. im Eilverfahren mit einer Verfügung gegen die Massnahmen wehren um den Besitzanspruch wieder zu erlangen und den finanziellen Schaden zu begrenzen?

3. Frage:
Darf K. zur Räumung von Sachen gezwungen werden, die sich nicht in seinem Besitz befinden und kann H. ohne Titel das Eigentum von E. nach Ablauf der Frist verwerten ohne, dass ihm finanzielle Forderungen von zustehen?

Vielen Dank für die Mühe

Der Fragesteller

06.07.2021 | 17:32

Antwort

von


(833)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Hier kommt es darauf an, wann der Vermieter von der Untervermietung erfahren hat. War dies erst nach Abschluss des Vergleichs, also dem Ende der münflichen Verhandlung, der Fall, ist wegen § 940a Abs. 2 ZPO kein Räumungstitel gegen den Untermieter erforderlich. DIe bloße - theoretische - Gestattung der Untervermietung ist insofern unerheblich, entscheidend ist die Kenntnis der tatsächlich erfolgten Untervermietung.

2)
Um beurteilen zu können, inwiefern sich K wehren kann, müssen Mietvertrag und Vergleich im Detail bekannt sein. Neben der Vollstreckunserinnerung ist auch eine Vollstreckunsgabwehrklage im Sinne von § 767 ZPO zu prüfen.

3)
Ja, wie dargestellt können die Gegenstände ggf. auch ohne Titel gegen E geräumt und verwertet werden. K und E können dem zuvorkommen, indem die Räumung erfolgt. E stünden bei einer Verwertung durch H ggf. Schadenersatzansprüche gegen K zu. Eine abschließende Beurteilung ist auch insofern erst in Kenntnis aller Details möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 07.07.2021 | 13:51

Sehr geehrter Herr Böhler,

die Erkenntnis, dass eine vertraglich gestattete Untervermietung mit Nennung des Untermieters zunächst nur „theoretisch" ist sorgt für Verwirrung.
Danach währe die Genehmigung z.B. zur Tierhaltung zunächst auch nur „theoretisch" und eine Gestattung erst rechtlich wirksam wenn der Vermieter von der realen Tierhaltung Kenntnis erhält?!

Im Hauptmietvertrag ist die Untervermietung ohne weitere Details wie folgt geregelt:
„Der Mieter kann Teile des Anwesens oder das ganze Anwesen an die Firma E (Name, Adresse) untervermieten. Die Untervermietung an andere Mieter bedarf der Genehmigung durch den Vermieter"
H. wusste selbstverständlich von der realen Untervermietung seit Mietantritt und hat im Vorverfahren der Räumungsklage die Untervermietung erwähnt um zu beweisen, dass es sich überwiegend um einen Gewerbemietvertrag handelt, was in einer Verfügung auch bestätigt wurde.
H. hat auch zugegeben, dass er einen Titel gegen E. wegen den Umständen im EU-Recht und den hohen Kosten verzichten möchte und schriftlich eine fünfstellige Summe angeboten, wenn ihm die Prozedur erspart bleibt.

Die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO gilt nur für die Wohnraummiete. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf die Gewerbemiete ist nicht möglich.
Bei der Gewerbemiete kommt eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO in Betracht, wenn der Vermieter die Räume dringend benötigt. Dies setzt voraus, dass diesem die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht (mehr) möglich oder nicht zumutbar ist.
Quelle: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/raeumungsverfuegung-gegen-untermieter-bei-der-gewerbemiete_idesk_PI17574_HI7704238.html

Nach einer Verfügung des Landgerichts wurde der Misch-Mietvertrag als Gewerbemietvertrag eingestuft, aber im Vergleich ging man von Wohnraummiete und einer Zwangsräumung gemäß §885 ZPO aus.
Der Wohnteil des Anwesens wurde fristgerecht von K. geräumt, aber der Gewerbeteil nicht, weil er an E. untervermietet wurde.

Ändern die Ergänzungen etwas an der rechtlichen Einschätzung und wenn ja, mit welchen Massnahmen sollte man konkret gegen die Zwangsmassnahmen vorgehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.07.2021 | 09:55

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Da mir nicht bekannt war, ab welchem Zeitpunkt der Vermieter von der Untervermietung wusste und immer noch zu prüfen ist, welche Nutzung beim angegebenen Mischvertrag überwiegt, habe ich auf § 940a Abs. 2 ZPO hingewiesen, der in der Tat nur für die Wohnraummiete gilt, welche bei Ihnen aber auch zumindest teilweise vereinbart und somit die Anwendung der zitierten Norm insofern grundsätzlich ermöglicht. Zu prüfen ist, weshalb im Vergleich, der ja einen bindenden Vertrag für die Parteien darstellt, von einer Wohnraummiete ausgegangen ist, die dann den Durchgriff über § 940a ZPO möglich machen würde.

Eine konkrete Maßnahme kann erst in Kenntnis aller Details empfohlen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(833)

Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Zivilrecht, Erbrecht, Vertragsrecht, Fachanwalt Verkehrsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 90264 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Top! Verständlich und vor allem sehr schnelle und ausführliche Antwort! 1a+****** ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle und hilfreiche Beratung ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort des Anwaltes war sehr ausführlich und hat mir sehr weitergeholfen ...
FRAGESTELLER