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Steuern beim Verkauf einer Wohnung

06.08.2015 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Im Jahr 2005 habe ich mit meiner damaligen Freundin zusammen eine Wohnung zu jeweils hälftigem Anteil gekauft. Von 2005 bis 2009 wohnten wir gemeinsam in der Wohnung. Da wir uns trennten, habe ich im Jahr 2010 Ihren Anteil an der Wohnung durch einen Übertragungsvertrag mit übernommen. Jetzt in 2015 möchte ich die Wohnung verkaufen und gehe eigentlich davon aus, dass die Spekulationsfrist von 10 Jahren überschritten ist, bin mir aber unsicher, da eine Hälfte ja erst im Jahr 2010 in mein Eigentum übergegangen ist. Bezahlt habe ich für die Übernahme des Anteils nichts. Ich habe lediglich das Darlehen, was ursprünglich auf beide lief alleine übernommen. Die Wohnung wurde ursprünglich zu eigenen Wohnzwecken gekauft und auch die Übertragung der Wohnung auf einen der beiden Eigentümer kann ja nicht "Spekulationszwecken" dienen...!?

Muss ich bei einem Verkauf in 2015 damit rechnen, für den Gewinn (bzw. den hälftigen Gewinn) Steuern zahlen zu müssen? Welche Chancen hätte ich dagegen vorzugehen?
Eingrenzung vom Fragesteller
06.08.2015 | 22:31

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) sind grundsätzlich Veräußerungsgewinne aus privaten Haus- (bzw. Wohnungs-) oder Grundstücksverkäufen innerhalb von zehn Jahren zu versteuern.

Für den Anteil, den Sie im Jahre 2010 von Ihrer damaligen Freundin erworben haben, stellt einen eigenen Anschaffungsvorgang dar, so dass für diesen Teil die 10-jährige Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG neu beginnt.

Ein Verkauf der Immobilie im Jahre 2015 würde zur Versteuerung des Veräußerungsgewinns für diesen Anteil führen.

Eine Versteuerung des hälftigen Anteils lässt sich nur unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 S. 3 EStG verhindern. Dieser Paragraph bestimmt bei Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken Ausnahmen:

Die Veräußerung ist dann nämlich nicht zu versteuern, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Da die Wohnung seit 2009 vermietet wird, kommt die Ausnahmeregelung für den hälftigen Eigentumsanteil leider nicht in Betracht.

Sie müssen daher mit einer Versteuerung des hälftigen Anteils rechnen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2015 | 06:10

Aber welcher Wert würde denn für diesen hälftigen Anteil als Anschaffungskosten angesetzt werden? Die Anteil des übernommenen Darlehens zu diesem Zeitpunkt? Nach der Übertragung musste ich eine Schenkungssteuererklärung einreichen, da hier der Verkehrswert im Verhältnis zum Darlehen angesetzt wurde, war der Schenkungsanteil zum Glück unter 20 TEUR. Aber müsste daher nicht auch in diesem Fall der Verkehrswert zu dem Übertragungszeitpunkt in 2010 angesetzt werden? Sonst wäre der Schenkungsanteil doch doppelt versteuert, auch wenn ich unter der 20 TEUR-Grenze lag...?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2015 | 11:03

Da Sie hier bei der Immobilienschenkung das Darlehen übernommen haben, liegt hier eine gemischte Schenkung vor, die in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil zerfällt.

Bezüglich des unentgeltlichen Teils gilt der Anschaffungszeitpunkt der des Vorbesitzers. Sobald die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist, fällt keine Steuer an.

Für den entgeltlichen Teil dagegen beginnt die Spekulationsfrist von neuem, d.h. ab 2010.

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich in diesem Falle für den entgeltlich erworbenen Anteil durch Gegenüberstellung des anteiligen Veräußerungserlöses zu den tatsächlichen Anschaffungskosten. Der anteilige Veräußerungserlös bestimmt sich dabei nach dem Verhältnis der aufgewendeten Anschaffungskosten zum Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs (BMF-Schreiben vom 11.01.1993). Die tatsächlichen Anschaffungskosten betragen in Ihrem Falle die Höhe der übernommenen Darlehensschulden. Eine weitere Berechnung kann mangels weiterer Informationen nicht erfolgen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Monika Gansel
Rechtsanwältin

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