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optimale Vorgehensweise bei Haus-Übertragung


21.01.2007 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit 15 Jahren investiere ich (34, verheiratet, 1 Kind) Zeit und Geld in das Mehrfamilienhaus meines Vaters (56), welches derzeit von ihm und meiner Mutter (61), sowie meiner Familie bewohnt wird. Beruflich bin ich habe ich mich in einem technischen Beruf mit zunächst durchweg praktischer Tätigkeit (Telekommunikation) ständig weiterentwickelt, so dass ich mittlerweile sehr gutes Geld verdiene, was zu großen Teilen wieder in die Modernisierung des Hauses einfließt. Dies ist begründet dadurch, dass nur noch meine Mutter berufstätig ist und meine Eltern dadurch mit der Einstellung „Erhaltung statt Erweiterung“ pflegen und so gut wie nichts in das Haus investieren.

Nun brachte ein Freund mich vor Kurzem ins Grübeln, als er fragte, ob denn meine Investitionen dahingehend gesichert sind, dass die Eigentumsfrage „nun endlich mal“ geklärt wurde. Damit erwischte er einen wunden Punkt, dieses Thema konnte mit meinem Vater bisher nicht geklärt werden, da er und meine Mutter sich einfach nicht von der praktischen
Notwendigkeit der Überschreibung (alleine durch Steuereinsparungen, Baukindergeld, bessere Kredit-Chancen usw.) überzeugen lassen wollten.

So zahle ich im Moment für meinen Haus-Anteil 250,-EUR Warm-Miete und investiere zusätzlich zwischen 5000,- und 10.000,-EUR pro Jahr in echte Modernisierungen (Dachaufstockung, Innenausbau, Erschließung Dachgeschoss usw.) und bringe durchschnittlich 300 Stunden Eigenleistung (fachlich auf hohem Niveau! ) ein.

Nachweise habe ich allerdings nur für die Überlassung eines Bausparvertrages (20 T€), der für die Dach-Aufstockung benötigt wurde und Bildnachweise für die Maßnahmen, die ich selbst in den letzten 15 Jahren geplant und umgesetzt habe (z.B. Einbau einer Zentralheizung).

Da in den nächsten 5 Jahren weitere Investitionen notwendig wären, um z.B. die Schaffung weiterer Mietwohnungen abzuschließen, möchte ich gerne noch einmal mit meinem Vater reden und ihm Angebote unterbreiten. Ich könnte mir z.B. vorstellen das Haus zu kaufen, hierzu den Verkehrswert anzusetzen (150T€) und einen Teil meiner Investitionen (Material und Arbeitszeit, also ca. 75T€) anzurechnen. In diesem Fall hätte er erbrechtlich keine Probleme. Er möchte natürlich auch meine Schwester und deren Familie (1 Mann, 1 Sohn, leben in eigenem Haus in der Nähe von München) nicht benachteiligen, dies wäre beim Verkauf m.E. nicht der Fall. Eine weitere Möglichkeit sehe ich in der Teilung des Hauses. Ich würde eine Hälfte bekommen und die andere Hälfte könnte er testamentarisch zunächst meiner Mutter und später meiner Schwester überlassen. Diese Variante würde allerdings bis zur Schaffung neuer Mietwohnungen steuerliche Nachteile mit sich bringen. Die dritte Variante sehe ich darin, dass zumindestens die zukünftigen Investitionen für mich selbst gesichert werden. Hier bräuchte ich dringend Rat wie so etwas funktioniert. Reicht es, sich vom Hausbesitzer den Einbau einer Treppe o.ä. per Unterschrift bestätigen zu lassen ? Wäre es sinnvoll ihm z.B. 20 T€ zu überweisen, dies bestätigen zu lassen und dann von seinem „Haus-Konto“ die Investitionen zu bezahlen ? Auch für die zurückliegenden Aufwendungen bräuchte ich dann irgendeine Bestätigung, es geht letztlich nur darum, dass er mit 70 und nachlassendem Gedächtnis plötzlich das Testament ändert und meinen Sohn oder den Sohn meiner Schwester als Erben bestimmt und ich trotz jahrelanger „Buckelei“ mit leeren Händen da stehe.

Meine Frau meint schon immer „das geht einmal nicht gut aus“ und rät dazu, den ganzen Kram einfach hinzuwerfen und einfach ein eigenes kleines Haus zu kaufen. Es wäre auf jeden fall die sauberste Variante, ich könnte endlich meine ganze Kraft und Kreativität sicher anlegen. Allerdings hänge ich auch sehr an meinem Elternhaus, da dies ein Familienbesitz ist, der jahrelang zu DDR-Zeiten keine Chance dazu hatte ein schönes Haus zu sein und dies nun durch den Einsatz der letzten Jahre geworden ist.

Sicherlich können Sie mir nicht abschließend irgendwelche Entscheidungen abnehmen, ich wäre trotzdem dankbar, wenn Sie mir Tips dafür geben können, wie ich die geplanten großen Vorhaben (wenn ich denn im Haus bleibe und weiter investiere) mit minimiertem Risiko angehe und dies meinem Vater auch entsprechend begründen kann.

