Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Da die Frist von 10 Jahren seit dem Erwerb der Objekte abgelaufen ist, zahlen sie keine " Spekulationssteuer". Die Haltefrist für steuerfreie Privatverkäufe ist gegeben. Dadurch, dass sie nur 3 Objekte dieses Jahr verkaufen, liegen sie auch noch nicht in der Gewerblichkeit, die durch den Verkauf von mehr als 3 Objekten in engem zeitlichen Zusammenhang indiziert wird.
Es handelt sich also um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG
. Nach Abs. 1 Nr. 1 EStG beträgt die Haltefrist um die Steuerfreiheit zu erlangen 10 Jahre. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge.
Gewerblicher Grundstückshandel ist hingegen stets steuerpflichtig.Bitte beachten sie deshalb, dass es sich bei der - durch die Rechtsprechung gefestigte - 3- Objekte-Grenze um eine "Faustregel" handelt. Das heißt: Ergeben sich weitere Anhaltspunkte, die für ein Gewerbe sprechen, kann ihnen dies bei der Besteuerung des Veräußerungserlöses schaden. Solche Indizien können die kurzfristige Sanierung aller Objekte mit dem !nachweisbaren! Ziel des besseren Verkaufs sein. Bitte beachten sie auch, dass sich die 3-Objekte-Grenze auf einen 5-Jahres-Zeitraum bezieht. Sie sollten also keine weiteren Immobilien in den nächsten 5- Jahren veräußern, sonst müssen sie mit einer rückwirkenden Versteuerung rechnen.
Besteuert wird stets der Verkaufsgewinn, das heißt der ursprüngliche Immobilienpreis sowie eventuelle Kosten der Sanierung und Instandsetzung, eben die Kosten die aufgewendet wurden, um den Verkaufserlös zu erzielen, sind von diesem abzusetzen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwältin Doreen Prochnow
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Rechtsanwältin Doreen Prochnow
Sehr geehrte Frau Prochnow,
ich denke Ihre "verbindliche" Aussage bzgl. meinem Sachverhalt ist falsch.
Ich könnte auch im Jahr 2018, 4 oder 5 Objekte veräußern, diese sind
immer noch steuerfrei weil ich diese
Objekte über 10 Jahre im Besitz habe, also es fällt keine Einkommensteuer an.
Im 2. Absatz Ihrer Darstellung beziehen Sie sich darauf, dass ich steuerfrei bleibe, weil ich
"nur 3 Objekte dieses Jahr verkaufe", dieses ist falsch.
Auch Ihre Aussage im 5. Absatz ist falsch "ich soll also keine weiteren Immobilien in den nächsten
5- Jahren veräußern, sonst muß ich mit einer rückwirkenden Versteuerung rechnen".
Mit freundlichen Grüßen
Lieber Fragesteller, ich muss sie korrigieren.
Um ihre Steuerlast ermitteln zu können, ist zunächst zu schauen, ob ein privater oder gewerblicher Verkauf der Grundstücke vorliegt. Auf ihre Einschätzung kommt es insofern nicht an, sondern diese Einordnung trifft das Finanzamt.
