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Spekulationssteuer


07.08.2005 17:31 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Habe in 7/95 einen Kaufvertrag über ein EFH mit Grundstück abgeschlossen. Wenige Monate später mußte ich bereits Grunderwerbsteuer zahlen, da im Grundbuch der Vermerk über den Kaufvertrag eingetragen wurde. Der Kaufpreis sowie das Beziehen des Hauses sollte jedoch erst NACH (freiwilligem) Auszug /Tod der damaligen Eigentümerin gezahlt werden, so war es im Vertrag vereinbart. Da wir das Haus selbst nutzen wollten, habe ich freiwillige Pflegearbeiten am+im Haus/Grundstück sowie Einkäufe für die damalige Eigentümerin durchgeführt. 1998 bezogen wir ein anderes Haus(zur Miete), da wir nicht länger warten konnten. Im Jahr 2000 wurden einmalig 10Tsd DM als Anzahlung gezahlt. In 9/2003 starb die Eigentümerin. Die Erben erhielten die vereinbarte Kaufsumme(280TDM-10TsdAnzahlung), die wir vollständig finanzieren mußten. Unmittelbar nach der Umschreibung in das GBuch haben wir das Haus für 160T Euro wieder verkauft. Für das FiAmt haben wir das Haus in 2003 gekauft+2004 wieder verkauft. Würden sie zu einem Widerspruch raten (Hintergrund auch die nachträgliche Änderung der Spek-Steuer, da Kaufvertrag aus 1995, als noch die 2-Jahres-Frist galt) Können wir die gesamten Finanzierungskosten und auch die o.g.Pflegekosten für Haus, Einkäufe etc. oder sonstige Kosten geltend machen? Über eine Antwort freut sich:

Peter S. - vielen Dank !
08.08.2005 | 07:23

Antwort

von


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Nürnberger Strasse 24
63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
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Sehr geehrter Rechtssuchender,

In Ihrem Fall handelt es sich zwar um einen Zweifelsfall, um Ihre Rechte aber zu wahren, sollten Sie aber gegen den Bescheid auf jeden Fall Einspruch innerhalb eines Monats seit Zugang des Bescheides einlegen.

Zwar sind Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen seit dem 01.01.1999 steuerpflichtig, wenn seit dem Erwerb des Objekts weniger als zehn Jahre vergangen sind. Bis Ende 1998 hatte diese Frist nur zwei Jahre betragen.Der Gesetzgeber hat seinerzeit aber keine Übergangsregelungen getroffen. Als Konsequenz gerieten auch Eigentümer , die Ihre Immobilie bis zum 31.12.1996 gekauft hatten in die Steuerpflicht obwohl Ihre alte Spekulationsfrist von zwei Jahren bereits abgelaufen war.Der Bundesfinanzhof hält diese rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist für verfassungswidrig.

Gegen Steuerbescheide, in denen Sie also aufgrund eines Veräußerungsgewinns für vor dem 31.12.1996 getätigte Käufe Steuern nachzahlen müssen, kann also grds Einspruch eingelegt werden und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. Hierbei muss man sich auf den Vorlagenbeschluss des BFH beim BVerfG berufen( IX R 46/02).
Zweifelhaft ist hier aber, ob Sie das Gebäude 1995 schon steuerrechtlich erworben wurde, da zu diesem Zeitpunkt zwar bereits ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde, jedoch weder eine Eigentumsübertragung durch Grundbuchumschreibung stattgefunden hat, noch konnte Sie das Grundstück nutzen. Der Erwerbstatbestand bedarf daher einer vertieften Prüfung durch einen Steuerberater.

Des Weiteren entfallen auf Gebäude die Sie selber nutzen wollen auch keine Spekulationssteuern, solange Sie dieses nicht zwischendurch vermietet haben. Auch ein vorübergehendes Leerstehen vor dem Verkauf ist grds unschädlich.
Hier könnte problematisch sein, dass das Gebäude zwischen 2003 (Eigentumserwerb) und 2004 (Eigentumsveräußerung) immer leerstand, da Sie nie in das HAus eingezogen sind.
Auch dies bedarf einer vertieften Prüfung durch einen Steuerberater.

Solange Sie das Haus nur selber nutzen wollten, können Sie Finanzierungskosten usw nicht als Werbungsksoten abziehem. Als Ersatz hierfür gibt es ja die Eigenheimzulage.

Legen Sie aber auf jeden Fall zunächst unbegründet Einspruch ein, da Ihr Fall ein Zweifelsfall ist.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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