Vielen Dank im Voraus !

Mit freundlichen Grüßen
J. Hendel

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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst nochmal zum Sachverhalt: Ich verstehe die Eigentums- und Wohnverhältnisse so, dass Ihr Vater Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses ist, Ihre Eltern eine Wohnung bewohnen, Sie mit Ihrer Familie eine weitere Wohnung und zusätzlich die Möglichkeit besteht, bei Sanierung weiteren Wohnraum - etwa zur Vermietung - zu schaffen.

Ihre Sorgen zur ausreichenden Absicherung Ihrer bisherigen und zukünftigen Investitionen sind berechtigt, dies, zumal im Erbfall Dritte von dieser Vermögensmehrung profitieren könnten. Schließlich investieren Sie in fremdes Eigentum.

Was konkret für Möglichkeiten letztendlich in Betracht kommen, hängt im wesentlichen davon ab, auf was man sich im Verhältnis des Grundstückseigentümers (Vaters) und Ihnen einigen kann. Nach Möglichkeit sollte auch nicht nur nach einer schuldrechtlichen (vertraglichen) Lösung gesucht werden, sondern auch eine dingliche (berührend das Eigentum bzw. grundbuchmäßige Absicherung)Lösung gefunden werden.

Die Möglichkeiten einer Regelung und Absicherung Ihrer Investitionen sind äußerst vielfältig und können in diesem Rahmen nur angerissen werden.

Zum einen wäre die Regelung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, eines Übergabevertrages, möglich. Auch hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten und Einzelheiten. So könnte im Rahmen eines Übergabevertrages das Eigentum an dem Haus-Grundstück an Sie übertragen werden. Ihre Eltern könnten sich z.B. an einer Wohnung ein lebenslangens Wohnrecht einräumen lassen. Zusätzlich könnte z.B. eine Rentenverpflichtung übernommen werden. Auch eine Nießbrauchsbestellung könnte diskutiert werden. Unter Berücksichtigung Ihrer bisherigen Investitionen kann eine Ausgleichszahlung an die weichenden Erben vereinbart werden. Sie wären dann Eigentümer und investieren zukünftig in Ihre eigene Immobilie.

Statt einer Ausgleichszahlung könnte auch die Begründung von Wohnungseigentum angedacht werden und dann eine entsprechende Zuordnung der Sondereigentumsrechte (Wohnungen) an Vater bzw. Eltern, Sie und Geschwister erfolgen. Diese Lösung hätte jedoch den praktischen Nachteil, dass Sie für sämtliche baulichen Veränderungen, die sich nicht ausschließlich am Sondeereigentum abspielen in der Regel die Zustimmung der weiteren Miteigentümer benötigen. Ferner fragt es sich, ob für Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums Sie immer einen Mehrheitsbeschluss erreichen können.

Schließlich wäre eine gewisse, wenn auch risikobehaftetet Absicherung in einem Erbvertrag möglich. Das Wesen des Erbvertrages liegt darin, dass der Erblasser an seine vertragliche Verfügung von Todes wegen gebunden ist. Eine spätere letztwillige Verfügung, die dem entgegensteht, ist unwirksam. Der Vertragserbe hat daher eine durch den Erblasser nicht mehr zerstörbare Aussicht, Erbe (oder Vermächtnisnehmer) zu werden. Dennoch hat der Vertragserbe zu Lebzeiten des Erblassers noch keine Rechte an dessen Vermögen. Der Erblasser ist nach wie vor Herr seines Vermögens und kann frei unter Lebenden verfügen.

Als weitere Alternative könnte zwischen Ihnen und Ihrem Vater ein Darlehnsvertrag hinsichtlich der Investitionssumme vereinbart werden, dies bei darlehensweiser Hingabe des Investitionsbetrages - ggf. unter regelmäßiger Fortschreibung des Darlehnsbetrages. Das Darlehn kann vorsichtshalber grundbuchmäßig abgesichert werden.

Sie sollten daher zunächst das Gespräch mit Ihrem Vater suchen,Ihre Vorstellungen äußern und darlegen,wie Sie sich die Zukunft der Immobilie und Ihre weiteren Investitionen vorstellen könnten und zusammen mit dem Vater die Grundzüge einer Einigungsmöglichkeit suchen. Das weitere - und damit konkrete - sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwalts entwerfen.

Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2007 | 13:10

Sehr geehrter Hr. Mohr,

vielen Dank noch nachträglich für die ausführliche Antwort !
Gestatten Sie mir eine sehr kurze Nachrfrage:
Bei einem Darlehensvertrag ggü. meinem Vater z.B. über 50T€ muss ich /müssen wir in etwa mit welchen Kosten rechnen? Kann man diesen bei einem ortsansässigen Anwalt aufsetzten und bestätigen lassen oder geht am am Besten gleich zu einem Notar?

Vielen Dank !
J. Hendel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 11:59

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich darf um Verständnis bitten, da die Nachfrage doch weit über die Erstfrage hinausgeht.

Mit freundlichen Grüßen
RA Mohr

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