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Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Haus?

05.08.2020 12:34 |
Preis: 85,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Sog. "einheitliches Vertragswerk" liegt nicht vor, wenn Grundstücksverkäufer und Bauträger nichts miteinander zu tun haben.

Hallo,
wir haben im April 2019 Kontakt zu einem Grundstücksverkäufer aufgenommen und im Mai 2019 eine E-Mail erhalten, dass der Bebauungsplan voraussichtlich im Juni 2019 rechtskräftig wird und daraufhin der Verkaufsstart zeitnah erfolgen kann.
Basierend auf dieser Angabe haben wir im Juli 2019 einen Bauträger, welchen in keinerlei Verbindung zum Grundstücksverkäufer steht, kontaktiert und ein Angebot für ein Haus im August 2019 erhalten sowie den Bauvertrag Ende August 2019 unterschrieben. Dieser Bauvertrag enthält die Kündigungsklausel, dasss bis vor Baubeginn mit einer Vertragsstrafe von 10% des Hauspreises gekündigt werden kann.
Anfang Juli teilte uns der Grundstücksverkäufer mit, dass der Bebauungsplan aufgrund von Kommunalwahlen erst im August 2019 wohl rechtskräftig wird und der Vertrieb der Grundstücke im September 2019 voraussichtlich erfolgen wird. Am Ende konnten wir das Grundstück erst Ende September 2019 reservieren und den Notarvertrag im November 2019 unterschrieben.
Das bedeutet, dass wir den Bauvertrag im August 2019 und den Notarvertrag im November 2020 unterschrieben haben.
Wir haben im Mai 2020 den Bauantrag gestellt und nun im Juli 2020 einen Fragebogen vom Finanzamt erhalten. Dieser soll klären, ob es sich um ein einheitliiches Vertragswerk handelt.
Da der Baustart noch nicht erfolgt ist und noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, würden wir den Bauträger nicht erwähnen, da wir nach derzeitigen Stand jederzeit den Bauvertrag kündigen können und somit nicht zwanghaft am Bauträger gebunden sind.

Nun zur Frage:
Wie hoch stehen die Chancen, dass weiterhin nur auf das Grundstück die Grunderwerbssteuer erhoben wird?
05.08.2020 | 14:07

Antwort

von


(292)
Frankenstraße 10
56626 Andernach
Tel: 01747154264
Web: http://www.evdorrien.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es ist tatsächlich zu empfehlen, den Kauf des Grundstücks und die Bebauung komplett zu trennen.

Erwerben Sie von einem Bauträger ein schlüsselfertiges Haus, obwohl bei Unterzeichnung des Notarvertrags steht noch gar kein Gebäude fertiggestellt ist (bzw. wie bei Ihnen: noch gar nicht fertiggestellt sein kann, etwa wegen eines noch nicht verabschiedeten Bebauungsplans), verlangt das Finanzamt dennoch für den Kaufpreis des noch nicht vorhandenen Gebäudes Grunderwerbsteuer (sog. „einheitliches Vertragswerk"). Diese etwas fragwürdige Besteuerung hält der Bundesfinanzhof für zulässig (siehe Urteil vom 4. Dezember 2014, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=II%20R%2022/13" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 04.12.2014 - II R 22/13: Einbeziehung von Bauerrichtungskosten in die grunderwerbsteuerlic...">II R 22/13</a> ).

Von einem einheitlichen Vertragswerk bei Kauf eines unbebauten Grundstücks, das nach dem Kauf bebaut wird, geht das Finanzamt unter folgenden Umständen aus:

- Der Kaufvertrag für das unbebaute Grundstück steht unter der Bedingung, dass der Käufer sich von einer ganz bestimmten Baufirma das Haus bauen lässt.
- Bei dem Bauunternehmer und dem Verkäufer handelt es sich um ein und dasselbe Unternehmen oder die beiden Unternehmen sind miteinander verbunden.
- Der Käufer des Grundstücks hat bei der Suche nach dem Bauunternehmer keine freie Wahl. Die Auswahl an Bauunternehmern schreibt der Verkäufer des Grundstücks vor.

Wenn Sie dagegen ein unbebautes Grundstück kaufen und freie Hand dafür haben, wann Sie mit der Bebauung anfangen und welche Baufirma Sie dafür einsetzen wollen, dann liegt kein einheitliches Vertragswerk vor und die Grunderwerbsteuer wird nur auf das gekaufte unbebaute Grundstück fällig.

Allerdings hat der BFH in einem weiteren Urteil (vom 3. März 2015, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=II%20R%209/14" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 03.03.2015 - II R 9/14: Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht">II R 9/14</a> ) genau aufgeführt, wann doch von einem einheitlichen (Bauträger-)Vertrag auszugehen ist. Danach fällt Grunderwerbsteuer auch für die anschließende Errichtung eines Gebäudes an, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in einem bebautem Zustand erhält. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau des Hauses beauftragt. Das heißt, diese Vereinbarungen müssen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.

Nach dem letztgenannten BFH-Urteil kommt es darauf an, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags
- mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
- aufgrund von Vereinbarungen zusammenarbeiteten oder
durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und
- die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann auch ein später abgeschlossener Bauvertrag zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen. Führt der Käufer den Neubau bzw. weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durch, unterliegt nur der Kaufpreis für das Grundstück (mit dem Rohbau) der Grunderwerbsteuer.

Da es zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Bauunternehmer keinerlei Verbindungen gibt, wie Sie mitteilen, sehe ich kein Problem darin, den Bauunternehmer tatsächlich erst einmal nicht zu erwähnen. Die Kündigungsklausel allein würde die Annahme eines "einheitlichen Vertragswerk" nicht ausschließen, die Tatsache, dass die Bebauung des Grundstücks später von einer unabhängigen Baufirma erfolgen soll, aber schon. Das müssen Sie im Zweifel noch genauer darlegen, falls es zu Rückfragen durch das Finanzamt kommen sollte.

Wenn noch etwas unklar geblieben ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 05.08.2020 | 16:28

Sehr geehrte Frau von Dorrien,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Sie beschreiben in Ihrer Antwort folgenden Sachverhalt:
"Erwerben Sie von einem Bauträger ein schlüsselfertiges Haus, obwohl bei Unterzeichnung des Notarvertrags steht noch gar kein Gebäude fertiggestellt ist (bzw. wie bei Ihnen: noch gar nicht fertiggestellt sein kann, etwa wegen eines noch nicht verabschiedeten Bebauungsplans), verlangt das Finanzamt dennoch für den Kaufpreis des noch nicht vorhandenen Gebäudes Grunderwerbsteuer (sog. „einheitliches Vertragswerk"). ".
Dieser Sachverhalt würde in unserem Fall (Bauvertrag im August unterschrieben, Grundstücksvertrag im November unterschrieben) ja leider zutreffen, wodurch auch eine Grunderwerbssteuer auf das Haus vom Finanzamt erhoben werden würde. Jedoch wird in dem aufgeführten Urteil ein anderer Sachverhalt geschildert, da bei unserem Bauträger und Grundstücksverkäufer keinerlei Verbindungen bestehen.
Auf Basis der Sachlage vom Urteil wären wir eigentlich nicht davon betroffen, oder?
Jedoch auf Basis der geschilderten Sachlage in Ihrem Absatz?

Desweiteren führen Sie aus,
"Nach dem letztgenannten BFH-Urteil kommt es darauf an, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags
- mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
- aufgrund von Vereinbarungen zusammenarbeiteten oder
durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und
- die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten"

Hier wäre der letztgenannte Fall ähnlich unserem Fall. Daher die Frage ob dieser letztgenannte Fall nur im Zusammenhang mit einem davor genannten Fall zu betrachten ist? Diesmal haben Siel das Wort "und" anstatt "oder" verwendet, was mich etwas verwirrt.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.08.2020 | 17:15

Sehr geehrter Fragesteller,
es tut mir sehr leid, dass ich Sie verwirrt habe. Das war natürlich nicht meine Absicht. Ich wollte Ihnen nur die Rechtslage komplett darstellen.

Der BFH hat tatsächlich in dem ersten Fall entschieden, dass ein einheitliches Vertragswerk vorliegt, weil Grundstücksverkäufer und Bauträger zusammengearbeitet haben. Dies ist aber bei Ihrem Projekt nicht der Fall - das, was im ersten Fall beschrieben wurde, trifft auf Ihre Verträge ja gerade nicht zu: Es handelt sich nicht um ein und dasselbe Unternehmen, und Sie haben auch nicht einer Bedingung zugestimmt, nach welcher nur der vom Grundstücksverkäufe benannte Bauunternehmer ihr Haus erstellen darf. Der Grundstücksverkäufer hat Ihnen auch (so entnehme ich es Ihrer Schilderung) keine Auswahl an Bauunternehmern vorgeschrieben. Deshalb habe ich dieses Beispiel dargestellt, um Ihnen zu zeigen, dass meiner Ansicht nach Ihr Fall eben anders liegt und deshalb nicht von einem einheitlichen Vertragswerk auszugehen ist.

Das gleiche gilt für den zweiten Beispielsfall. Auch hier fehlt es ja an der vom BFH aufgestellten Voraussetzung, dass Ihnen durch einen mit dem Grundstücksverkäufer verbundenen Bauunternehmer ein konkretes und auch in den Baukosten festgelegtes Angebot gemacht wurde. Das letzte "und" zeigt an, dass alle Voraussetzungen vorliegen müssen, wobei aber die Verbindungen zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer unterschiedlich ausgeprägt sein können.

Sie haben geschrieben:

"(...) einen Bauträger, welchen in keinerlei Verbindung zum Grundstücksverkäufer steht (...)."

Deshalb sehe ich hier keinen der beiden Beispielsfälle aus dem BFH-Urteil vorliegen. Das wollte ich zum Ausdruck bringen und wollte Sie ermuntern, Ihre Verträge und Vereinbarungen mit dem Grundstücksverkäufer auf der einen und dem Bauunternehmer auf der anderen Seite anhand dieser Beispielsfälle zu prüfen, um zu sehen, dass diese tatsächlich nicht gegeben sind.

Natürlich muss ich - wie immer bei einer Online-Beratung - darauf hinweisen, dass mir diese Verträge nicht vorliegen und ich insofern auf Ihre Sachverhaltsangaben angewiesen bin. Ich erkenne aber anhand dessen, was Sie schildern, kein sog. einheitliches Vertragswerk.

Ich empfehle Ihnen, den Fragebogen des Finanzamtes nach besten Wissen und Gewissen auszufüllen, so wie Sie hier den Sachverhalt geschildert haben. Ich sehe es auch als legitim an, den Bauunternehmer zunächst nicht zu erwähnen, denn er hat tatsächlich keine (personellen, wirtschaftlichen, gesellschaftsrechtlichen) Verbindungen zum Grundstücksverkäufer, und deshalb fehlt es an der entscheidenden Voraussetzung, die der BFH insoweit aufgestellt hat.

Ich sehe hier also den Fall als gegeben an, dass Sie zunächst das Grundstück erwerben und danach einen Bauträger mit der Errichtung des der Immobilie beauftragen.
Deshalb darf meines Erachtens das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur auf den Erwerb des Grundstücks erheben.

Nochmals freundliche Grüße!

EvD

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