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Vereinbarung rechtsgültig ?


12.05.2005 18:36 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



wir wollen ein Haus und ein Grundstück kaufen. Die Maklerprovision war im Grundstückspreis enthalten.
Der Makler hat dann vorgeschlagen, die Provision herauszurechnen, d.h. getrennt in Rechnung zu stellen, wodurch die Grunderwerbssteuer weniger wird.
Das Grundstück hat vorher 137.000 € gekostet, anschließend nur noch 122.500 €, d.h. das Honorar beträgt 14.500 €.

Nun wird es mit der Darlehensauszahlung problematisch, da das Honorar ja schon vor Baubeginn und vor den Eintragungen im Grundbuch fällig wird (und evtl. auch nicht durch den Kredit abgedeckt ist).
Außerdem war die Vereinbarung 2 Wochen rückwärts datiert, was uns nicht aufgefallen ist.

Am liebsten würden wir die Vereinbarung wieder rückgängig machen, was "juristisch" laut Maklerauskunft nicht mehr geht (der Notartermin war am Montag).
Allerdings sind uns 2 Dinge aufgefallen:

1. Die Maklerprovision beträgt mehr als 3,48%
2. §138 BGB könnte wegen unserer Unerfahrenheit auch zutreffen

Der Wortlaut der Vereinbarung ist:

Vereinbarung zwischen A und X

Herr X hat für das Bauvorhaben Y das Grundstück vermittelt, sowie die Objektentwicklung erbracht. Deshalb erhält Herr X ein Objekthonorar wie nachstehend definiert.

1) Für diese Leistungen wird ein Pauschalhonorar vereinbart in Höhe von EURO 14.500 inkl. Mwst
2) Dieses Honorar wird fällig nach Kaufvertragsabschluß und die 2. Hälfte bei Baubeginn.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

ein Widerruf der Vereinbarung nach § 312 BGB, den Sie offenbar andenken, wird nach der von Ihnen gemachten Darstellung nicht möglich sein.

Der Lohn wurde ebenfalls festgehalten, wäre also nicht zu bestanden, wenn da nicht diese Höhe wäre:

Bei Grundstücken ist ein Lohn von 3-4% üblich(OLG Frankfurt, NZM 99,231; OLG Stendal NZM 01, 1089), wobei "Ihr" Makler hier mehr als 11 % fordert. Da hier die Grenze des doppelten üblichen Lohnes überschritten ist, wird der objektive Tatbestand des Wuchers (§138 BGB, was die Nichtigkeit der Maklervertrages zur Folge hätte) zu bejahen sein, wobei allerdings auch die subjektive Komponente, hier Unerfahrenheit, vorliegen muss.

Bei der Unerfahrenheit hätte ich allerdings ohne nähere Informationen kein gutes Gefühl. Denn so wie Sie es bisher geschildert haben, war wohl nicht die Unerfahrenheit, sondern die Aussicht, Steuern zu sparen, das ausschlaggebende Moment.

Beachten müssen Sie auch, dass neben der Vermittlung nach dem Vertrag Objektentwicklung erbracht worden sein soll (was immer das in Ihrem Fall speziell sein soll), der Makler also versuchen wird, den Wuchertatbestand dadurch zu umgehen, dass neben dem Lohn mit der Summe auch weitere Tätigkeiten abgegolten werden sollten.

So ganz einfach wird es daher mE nicht, den Wucher und damit die Nichtigkeit nachzuweisen; aber vielleciht geben Sie mir noch weitere Informationen zu diesem Punkt.


Wenn Sie sich darauf einlassen wollen, sollten Sie den Vertrag nun schriftlich (Einschreiben/Rückschein) anfechten und die Anfechtung neben dem Wucher auch auf die Rückdatierung (die allein schon eine grobe Vertragsverletzung darstellt) des Vertrages stützen und damit die Nichtigkeit des Vertrages herbeiführen.

