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Grunderwerbsteuer: erst auf Grundstück, jetzt auch auf das gebaute Haus?

| 24.04.2019 18:33 |
Preis: 65,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


20:26

Zusammenfassung: Einheitlicher Leistungsgegenstand: bei Grundstückserwerb kann auch Grunderwerbsteuer auf die Kosten des Hausbaus erhoben werden, wenn ein einheitlicher Vertrag zugrunde liegt. Ebenso kann es zum Gleichlauf mit der Umsatzsteuer kommen!

Guten Tag,

zum Zwecke des Baus meines Einfamilienhauses wurde 2016 ein Grundstück erworben auf das das EFH gebaut werden soll. Mit dem Bau ging es dann Ende 2017 los.
Bevor der Bau begonnen hatte, hat das Finanzamt bzgl. des Grundstückserwerbs nicht nur einen "normalen" Grundsteuerbescheid geschickt, um die Grundsteuer für das Grundstück zu erheben, sondern auch einen Fragebogen.
Hier wollte das FA wissen,
1. was gebaut wird,
2. Art des Angebotes,
3. Abschluss von Bauwerksverträgen,
4. aktueller Stand des Bauvorhabens bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages.

Zu 3. wurde "ja" angekreuzt, da ein Bauvertrag abgeschlossen wurde. Zu 4. wurde angegeben, dass weder Architektenvertrag, noch Bauplanung, noch Baugenehmigung abgeschlossen/vorlagen/beantragt wurden geschweigedenn bereits mit dem Bau begonnen wurde.

Daraufhin erhob das FA Grunderwerbsteuer für das Grundstück.

Jetzt, fast 2 Jahre später, schickt das FA einen neuen Fragebogen, in dem erfragt wird,
5. ob das Grundstück nun bebaut wurde,
6. ob ein Hausbauvertrag abgeschlossen wurde,
7. welche Firma und ob die Gewerke durch mich in Auftrag gegeben wurden.

Das Grundstück wurde von einer Privatperson erworben. Das Haus wurde im Zuge eines Hausbauvertrages von einer separaten Firma gebaut. Die Privatperson ist jedoch der Inhaber der Baufirma, die dann auch die Gewerke vergeben hat.

Muss ich damit rechnen, dass das Finanzamt mir nun auch die gesamten Kosten für das Haus in die Grunderwerbsteuer einrechnet und ich nochmal einen saftigen Bescheid erhalten werde?


24.04.2019 | 19:33

Antwort

von


(31)
Sander Wietfeld-Ring 7
33102 Paderborn
Tel: +49 5251 2020 900
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Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Anfrage möchte ich aufgrund der erteilten Informationen gern wie folgt beantworten:

Leider kann ich die von Ihnen geäußerte Befürchtung eines „saftigen" neuen Bescheids nicht pauschal entschärfen. Hier steckt „der Teufel" leider im Detail.

Vielmehr ist es tatsächlich so, dass wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, auf dem ein Gebäude erst noch errichtet werden soll, sich mit den diversen grunderwerb- und umsatzsteuerlichen Fallstricken auseinandersetzen muss. Dies gilt immer dann, wenn ein "einheitlichen Vertragswerks" dem Erwerb und der Errichtung zu Grunde gelegt worden ist. Dann zahlt man nicht nur für den Grundstückserwerb, sondern auch für das noch zu errichtende Gebäude die Grunderwerbsteuer.

Mit § 8 Abs. 2 S. 2 GrEStG wurde der sog. einheitliche Leistungsgegenstand ausdrücklich in das GrEStG aufgenommen. Für die Bemessungsgrundlage zur GrESt ist hier geregelt, dass der „Wert des Grundstücks abweichend von § 157 Absatz 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes nach den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes maßgebend" wird.

Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das bebaute Grundstück, wenn zwischen den zu Grunde liegenden Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass ein objektiver Erwerber dies als einheitlichen Leistungsgegenstand auf Grund eines einheitlichen Vertragswerks ansehen würde.

