Schenkung einer Einliegerwohnung

Sehr geehrter Ratsuchender,

anhand der von Ihnen gemachten Angaben beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Soweit es sich bei der Wohnung um eine solche nach dem WEG handelt, ist die zivilrechtliche Übertragung auf Ihren Sohn selbstverständlich möglich. Soweit der Erwerb gem. § 30 ErbStG angezeigt und erklärt wird (§ 31 ErbStG ) sehe ich keinen Grund, weshalb das zuständige Finanzamt die Übertragung nicht anerkennen sollte.

2.
Voraussetzung für die Abgeschlossenheit einer Eigentumswohnung ist, dass eine Haushaltsführung in der Wohnung möglich ist, dazu bedarf es Strom, und Wasserversorgung, eines Ausgusses und einer Toilette (OLG Zweibrücken v. 23.2.2001, 3 W 39/01 , ZMR 2001 S. 663 ; OLG Düsseldorf v. 15.9.1997, 3 Wx 313/97 , ZMR 1997 S. 662 ).
Ein getrennter Bezug von Strom, Gas und Wasser ist nicht notwendig (vgl. Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des WEG vom 19.3.1974).

3.
Die Bewertung der Schenkung erfolgt gem. § 12 I ErbStG nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (Abk.: BewG). Für eine Wohnung i.S.d. WEG findet § 12 III ErbStG Anwendung, auch wenn im ErbStG der Begriff "Grundbesitz" durch den Gesetzgeber gewählt worden ist (Fischer/Jüptner/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Rn 501). Die Definition findet sich in § 176 I BewG .
Durch den Verweis auf das BewG ist der Wert des zu übertragenden Objektes gesondert festzustellen (§ 151 I BewG ).

Gem. § 157 BewG ist seit dem 01.01.2009 ein Grundbesitzwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag zu ermitteln.

D.h. für Wohnungseigentum, dass das Vergleichswertverfahren gem. §§ 182 , 183 BewG durchzuführen ist - Link zum BewG: http://www.gesetze-im-internet.de/bewg/index.html

Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne des Baugesetzbuches mitgeteilten Vergleichspreise.

Liegen keine Vergleichswerte vor, so ist gem. § 182 IV BewG das Sachwertverfahren gem. § 189 BewG heranzuziehen.

Eine proportionale Aufteilung der Flächenanteile reicht demnach nicht aus.

4.
Ob eine Gebäudeschätzung und wenn ja, in welchem Umfang nötig ist, lässt sich anhand der von Ihnen gemachten Angaben nicht abschätzen (sh. Ziffer 3.).

Die Kosten des Notars bemessen sich nach der Kostenordnung. Überschlägig kann man 1% des Wertes der zu übertragenden Wohnung heranziehen. Die Teilungserklärung (gem. § 8 WEG ) ist günstiger, da diese lediglich zur Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt beglaubigt werden muss. Sämtliche Kosten bemessen sich aber nach dem zugrundeliegenden Geschäftswert - der bisher noch nicht feststeht.

5.
Ich sehe steuerrechtlich keine Auswirkungen hinsichtlich der Nutzung durch Ihren Sohn.

Grundsätzlich sind Vermögensübertragungen im Zuge der vorweggenommen Erbfolge insbesondere zur mehrfachen Ausnutzung der gesetzlichen Freibeträge bei größeren Vermögen sinnvoll. Selbstverständlich ist aber der Einzelfall mit den jeweils entstehenden Kosten zu betrachten.

Sie sollten sich mit einem im Steuer- und Erbrecht versierten Rechtsanwalt in Verbindung setzen. An einen Notar kommen Sie bei Grundstücksübertragungen natürlich nicht vorbei.

Ich hoffe, Ihnen einen nachvollziehbaren rechtlichen Überblick gegeben zu haben und wünsche noch einen angenehmen Abend!