Ich würde aber in Anbetracht der obigen Bedenken dazu raten, DANEBEN sich mit dem Makler zusammen zu setzen und nochmals (auch in Hinblick auf Wucher/Rückdatierung) eine gütliche Einigung versuchen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2005 | 19:30

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

an den §312 (Haustürgeschäfte) habe ich nicht gedacht.
Ich dachte, es wäre generell bei solchen Geschäften eine 2-Wochen Frist zum Rücktritt üblich, kann mich aber natürlich irren, da ich kein Rechtsexperte bin.

Die Unerfahrenheit ergibt sich schon aus der Tatsache, daß dies unser erster (und wohl auch einziger) Hauskauf ist. Mit Steuern kennt sich meine Frau als Steuerfachangestellte natürlich aus, aber mit Verträgen haben wir beide keine Erfahrungen. Die Folgen aus der Vereinbarung sind uns auch erst ganz am Ende des Notartermins deutlich geworden, da praktischerweise die Grundbuchschuldeintragung und die Formulare für die Bank ganz am Ende das Thema waren und der Notar dann ganz nebenbei auf die Auszahlungsbedingungen zu sprechen kam (die Formulare der Bank, die wir am Vortag zugefaxt hatten, wurden dabei nicht verwendet, sondern die eigenen des Notars).

Es wird uns auch etwas schwerfallen, die Rückdatierung zu belegen, da steht dann doch Aussage gegen Aussage ?

Wenn der Makler nun z.B. mündlich zustimmen würde, die Fälligkeit des Honorars zu verschieben, und dann aber mit dem Mahnverfahren anfängt oder nach späterer Auszahlung noch Säumniszinsen verlangt ? Wie sollen wir da verfahren ?

Oder wenn die Bank nun die Auszahlung für die Provision verweigert, weil das dann ja keine unmittelbaren Baukosten sind, obwohl sich an der Gesamtsumme ja kaum was ändert ?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2005 | 08:25

Ein Rücktritt ist, wenn nicht vertraglich vereinbart, nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen möglich, wobei es leider ein allgemein verbreiteter Irrtum ist, dass man von einem Vertrag binnen 14 Tagen immer zurücktreten kann.

Wenn Sie nun schreiben, dass am Ende des Notartermins diese Sache zur Sprache gekommen ist, muss ich davon ausgehen, dass dieses aber VOR Unterschriftsleistung erfolgt ist. Die Unerfahrenheit kann dann mE nur auf den Umstand gestützt werden, dan Ihnen damals die prozentuale Höhe nicht bewußt gewesen und Sie diesbezüglich unerfahren sind. Da der Makler es hier in Hinblick auf die Objektbetreuung "sehr geschickt" formuliert hat, kann die Anfechtung ggfs. noch darauf gestützt werden, dass er eben diese NICHT ausgeführt hat, und deshalb die Provision zu hoch ist und Ihnen diese Verknüpfung aufgrund der Unerfahrenheit eben nicht bekannt gewesen ist.

Wenn der Makler mündliche Zusagen macht, sollten Sie sich dieses schriftlich bestätigen lassen. Macht er es nicht, versuchen Sie im Beisein eines Zeugen den Makler in ein Gespräch bezüglich der Fälligkeit zu verwickeln, und hoffen Sie, dass er die Stundungsabrede in Zeugengegenwart (der Zeuge muss ein Unbeteiligter sein!) wiederholt. Auch sollten Sie den Makler schriftlich für seine Bereitschaft, den Betrag zu stunden, danken. Nun liegt es am Makler, dieses Bestätigungsschreiben zu entkräften, so dass Sie dann ev. mit seinem Schweigen auf Ihr Bestätigungsschreiben argumentieren können.

Die Kosten sind mE als Baunebenkosten zu werten, wobei diese Beantwortung von dem Inhalt des Vertrages mit der Bank abhängt.


Viel Glück

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