Hierbei wird ermittelt, ob der Verkauf nur im Rahmen der privaten Immobilienverwaltung veräußert wird, was dann vorliegt, wenn eine privat bessene Immobilie aus privaten Gründen verkauft wird. Wird hingegen gewerblich gehandelt, so weist das Finanzamt nach, dass die Immobilienverkäufe eine Quelle mit dem Ziel der Erwirtschaftung von dauerhaften bzw. regelmäßigen Einnahmen nicht geringen Umfangs darstellen. Dies liegt dann vor, wenn Immobilien nicht für Privatzwecke gekauft werden, sondern wenn oberstes Ziel ihre gewinnbringende Veräußerung ist. Dies kann sich daraus ergeben, dass Immobilien nur zu dem Zweck der gewinnbringenden Veräußerung angeschafft werden oder aber viele Häuser nur zum Zwecke der Veräußerung angekauft werden. Um den Nachweis zwischen Veräußerungswillen im Kaufzeitpunkt zu erbringen wurde zunächst die 10-Jahres Grenze geschaffen, damit eine Einteilung erfolgen kann, ob der Ankauf schon mit der Absicht des gewinnbringenden Verkaufes erfolgte, was auch bei einem Privatgeschäft die Absicht indizieren würde, dass es das gekaufte Haus nur zum gewinnbringenden Verkauf erworben wurde, so dass Einkommenssteuer trotz des Privatverkaufes zu zahlen wäre. Aber auch die Masse der verkauften Immobilien ist ein Indiz dass Häuser nur angeschafft werden, um bei Verkauf einen Gewinn zumachen, so dass die 3-Objekte-Grenze als 2. Voraussetzung für die nicht vorliegende Gewerblichkeit einzuhalten ist. Wird eine der Voraussetzungen ( Haltefrist, 3-Objekte-Grenze) nicht eingehalten, so liegt ein Einkommenssteuer relevanter Tatbestand vor.
Hier wird also eine Abgrenzung vorgenommen, ob sie Immobilien privat ( § 23 EStG
) veräußern oder ob sie gewerblich (§ 15 EStG
) mit Immobilien handeln. Diese Abgrenzung wird von der Rechtsprechung anhand der 3-Objekte-Regel vorgenommen ( vgl. z.B. BFH-Urteil v. 3.8.2004 Az: X R 40/03
; BFH-Urteil v. 5.5.2011, Az: IV R 34/08
; BFH-Urteil vom 17.12.2008, IV R 72/07
, BMF-Schreiben vom 26.03.2004 - IV A 6 - S 2240 - 46/04; BFH, Urteil vom 5.5.2011, Az. IV R 34/08
, BFH-Urteil vom 6.4.1990 Az: III R 28/87
;zu weiteren Kriterien: BFH, Urt. v. 10.08.1983, Az.: I R 120/80
). Diese 3-Objekte-Regel ist gefestigte Rechtsprechung, ob sie der Meinung sind, es handelt sich um private Geschäfte ist irrelevant.
Nur wenn ein privater Verkauf vorliegt ist § 23 EstG anzuwenden, und die Veräußerung der Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei ( ( Z,B; BMF-Schreiben vom 26.03.2004 - IV A 6 - S 2240 - 46/04). Sind die Verkäufe hingegen als gewerblich anzusehen, so sind sie nach § 15 EstG zu versteuern und auf die Haltefrist kommt es nicht an. Die Zuordnung erfolgt nicht nach dem was sie sich wünschen, sondern anhand von in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien.
Um eine Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, müssen sie sie also 10 Jahre halten ( Ausnahme: selbstbewohnte Objekte) UND der Verkauf darf nicht dem gewerblichen Handel zuzuordnen sein, was ab dem Überschreiten von 3 Verkäufen in 5 Jahren stets anzunehmen ist.
Verkaufen sie hingegen mehr als 3 Objekte in 5 Jahren so werden sie als Immobilienhändler und somit Gewerbetreibender eingestuft, auf die Haltedauer der Immobilien kommt es dann nicht an, weil § 23 EStG
, das private Veräußerungsgeschäft, dann keine Anwendung findet, sondern sie dem § 15 EStG
unterfallen. Sie versteuern dann jeden Verkaufsgewinn.
Ich kann sie also nur davor warnen, mehr als 3-Objekte in 5 Jahren zu veräußern und von einer Steuerfreiheit auszugehen. Dies wäre ein unbeachtlicher Rechtsfolgenirrtum, der sie vor nichts bewahrt.
Es verbleibt also bei meiner Einschätzung: Solange sie nicht mehr als 3-Objekte in 5 Jahren veräußern, sind die Veräußerungsgewinne steuerfrei, da sie die Immobilien länger als 10 Jahre halten.
mit freundlichen Grüßen
Doreen Prochnow
