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Immobilienverkauf vor Ablauf von 10 Jahren. Was ist zu beachten?

30.09.2013 23:29 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung: Selbstnutzung Immobilie vor dem Verkauf und steuerfreier Verkauf innerhalb der 10 Jahresfrist

Verkauf einer Eigentumswohnung nach 4 Jahren
Ich habe in Berlin 2009 eine Wohnung gekauft ( 2 Räume incl. Küchenzeile / Dusche / Toilette), die mein volljähriger Sohn bis 2012 ( 1 Raum ) und ich ( 1 Raum für Hobbies ) genutzt haben. Beim Finanzamt wurde das auch entsprechend angegeben – Einkünfte aus Vermietung an meinen Sohn.
Ich habe das nicht als 2. Wohnsitz angegeben, weil ich in Berlin den Wohnsitz in einer weiteren Wohnung habe.
Seit 2013 hat mein Sohn seinen Anteil an einen Bekannten vermietet. Er ist seitdem auch nicht mehr in Berlin gemeldet. Da mein Sohn perspektivisch nicht mehr nach Berlin kommen wird, wollte ich jetzt die Wohnung verkaufen.
Ist die Wohnung unter den angegebenen Bedingungen selbstgenutzt?
Macht es Sinn – bzw. geht es überhaupt -, dass ich jetzt noch meinen 2. Wohnsitz dort angebe und dann evtl. später selbstgenutzt verkaufen kann?
Gibt es noch andere Möglichkeiten, wie die zu erwartende Wertsteigerung beim Verkauf steuerlich günstig gemildert werden kann?


-- Einsatz geändert am 30.09.2013 23:35:45

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ich gehe davon aus, dass Sie Alleineigentum an der Immobilie haben und Ihr Sohn ein Nießbrauchsrecht hat, da Sie mitgeteilt haben, dass Ihr Sohn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat und Sie die Wohnung gekauft haben. Falls dies nicht der Fall sein sollte oder Sie die Immobilie im Betriebsvermögen halten, teilen Sie mir dies im Rahmen der Nachfrage mit.
Das Gesetz bestimmt, dass Sie die Wohnung "ausschließlich selbst genutzt haben". Dies ist ja nicht der Fall, da der Sohn die Wohnung bzw. einen Teil der Wohnung wohl nachweisbar an einen fremden Dritten gegen Entgelt vermietet hat und diesbezüglich auch steuerlich die Einkünfte deklariert hat.
Auf die melderechtliche Situation (Hauptwohnung/Nebenwohnung) kommt es in diesem Zusammenhang bei Ihnen nicht unbedingt an; entscheidend sind die tatsächlichen Wohnverhältnisse, also die tatsächliche und ausschließliche Selbstnutzung.
Am sichersten ist deshalb, dass Sie die Wohnung drei Jahre vor dem geplanten Verkauf selbst beziehen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2013 | 18:02

Ich habe vom Finanzamt Schöneberg mittlerweile eine andere Auskunft bekommen als Sie mir schrieben. Dort wurde mir mündlich mitgeteilt, dass ich nur den anteiligen Veräußerungsgewinn zahlen muss. Da ich ca. die Hälfte der Wohnung für meine Zwecke nutze, würde das auch nur die Hälfte des Veräußerungsgewinns ausmachen. Für mich wäre diese Auskunft wesentlich angenehmer. Irrt das Finanzamt?
Zum zweiten Teil meiner Anfrage habe ich keine Antwort erhalten:
Gibt es noch andere Möglichkeiten, wie die zu erwartende Wertsteigerung beim Verkauf steuerlich günstig gemildert werden kann?
Vielen Dank im voraus für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2013 | 14:54

Die Aussage ist des Finanzamtes ist nur unter Einschränkungen richtig, wichtig ist, dass Ihr Sohn nicht die gesamte Wohnung per Mietvertrag vermietet hat und falls ja, müssen Sie Ihren (Wohn)Anteil zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt haben.

Andere Möglichkeiten gibt es nicht, außer das Sie tatsächlich die gesamte Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren nunmehr selbst ausschließlich nutzen und nicht vermieten. Tatsächhlich können Sie soweit Sie einen Kredit aufgenommen haben, den Kredit vorzeitig ablösen und die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten vom Veräußerungserlös abziehen.

Gerne stehe ich für weitere Fragen zur Verfügung.
Den Veräußerungserlös ermitteln Sie wie folgt:
Veräußerungserlös

./.

Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)

./.

nachträgliche Herstellungskosten für Neubau

./.

Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung

=

Gewinn/Verlust aus der Veräußerung

./.

Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil

+

evtl. in Anspruch genommene Abschreibungen

=

steuerlicher Veräußerungsgewinn/-verlust

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