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Grunderwerbsteuer auch auf nachträgliche Mehrkosten durch Sonderwünsche?

17.10.2019 14:04 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


18:02
Guten Tag,

Januar 2019 habe ich eine Neubau-Wohnung von einem Bauträger erworben und notariell beurkundet, die Mitte 2020 fertiggestellt wird. Den Steuerbescheid für die GrESt auf den Kaufpreis laut Kaufvertrag habe ich vom Finanzamt erhalten und bezahlt.
Nun kommen in den letzten Bauabschnitten Sonderwünsche hinzu, z.B. Auf- bzw. Mehrpreise für hochwertigere Ausstattungen als zum Standard der Baubeschreibung wie Parkett, Fliesen, Sanitär, Elektro etc.
Für diese "Upgrade"-Sonderwünsche hat mir der Bauträger ein Mehrkostenangebot unterbreitet (Angebote der ausführenden Unternehmen + "Handlingszuschlag" des Bauträgers), Umsatzsteuerfrei gemäß §4 Nr. 9a (UStG), was soweit richtig ist.

Nun meine Frage(n):
Unterliegen diese o.g. Mehrkosten für "nachträgliche" Upgrades bzw. Sonderwünsche ebenfalls der GrESt?

Wenn ja:
1. Hat GrEStG § 9 (2) 1. etwas damit zu tun?
2. Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer auf diese nachträglichen Kosten erhoben?
3. Werden diese Mehrkosten nachträglich in den notariellen Kaufvertrag eingearbeitet?
4. Wer muss diese Mehrkosten dem Finanzamt melden (ich, Bauträger oder Notar) und wann?

Vielen Dank im Voraus!
17.10.2019 | 14:44

Antwort

von


(37)
Grünberger Str. 54
10245 Berlin
Tel: 0302939920
Web: http://www.rechtsanwalt-braun.berlin
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten Informationen benatworte ich Ihre Frage wie folgt.

Die Mehrkosten für die Sonderwünsche werden sehr wahrscheinlich in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen.

Rechtsgrundlage dafür ist § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Wenn schon ein Grunderwerbssteuerbescheid ergangen ist, steht dieser üblicherweise unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Das Finanzamt hat Kenntnis vom prognostizierten Termin der Fertigstellung, danach wird sich das Finanzamt bei Ihnen melden und die Schlussabrechnung verlangen und dann einen neuen Bescheid erlassen, und dann müssen Sie die festgesetzte Steuer (nach Prüfung) begleichen.

Die Mehrkosten müssen meines Erachtens nicht nachträglich notariell beurkundet werden.

Sie können, wenn SIe die Sache schneller erldigen wollen, die neuen Kosten dem Finanzamt auch schon vorab melden oder nach Fertigstellung selbst melden. Ob der Bauträger dazu verpflichtet ist, kann ich Ihnen, ohne Vertrag nicht sagen.

Hintergrund ist folgendes, Gegenstand des Erwerbsgeschäftes ist das im Vertrag vereinbarte, ich gehe davon aus, dass Sie im Kaufvertrag vereinbart haben, dass Sie eine schlüsselfertige Eigentumswohnung bekommen.

Wenn Sie dann, im Zuge der Baumaßnahmen weitere Maßnahmen beauftragen, ist zu prüfen, ob diese Beauftragung objektiv mit dem ursprünglichen Kaufvertrag in Zusammenhang steht. Die Ausbaukosten sind dann nämlich in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, soweit die von Ihnen mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Kaufvertrags zur Verkäuferseite gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat. Bei der Entscheidung, ob die Abweichungen von dem ursprünglichen Angebot der Verkäuferseite nicht über den üblichen Rahmen hinausgehen und daher als nur unwesentlich anzusehen sind, kommt es stets auf das gesamte angebotene Bauvorhaben und nicht lediglich auf den Ausbau oder einzelne Ausbauleistungen an.

Es kommt also darauf an, ob Ihnen die zusätzlichen Ausbauleistungen schon beim Kauf der Eigentumswohnung angeboten wurden und Sie diese lediglich später angenommen haben, wenn dem so ist, dann werden diese Mehrkosten in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen. Nach den bisher geschildertem Sachstand ist dies aber anzunehmen, so dass die Mehrkosten mit einbezogen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantwortet habe, für eventuelle Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Beachten Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2019 | 17:07

Sehr geehrter Herr Braun,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Gerne gebe ich Ihnen noch folgende Informationen, um Ihre Antwort zu konkretisieren:
1. Ja, im Kaufvertrag ist vereinbart, dass ich eine schlüsselfertige Eigentumswohnung bekomme.

