Übertragung des Elternhauses

Die Mutter (M.; Witwe; vier Töchter) möchte ihrem eigenen Wunsch gemäß sicherstellen, dass die jüngste Tochter (L.) als zukünftige Eigentümerin das Elternhaus mit M‘s Enkeltochter W. „sicher" bewohnen kann; das Haus soll dazu aus der potenziellen Erbmasse möglichst herausgelöst werden. M. ist derzeit die alleinige Eigentümerin des Hauses. L. bewohnt dieses Haus bereits mit W. und ihrem Lebensgefährten (nicht verheiratet), während M. in einer Mietwohnung lebt, die sich im Nachbarort befindet. M. hat ein sehr gutes Verhältnis zu zwei Töchtern (davon auch L.), zu den anderen besteht derzeit kein Kontakt. Eine einvernehmliche Regelung mit allen Geschwistern zu finden, ist daher unwahrscheinlich. M. wünscht sich daher eine sichere Regelung für L. und W., um einen Konflikt zwischen den Erben zu vermeiden. Gleichzeitig möchte M. auch eine gewisse Absicherung für den finanziellen „Notfall" haben.

Nach bisherigen Überlegungen könnte das Haus bereits jetzt an L. verkauft oder überlassen werden. Ggf. kommt ein Verkauf unter Marktwert infrage, nebst eingetragenem lebenslangen Wohnrecht für M. – einerseits als Absicherung für M. und andererseits als Rechtfertigung der Wertminderung gegenüber dem regulären Marktwert.

Die zweite Idee wäre eine Überlassung nebst selbigem Wohnrecht und der Auflage monatlicher Rentenzahlungen an die Mutter. Dies wäre für L. von Vorteil, da sie keinen Kredit für den Kaufpreis aufnehmen müsste.

Für den Fall des Verkaufs ist zu erwähnen, dass L. alleine keinen Kredit in der entsprechenden Höhe aufnehmen kann – sie dies also zusammen mit ihrem Lebensgefährten machen müsste, für dessen „Hausanteil" dann vermutlich Grunderwerbsteuer anfällt. Hier stellt sich zudem die Frage, ob bei einem Verkauf unter Wert die Differenz zum Marktwert als Pflichtteilsanspruch von den anderen Geschwistern geltend gemacht werden kann, obwohl ein lebenslanges Wohnrecht besteht und auch monatliche Zahlungen geleistet werden. Wären diese ggf. auf die verbliebenen Pflichtteilsansprüche anrechenbar? Würden sie diese ggf. nur auf L’s Anteil erstrecken oder auf die gesamt Differenz?

Im Rahmen der Überlassung fragt sich M., ob die monatlichen Zahlungen von L. so deklariert werden können, dass keine Einkommensteuer auf die Beträge bei M. anfällt, da das Kapitalvermögen in Form des Hauswertes ja auf L. überginge und es sich nicht um eine Vermietung oder Verpachtung handeln würde, sondern um eine etwaige Auflage aus der Überlassungsregelung. Ferner sollte mit dem Zeitpunkt der Überlassung die 10-Jahres-Frist für die Reduzierung des Pflichtteilsanspruchs für die anderen drei Geschwister zweifelsfrei starten, sofern es nicht sogar eine Möglichkeit gibt, diesen Anspruch vollständig oder teilweise zu reduzieren.

Generell stellt sich die Frage, ob es darüber hinaus noch andere Möglichkeiten gibt, dass L. das Haus übernehmen kann und dabei das finanzielle Risiko späterer Pflichtteilsansprüche der Geschwister und auch der steuerlichen Belastungen möglichst zu minimieren. Hierbei soll jedoch in jedem Fall ein lebenslanges Wohnrecht von M. Berücksichtigung finden.