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Verkauf einer Immobilie als Ratenkauf - Welche Steuern fallen an

04.03.2011 23:14 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


HALLO ZUSAMMEN,

ICH BIN PRIVATPERSON UND VERKAUFE DAS ERSTE MAL EINE IMMOBILIE,
DIE NICHT UNERHEBLICH IN DIE SPEKULATIONSSTEUER FÄLLT.ICH BIN AUF DAS GELD IN DEN NÄCHSTEN JAHREN NICHT ANGEWIESEN:
UM DIE STEUER MÖGLICHST GERING ZU HALTEN HABE ICH MIR GEDACHT DEN KÄUFER EINEN RATENKAUFVERTRAG ÜBER DEN GESAMTKAUFPREIS AUF 10 JAHRE ZU GESTALTEN.
DIE FRAGE, WIE SIEHT DAS MIT DEM GEWINN AUS ? WIRD ER ÜBER 10 JAHRE AUF MEIN ZU VERSTEUERNDES EINKOMMEN DAZU GERECHNET ODER MUß ICH DEN SPEKULATIONSGEWINN DIREKT IM JAHR DER VERÄUSSERUNG ZAHLEN.
WENN ICH DAS NOCH IM GLEICHEN JAHR ZAHLEN MÜSSTE WÄRE DAS NICHT MEHR INTERESSANT.
DAS MIETKAUFMODELL WÄRE AUCH NOCH EINE OPTION. WIE WIRD DORT DIE STEUER BEI EINEM MODEL ÜBER 10 JAHRE AUSSEHEN. DIE RISIKEN BEI BEIDEN MODELLEN SIND MIR BEWUST.

MFG AP



-- Einsatz geändert am 05.03.2011 08:58:01

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage aufgrund Ihrer Angaben wie folgt:

Ich will zuerst klarstellen, dass die Frage keinen gewerblichen Hintergrund hat.

WIE SIEHT DAS MIT DEM GEWINN AUS ? WIRD ER ÜBER 10 JAHRE AUF MEIN ZU VERSTEUERNDES EINKOMMEN DAZU GERECHNET ODER MUß ICH DEN SPEKULATIONSGEWINN DIREKT IM JAHR DER VERÄUSSERUNG ZAHLEN.

Es geltend das Nominalwertprinzip und das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Der Gewinn wird bei zeitlichen Streckung in Renten erst in mehreren Veranlagungszeiträumen(Kirchhof/Kube, EStG-Kommentar, § 23 Rn. 21). Das bedeutet für Sie, dass Sie den Gewinn auf mehrere Jahren strecken und dementsprechend versteuern können.

DAS MIETKAUFMODELL WÄRE AUCH NOCH EINE OPTION. WIE WIRD DORT DIE STEUER BEI EINEM MODEL ÜBER 10 JAHRE AUSSEHEN.

Eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG liegt schon dann vor, wenn Sie wirtschaftliches Eigentum auf den Erwerber übertragen. Es kommt nur die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts an. Sie können daher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bleiben, nachdem Sie eine Veräußerung nach § 23 EStG getätigt haben und sich dadurch steuerpflichtig gemacht haben, wenn die Veräußerung innerhalb des 10-Jahreszeitraums stattfand, was Sie auch mit dem "Mietkaufvertag" vorhaben.

Wenn Sie das Grundstück vermieten und dem Mieter eine Kaufoption einräumen, so wird es bei der Frage , ob Sie das wirtschaftliche Eigentum auf den Mieter bzw. Käufer in spe übertragen haben, darauf ankommen, auf welche Zeit der Mietvertrag unkündbar ist und wie hoch die Miete ist, wobei bei Wohnraummieten gesetzliche Abweichungen zu Lasten des Mieters unwirksam sind. Man würde hier eher davon auszugehen, dass Sie mit einem solchen Leasingsvertrag, wie Sie das hier im groben beschrieben haben, das wirtschaftliche Eigentum auf den Mieter übertragen werden. Daher kann ziemlich gleichgültig sein, dass Sie 10 Jahre zuwarten und dann das Grundstück auch auf den Erwerber übertragen, weil Sie den Spekulationsgewinn zu versteuern hätten, als er Ihnen zufließt. Zu der Frage der Zurechnung von Leasingsverträgen verweise ich auf das Urteil des FG Hamburg vom 27.05.2009 Aktenzeichen: 2 K 93/08.

Sie müssen natürlich auch wissen, dass der Gesetzgeber die heute geltenden Gesetze in 10 Jahren ändern darf. Insoweit gilt nur der unechte Rückwirkungsverbot mit der Folge, dass die so erlassenen Gesetze gültig sind, wenn der Steuertatbestand noch nicht abgeschlossen worden ist. Wenn z.B. nach 9 Jahren und 11 Monaten entschieden wird, dass die Spekulationsfrist nun 12 Jahre gilt, müssen Sie auch weiter auf den Zeitverlauf abwarten.

Bei der Vermietung müssten Sie zusätzlich 10 Jahre lang Steuern auf Gewinn aus Vermietung nach § 21 EStG zahlen. Dabei könnten Sie gem. § 7 Abs. 4 EStG Absetzungen für Abnutzungen geltend machen auch wenn Sie nur zivilrechtlicher Eigentümer blieben (BFH, Urteil vom 25.02.2010, Aktenzeichen: IV R 2/07). Unerheblich ist hier die Frage, ob Sie wirtschaftlicher oder zivilrechtlicher Eigentümer sind. Die Berechtigung zur Vornahme von AfA setzt nicht voraus, dass der Steuerpflichtige Eigentümer des Wirtschaftsguts ist, für das er Aufwendungen getätigt hat. Es kommt nur darauf an, dass die Aufwendungen mit der Vermietung verknüpft sind.

Das war eine erste Beratung. Sie brauchen nach meiner Meinung eine umfassende Beratung. Es wäre nämlich denkbar, dass man den Vertrag so ausgestaltet, dass Sie auch der wirtschaftliche Eigentümer bleiben, wobei man genauere Angaben wissen müsste.

Ergänzung vom Anwalt 05.03.2011 | 14:30

Ich korrigiere den ersten Satz:

Es gelten das Nominalwertprinzip und das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Der Gewinn wird bei zeitlicher Streckung in Raten erst in mehreren Veranlagungszeiträumen realisiert(Kirchhof/Kube, EStG-Kommentar, § 23 Rn. 21). Das bedeutet für Sie, dass Sie den Gewinn auf mehrere Jahren strecken und dementsprechend versteuern können.

Ich will auch nur ergänzen, dass das Mietkaufoption nicht besonderes plausibel ist.

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