Verkauf vermieteter ETW

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Die Geltendmachung von Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie können nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Werbungskosten gem. § 9 EStG sind Aufwendungen, die dazu dienen, Einnahmen aus einer Einkunftsart zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Dies liegt bei einem Verkauf allerdings nicht vor. Da es sich um ein nicht steuerbares privates Veräußerungsgeschäft handelt (§ 23 Abs. 1 EstG) können die Werbungskosten, die bei der Veräu0erung anfallen nicht steuermindernd gem. § 23 Abs. 3 Satz 1 EstG geltend gemacht werden.

Eine im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mietwohngrundstücks zu zahlende sog. Vorfälligkeitsentschädigung kann dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein, wenn sie ausnahmsweise als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes zu beurteilen ist. (EStG §§ 9 Abs. 1 Satz 1 und 3 Nr. 1, 21 Abs. 1 , Urteil vom 23.4.1996 IX R 5/94 , Vorinstanz: FG Köln (EFG 1994, 193))

Dies erleichtert nach der Rechtsprechung des BFH eine Umschichtung von Vermögen. Soweit die Darlehensmittel aus der Immobilienfinanzierung für Investitionen in eine andere Anlageform oder eine andere Immobilie verwendet werden, bleiben die Schuldzinsen abzugsfähig. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung, soweit Sie dann bei einer Teilrückführung des Darlehens teilweise anfällt, kann in Abzug gebracht werden.

Hierbei sollte die Umwidmung der Darlehensmittel auf eine andere Einkunftsart dem Finanzamt eindeutig nachgewiesen werden.

D.h. es muß hervorgehen, dass die alte Anlageform beendet wird und in eine neue investiert wird. (BFH, Urteil vom 19.08.1998, X R 96/95 (veröffentlicht im DStR 1998, Seite 2003 ))

Eine andere Möglichkeit die von Ihnen angeführten Kosten steuerlich geltend zu machen, sehe ich nach Ihren Vorgaben nicht.

Hinsichtlich der Möglichkeit der Umwidmung empfehle ich, soweit dies für Sie in Betracht kommt, die Einschaltung eines Kollegen oder Steuerberaters.

Ich hoffe Ihnen einen entsprechenden Überblick verschafft zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter