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Maklerprovision

13.04.2009 19:19 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Vor ca zwei Monaten habe ich mich entschieden, eine Immobilie zu erwerben, die über einen Makler angeboten wurde. Der Kaufpreis war recht hoch und der Makler bot an, mir daher eine reduzierte Provision in Rechnung zu stellen (ein Drittel des "normalen" Satzes von 3% plus MWST). Dies wurde mir schriftlich zusammen mit dem Kaufpreis des Objektes ohne weitere Bedingungen bestätigt. Ich habe dies mündlich akzeptiert, nicht jedoch schriftlich bestätigt. Einen Maklervertrag habe ich nicht unterzeichnet und dies wurde vom Makler auch nicht verlangt.
Da der Verkäufer des Objekts nicht in der Nähe wohnt, wurde anschliessend statt eines klassischen Notarstermin vereinbart, dass der Verkäufer über einen Notar in seiner Nähe ein Angebot für mich erstellt, das ich dann bei einem Notar in meiner Nähe annehmen würde. Das schriftliche Angebot wurde mir vorab zur Prüfung zugestellt. Darin fand sich eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler über die Zahlung von 3% Provision durch den Verkäufer an den Makler.
Unmittelbar vor meinem Notarstermin ergab sich für mich die Notwendigkeit, diesen Termin um vier Wochen zu verschieben, um eine unvorhergesehene Frage in der Immobilienfinanzierung zu klären. Der Makler wurde hiervon unmittelbar und unter Nennung der Gründe informiert. Einen Tag nach dieser telefonischen Kommunikation bestätigte mir der Makler den neuen Termin und teilte mir im gleichen Schreiben mit, der reduzierte Provisionssatz hätte nur für den ursprünglichen Notarstermin gegolten, für den neuen Termin sei nun der normale Satz von 3% plus MWST zu entrichten. Das ursprüngliche Angebot zur Provision hatte jedoch keine Bedingung bezüglich des Unterzeichnungstermins.
Der Verkäufer hätte laut Vertrag nach meiner Terminverschiebung das Recht gehabt, das Angebot an mich zurückzuziehen, hat darauf aber verzichtet und den neuen Termin akzeptiert.
Ich möchte das Objekt nach wie vor erwerben, bin aber nicht bereit die einseitige Änderung der Provisionsvereinbarung durch den Makler zu akzeptieren.


Ich sehe nun folgende Möglichkeiten

a) ich informiere den Makler, dass ich nicht bereit bin, den normalen Provisionssatz zu entrichten, da unsere Abmachung über den reduzierten Satz nicht einseitig geändert werden kann. Für diese Version erwarte ich, dass der Makler mich unter Druck setzt, seine höhere Provision zu akzeptieren, z.B. den bereits angesetzten Notarstermin absagt.
b) ich informiere den Makler nicht wie unter a) und unterzeichne den Kaufvertrag beim Notar. Sicherlich werde ich dann eine Maklerrechnung über die volle Provision erhalten. Wenn ich dann die ursprünglich vereinbarte Provision überweise, wird dies vermutlich in einen Rechtsstreit münden.
c) es könnte passieren, dass der Makler vor dem neuen Notarstermin darauf besteht, dass ich einen Maklervertrag zu der höheren Provision unterzeichne, um sich vor Option b) zu schützen. Für den Fall der Weigerung würde ich die gleiche Reaktion erwarten wie unter a)

Meine Fragen
1) Für den Fall dass ich mich für Möglichkeit b) entscheide, wie sind meine Chancen in einem eventuellen Rechtssteit?
2) Für den Fall dass der Makler option c) wählt, gibt es eine Möglichkeit sich dagegen zu wehren?
3) Habe ich Möglichkeiten übersehen, die helfen können, das Objekt zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen zu erwerben?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1) Ihre Prognose erscheint angesichts der Schilderung logisch. Der Maklervertrag nach § 652 BGB unterliegt nicht der Schriftform, er kann auch mündlich geschlossen werden. Ich verstehe Sie so, dass der Makler Ihnen den Kaufpreis und die Höhe der Provision von 1% ?
schriftlich bestätigt hat. Man wird aus dem Inhalt des Schreibens durch Auslegung ermitteln müssen, ob der Makler nur ein Angebot unterbreitet hat, oder ob er eine vorherige mündliche Absprache mit Ihnen bestätigt hat. Zu dieser Auslegung würde ich tendieren, denn ich gehe davon aus, dass der Makler im Anschreiben auf Ihre Gespräche Bezug genommen hat. Selbst wenn es nur ein Angebot wäre, würde ich Ihre Chancen positiv sehen, dann müssen Sie allerdings beweisen, dass Sie das Angebot des Maklers angenommen haben. Eventuell steht Ihnen ja hierfür ein Zeuge zur Verfügung. Die Argumentation des Maklers ist nicht nachvollziehbar. Wenn die verringerte Provision nur für einen bestimmten Termin oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gelten sollte, dann hätte eine solche Bedingung klar zum Ausdruck gebracht werden müssen. Wenn der Makler aber in seinem Schreiben eine solche Einschränkung nicht gemacht hat, dann wird es ihm schwerfallen diese Bedingung zu beweisen. Einseitig ist er nicht berechtigt von der einmal erfolgten Einigung abzurücken. Ich sehe Ihre Möglichkeiten daher positiv, Sie sollten nur die verringerte Provosion zahlen.

2) Sie sollten mit dem Verkäufer Kontakt aufnehmen. Der Makler ist normalerweise nicht einseitig berechtigt Termine abzusagen. Parteien des Kaufvertrages sind nur Sie und der Verkäufer. Wenn der Verkäufer an Sie verkaufen will, dann kann er dies tun und benötigt nicht die Zustimmung des Maklers. Etwas anderes könnte sich nur aus der vertraglichen Situation zwischen Verkäufer und Makler ergeben. Im Extremfall könnte sich die Kündigung des Maklervertrages durch den Verkäufer anbieten. Sie sollten den Verkäufer offen über die Situation unterrichten und Ihn bitten sich mit dem Makler in verbindung zu setzen. Eventuell könnte als Kompromiss auch der Verkäufer bereit sein, eine höhere Provision zu tragen, falls es ihm sehr auf den Vertrag ankommt. Sie sollten dem Verkäufer aber klarmachen, dass die Rechtslage eindeutig ist, dass also dem Makler gegen Sie keine höhere Provision zusteht. Wenn Sie sich einig sind, kann der Vertrag auch am Makler vorbei durchgeführt werden, zumal nach Ihrer Angabe das Angebot des Verkäufers noch steht, Sie können also den Kaufvertrag wirksam werden lassen, wenn Sie bei einem Notar das Angebot annehmen, die Frage der Provision die Sie schulden, hat auf die Wirksamkeit des Vertrages keinen Einfluss.

3) Nein, ich sehe keinen weiteren Möglichkeiten. Wenn der Verkäufer bereits ein notarielles Angebot unterbreitet hat und dieses noch Bestand hat, sollten Sie es schnelstmöglcih annehmen und ggf. Ihren Termin vorziehen. Wenn Sie angenommen haben, ist der Vertrag zustandegekommen. Ich sehe im übrigen nicht warum der Makler berechtigt sein sollte Ihren Notartemin abzusagen. Wenn Sie die Beurkundung wollen, ist der Notar verpflichtet dies zu tun.


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