2. Es sind (für mich) keine Ausbaukosten. Unter Ausbaukosten verstehe ich als Laie eher die Arbeiten, Installationen, Tätigkeiten etc. des Bauträgers (und dessen Subunternehmer) vom Rohbau zur fertigen Wohnung. Die Mehrkostenangebote die ich meine sind für hochwertigeres Material als der Standard in der Baubeschreibung.

3. Ich selbst darf keine Unternehmen beauftragten, diese werden vom Bauträger gestellt. Ob diese Unternehmen bereits beim Abschluss des Kaufvertrags zur Verkäuferseite gehörten, weiß ich nicht.
Der Bauträger hat mir die für mich relevanten Unternehmen 3-4 Monate nach Kaufvertrag vorgestellt.
Zum Zeitpunkt des Kaufvertrages waren keine "Extras" oder Ausbauarbeiten benannt, daher gab es auch noch keine Angebote. Die zusätzlichen Leistungen wurden daher beim Kauf der Eigentumswohnung nicht angeboten.

Hier der Ablauf mit konkrteteren Daten:
- Januar 2019 Kaufvertrag, Notartermin
- April 2019 Schreiben des Bauträgers mit der Bitte, Bemusterungstermine für individuelle Wünsche mit den in der Anlage vorgestellten Unternehmen zu vereinbaren.
- Juli bis September Bemusterungstermine in den Schauräumen der jeweiligen Unternehmen
- Oktober 2019 Mehrkostenangebot des Bauträgers

Hier ein Auszug aus der Baubeschreibung (beurkundete Fassung):
"Die Räume der Wohnung erhalten einen Fertigparkett-Bodenbelag nach Bemusterung, Materialpreis 45 €/m2 inkl. 19% MwSt., die Bäder Fliesenbeläge nach Mustervorlage, Materialpreis 35 €/m2 inkl. 19% MwSt.".

Bei den o.g. Bemusterungsterminen habe ich einen Fertigparkett-Bodenbelag von 65 €/m2 und Fliesen von 50 €/m2 ausgesucht. Bei dem Parkett fallen nun 20 €/m2 und bei den Fliesen 15 €/m2 Mehrkosten an.
Genau diese Mehrkosten meine ich.
Werden diese und solche Mehrkosten in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen?



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2019 | 18:02

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die weiteren Informationen.

Diese Informationen könnten den Rückschluss zu lassen, dass die Mehrkosten für die Arbeiten Dritter zusätzlich zu den vom Bauträger geschuldeten Arbeiten entstanden sind.

Für diese Argumentation müssen Sie die Unterlagen sehr sorgfältig aufbewahren, wenn das Finanzamt nach der Fertigstellung die Nachprüfung durchführt und den Bauträgervertrag und Nachweise über weitere Arbeiten des Bauträgers verlangt, müssten Sie die Kosten der weiteren Arbeiten nicht offenlegen, da diese nichts mit dem Bauträger zu tun haben.

Dazu müssten aber die von mir in der Erstbeantwortung skizzierten Voraussetzungen bestehen.

Problematisch wäre es, wenn die weiteren Arbeiten schon beim Erwerb der Wohnung absehbar waren, es also klar war, dass diese Arbeiten durchgeführt werden müssen. Sie also nur einen "Rohbau" erwerben und dann über den Bauträger die weiteren Gewerke beauftragen können. Dafür dürfte sprechen, dass der Bauträger die anderen Unternehmen "stellt". Dass die anderen Unternehmen Hand-in-Hand mit dem Bauträger arbeiten.

Sie können also versuchen, über die Dokumentation des Ablaufs darzulegen, dass die zusätzlichen Ausgaben, Ihre persönliche Entscheidung waren und Sie die Arbeiten des Bauträgers "ersetzt" haben und die weiteren Unternehmen nichts mit dem Bauträger zu tun hatten. Dies könnte gelingen, wenn es mehrere Unternehmen für die einzelnen zusätzlichen Arbeiten gab, mehrere Fliesenleger, Fußbodenleger etc.

Abschließend ist festzustellen, dass ich Chancen sehe, dass die Mehrkosten nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn die von mir skizzierten Voraussetzngen vorliegen. D.h. bspw. keine persönliche oder sachliche Verpflechtung der Unternehmen (gegebenfalls nachfragen), Angebot des Bauträger sah diese Arbeiten nicht vor, es war auch nicht absehbar, dass diese Arbeiten durchgeführt werden müssen.

Für weitere Fragen können SIe mich gerne per E-Mail anschreiben, meine E-Mailadresse finden Sie im Profil.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

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