Laut Bundesfinanzhof ist folgende Konstellation eindeutig: „...ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den auf Grundstücksübereignung und den auf Bebauung gerichteten Verträgen besteht dann, wenn dem Erwerber auf Grund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot nur als einheitliches annehmen kann, jedenfalls aber als solches annimmt."

Hier ist im Zweifelsfall eine umfassende Prüfung der Verträge, aber auch der bei Vertragsschluss maßgebenden Umstände Ihres Einzelfalls anzuraten, da der BFH im Laufe der Zeit eine Reihe von weiteren Fallgruppen gebildet hat.

Auch die umsatzsteuerlichen Besonderheiten gilt es zu beachten. Grundsätzlich sind Umsätze, die unter das GrEStG fallen, von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9a UStG ). Leider kennt das deutsche Steuerrecht zu jedem Grundsatz auch Ausnahmen, die in dieser Konstellation zu einer Besteuerung mit GrESt und Umsatzsteuer führen könnten.

Ich hoffe Ihre gestellte Frage insoweit beantworten zu können. Ansonsten benutzen Sie die Nachfragemöglichkeit.


Mit freundlichen Grüßen

Nils Hoefer
Rechtsanwalt und Steuerberater


Rechtsanwalt Nils Hoefer

Nachfrage vom Fragesteller 24.04.2019 | 19:56

Danke für Ihre schnelle und informative Antwort.

Könnten Sie näher ausführen inwiefern die Umsatzsteuer für mich als privaten Bauherrn eine Rolle spielen kann, gibt es hier auch % Sätze, die die Steuerhöhe bemessen, wie bei der Grunderwerbsteuer?

Bedeutet "einheitliches Vertragswerk" tatsächlich, dass in einem Vertrag bzw. mehreren Verträgen, die zu einem "Vertragspaket" gehören, sowohl das Grundstück als auch das Haus zu einem mehr oder weniger festen Preis deklariert werden ?
Oder geht es vielmehr um die implizite "Einheit", da aufgrund der kurzen Zeitspanne zwischen Grundstückskauf und Hausbau kein anderer Schluss möglich ist, als anzunehmen, dass das Grundstück nur gekauft wurde, um das Haus darauf zu errichten?

Zeitlich liegt dies in meinem Fall nahe, jedoch gibt es keine Verträge die sachlich Grundstücks- und Hausbaukauf in Verbindung bringen.

Ich hoffe es ist noch möglich diese Fragen zu beantworten. Ich bedanke mich recht herzlich und wünsche noch einen schönen Abend!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.04.2019 | 20:26

Sehr geehrter Fragensteller,

es ist nicht ein bloßer zeitlicher Zusammenhang entscheidend, sondern vielmehr ein sachlicher. In Ihrem Fall ist es zB der gleiche Vertragspartner (im Ergebnis auch mittelbar, unabhängig der Rechtsform seines Bauunternehmens). Einfache Frage: Hätte er Ihnen das Grundstück auch verkauft, wenn Sie es mit jemand anderem als Bauunternehmer dann bebaut hätten?

Wie gesagt, im Zweifel ist eine Einzelfallprüfung notwendig, die alle Umstände Ihres Falles einbezieht, die im Zusammenhang mit den beidenVeträgen stehen. Eine einfache oder pauschale Antwort gibt es hier leider nicht, ansonsten hätte der BFH hier nicht seit 1990 duzende Urteile, also Einzelfallenscheidungen, erlassen.

Das Thema Umsatzsteuer ist so, wie angedeutet: Wenn ein einheitlicher Vertrag vorliegt, dürfte Umsatzsteuer dann auf die Errichtung des Hauses nicht mehr anfallen. Es kann aber Konstellationen geben, wie die Einschaltung eigener Subunternehmer, die die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen können, aber dennoch der USt unterliegen.

Viele Grüße und auch Ihnen einen schönen Abend.

Nils Hoefer, RA/StB

Bewertung des Fragestellers 26.04.2019 | 07:56

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