Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Gemäß § 23
Einkommensteuergesetz (EStG) sind grundsätzlich Veräußerungsgewinne aus privaten Haus- (bzw. Wohnungs-) oder Grundstücksverkäufen innerhalb von zehn Jahren zu versteuern.
Für den Anteil, den Sie im Jahre 2010 von Ihrer damaligen Freundin erworben haben, stellt einen eigenen Anschaffungsvorgang dar, so dass für diesen Teil die 10-jährige Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG
neu beginnt.
Ein Verkauf der Immobilie im Jahre 2015 würde zur Versteuerung des Veräußerungsgewinns für diesen Anteil führen.
Eine Versteuerung des hälftigen Anteils lässt sich nur unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 S. 3 EStG
verhindern. Dieser Paragraph bestimmt bei Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken Ausnahmen:
Die Veräußerung ist dann nämlich nicht zu versteuern, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Da die Wohnung seit 2009 vermietet wird, kommt die Ausnahmeregelung für den hälftigen Eigentumsanteil leider nicht in Betracht.
Sie müssen daher mit einer Versteuerung des hälftigen Anteils rechnen.
Ich hoffe Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.
Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Aber welcher Wert würde denn für diesen hälftigen Anteil als Anschaffungskosten angesetzt werden? Die Anteil des übernommenen Darlehens zu diesem Zeitpunkt? Nach der Übertragung musste ich eine Schenkungssteuererklärung einreichen, da hier der Verkehrswert im Verhältnis zum Darlehen angesetzt wurde, war der Schenkungsanteil zum Glück unter 20 TEUR. Aber müsste daher nicht auch in diesem Fall der Verkehrswert zu dem Übertragungszeitpunkt in 2010 angesetzt werden? Sonst wäre der Schenkungsanteil doch doppelt versteuert, auch wenn ich unter der 20 TEUR-Grenze lag...?
Da Sie hier bei der Immobilienschenkung das Darlehen übernommen haben, liegt hier eine gemischte Schenkung vor, die in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil zerfällt.
Bezüglich des unentgeltlichen Teils gilt der Anschaffungszeitpunkt der des Vorbesitzers. Sobald die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist, fällt keine Steuer an.
Für den entgeltlichen Teil dagegen beginnt die Spekulationsfrist von neuem, d.h. ab 2010.
Der Veräußerungsgewinn berechnet sich in diesem Falle für den entgeltlich erworbenen Anteil durch Gegenüberstellung des anteiligen Veräußerungserlöses zu den tatsächlichen Anschaffungskosten. Der anteilige Veräußerungserlös bestimmt sich dabei nach dem Verhältnis der aufgewendeten Anschaffungskosten zum Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs (BMF-Schreiben vom 11.01.1993). Die tatsächlichen Anschaffungskosten betragen in Ihrem Falle die Höhe der übernommenen Darlehensschulden. Eine weitere Berechnung kann mangels weiterer Informationen nicht erfolgen.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Monika Gansel
Rechtsanwältin
