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Grunderwerbssteuer auf Herstellungskosten des genehmigten, noch zu bauenden Hauses?

13.05.2019 11:52 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Freundin hat vor einigen Jahren in Bayern ein Baugrundstück (Wert ca. 100T€) erworben, auf dem ein Bauzwang liegt. Der Bauzwang ist zwischzeitlich abgelaufen. Die Gemeinde hält aber noch die Füße still, sofern das Grundstück denn alsbald bebaut wird.

Ich möchte gemeinsam mit meiner Freundin von einem Generalunternehmer ein Haus schlüsselfertig auf dem Grundstück errichten lassen (Kosten ca. 550 T€). Wir waren beim Architekten, haben fertige Pläne und eine Baugenehmigung. Momentan sind wir in der finalen Auswahlphase des Generalunternehmers.

Da ich an dem Haus ebenfalls ordentlich mitbezahle (ca. 40 Prozent der Gesamtkosten), würde ich gerne als Miteigentümer ins Grundbuch aufgenommen werden. Für den Trennungsfall würden wir gemäß unserer finanziellen Beteiligung eine faire Lösung zur Aufteilung (u.a. Ablösemöglichkeit) finden und vertraglich fixieren.

Ich möchte in jedem Fall vermeiden, dass ich im Rahmen der Erwerbs des Miteigentums hinsichtlich der gesamten Bausumme Steuern bezahlen muss.

Wir haben keine Kinder.

Zu den Fragen:

1) Würde in der jetzigen Situation im Rahmen des Erwerbs von 50 Prozent des Grundstücks die Grundsteuer nur auf den Wert des (unbebauten) Grundstücks oder des gesamten Bauprojektes (Grundstück und Haus) anfallen? Gibt es zum jetzigen Zeitpunkt noch Gestaltungsmöglichkeiten, um den Anfall der Grunderwebssteuer nur auf das Grundstück zu begrenzen? (z.B. Generaunternehmervertrag erst nach Grundstückerwerb unterschreiben, genehmigtes Bauvorhaben nochmals ändern etc.) und mit welcher Aussicht auf Erfolg?

2) Wäre es hinsichtlich der mit dem Eigentumserwerb anfallenden Steuerlast eine Schenkung günstiger? Hätte eine Schenkung sonstige offensichtliche Nachteile?

3) Wäre bzgl. des Grundstückerwerbs, des gemeisamen Hausbaus und wegen Absicherung im Todesfall eventl. eine Heirat ggf. mit Gütertrennung zu empfehlen? Gibt es bei vereinbarter Gütertrennung bzgl. des Hauses bei einer Heirat auch Nachteile ?

Vielen Dank für Ihre Unterstüzung.




Einsatz editiert am 19.05.2019 18:10:42

Einsatz editiert am 19.05.2019 21:32:17
Eingrenzung vom Fragesteller
19.05.2019 | 18:08
19.05.2019 | 22:42

Antwort

von


(92)
Postanschrift: AMN 553913 - Glogauer Str. 5
10999 Berlin
Tel: (040) 22 86 63 28 - 0
Web: http://www.ayazi.legal
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Rechtsfrage.

Zu 1./2.
Grunderwerbsteuer fällt auf die in § 1 GrEStG aufgelisteten Erwerbsvorgänge an. Ob Grunderwerbsteuer anfällt, hängt damit von der Art des Erwerbsvorganges ab. Sie geben an, dass Sie den Hausbau mitfinanzieren. Wenn dieser Zahlungsanspruch Ihrer Partnerin gegen Sie zwischen Ihnen als Gegenleistung für die Einräumung des Miteigentumsanteils am Grundstück vereinbart ist, fällt Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist lediglich der Wert der Gegenleistung, die Sie für den Erhalt des Miteigentumsanteils erbringen. Ob das Grundstück zum Stichtag bebaut ist oder nicht, ist insofern nicht relevant.

Sie geben an, dass Sie Heiratspläne haben. Sofern Sie bereits vor dem Grundstückserwerb heiraten, fällt aufgrund des Befreiungstatbestands des § 3 Nr. 4 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an.

Wenn Sie den Miteigentumsanteil im Rahmen einer Schenkung erhalten, fällt zwar keine Grunderwerbssteuer, stattdessen jedoch Schenkungssteuer nach Maßgabe des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes an. Sofern Sie zum Zeitpunkt der Schenkung bereits verheiratet sind, gilt hier ein Freibetrag von € 500.00,00 für Ehegatten unabhängig vom vereinbarten Güterstand.

Zu bedenken ist bei einer Schenkung die Regelung des § 530 BGB , wonach eine Schenkung bei grobem Undank aufgrund einer schweren Verfehlung gegenüber dem Schenker stets widerrufen werden kann. Diese Vorschrift findet auch auf Schenkungen unter Ehegatten Anwendung und ist nicht abdingbar. Im Falle eines entgeltlichen Vertrages ist eine Rückforderung aufgrund von persönlichen Divergenzen nicht möglich.

Zu 3.
Wenn Sie zum Zeitpunkt der Heirat beide Miteigentümer am Grundstück sind, macht es im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse keinen Unterschied, ob Sie sich im Güterstand der Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung befinden. Denn in beiden Fällen behält jeder Ehegatte seinen Miteigentumsanteil für sich und im Falle der Scheidung besteht lediglich ein Unterschied in Bezug auf die Verteilung des Zugewinns ab dem Zeitpunkt der Eheschließung.

Im Todesfall machen die Güterstände im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge insofern einen Unterschied, als der überlebende Ehegatte im Falle der Zugewinngemeinschaft bei Vorhandensein von Abkömmlingen insgesamt zu 1/2 erbt, bei Gütertrennung jedoch lediglich zu gleichen Teilen mit den Kindern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Ersteinschätzung behilflich sein. Sollten Sie weitere rechtliche Hilfestellung benötigen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Weden Sie sich gerne per E-Mail an mein Büro - meine Kontaktdaten finden Sie nebenstehend.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -


Ergänzung vom Anwalt 20.05.2019 | 16:24

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ergänzend zu meiner obigen Antwort habe ich Ihnen soeben noch einige ergänzende Ausführungen per E-Mail zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

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