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Unterhaltung einer geerbten Wohnung steuerlich absetzbar vor Besitzübergang?

14.01.2019 21:19 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Einkunftserzielungsabsicht beim Leerstand

Sehr geehrte Damen und Herren,

ein verbliebenes Elternteil hat an drei Kinder eine Wohnung vererbt, die es bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat. Jetzt will ich als einer der Erben meine Geschwister auszahlen und die Wohnung anschließend vermieten.

Bis es soweit ist, verursacht die aktuell leerstehende Wohnung natürlich laufende Kosten; es kommen zum Beispiel Rechnungen von Versicherungen, Stadtwerken, der Gemeinde, bei denen der Erblasser noch als Vertragspartner geführt wird.

Die Frage ist nun, an wen nach dem Ableben des Erblassers die Rechnungen zu stellen sind (Erben?) und ob diese Rechnungen bereits steuerlich abgesetzt werden können, da ich ja später die Wohnung vermieten will?

Danke im Voraus und freundliche Grüße,
ein Ratsuchender

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Frage ist nun, an wen nach dem Ableben des Erblassers die Rechnungen zu stellen sind (Erben?)
Ja, die Erben haften jetzt gemeinschaftlich, d.h auch , dass einer der Erben auf die gesamte Zahlung in Anspruch genommen werden kann (der Gläubiger kann also auswählen) und nach der Zahlung kann er von den anderen die Erstattung verlangen (z. B. Sie zahlen und verlangen von Ihren Geschwistern je 1/3).
2. und ob diese Rechnungen bereits steuerlich abgesetzt werden können, da ich ja später die Wohnung vermieten will?
Zunächst zu der Höhe der Ausgaben:
Sie können nur die Ausgaben absetzen, bei denen Sie der Schuldner sind. In dem Fall sind Sie einerseits - im Verhältnis zu den Gläubigern - Schuldner für den gesamten Betrag (und nicht nur zu 1/3), andererseits sind Sie – im Verhältnis zu anderen Schuldnern, Ihren Geschwistern) – Schuldner nur für 1/3 des Betrages. In der Praxis, wenn Sie in Ihrer Steuererklärung für die Einnahmen aus Vermietung den gesamten Betrag, den Sie auch gezahlt haben als Werbungskosten geltend machen, wird das Finanzamt Sie möglicherweise fragen, ob Sie den 2/3 erstattet bekommen haben und falls nein, warum nicht. Mir fehlen die Angaben im Sachverhalt hierzu, daher nur beispielsweise: auf die Zahlungsunfähigkeit der Geschwister können Sie sich z. B. nicht berufen, weil Sie ihnen Geld ausgezahlt haben. Sie können aber z. B. im Vertrag auf Übertragung der Anteile vereinbaren, dass der Anteil der Zahlungen bei der Berechnung des Kaufpreises berücksichtigt wurde.
Dann zur Möglichkeit der Absetzung vor der Vermietung: hier geht es darum, ob auch beim „Leerstand" der vermieteten Immobilie, die Ausgaben als Werbungskosten abgesetzt werden können. Ja, wenn Ihre Vermietungsabsicht (so genannte Einkunftserzielungsabsicht, abgekürzt EEA) nachgewiesen werden kann. Das Finanzamt prüft das wie folgt:
„Kann der Stpfl. darlegen, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefassthat, sind die Aufwendungen als vorweggenommene WK zu berücksichtigen, R 21.2 Abs. 3 EStR. Dieser Entschluss muss durch objektiv feststellbare Merkmale, z.B. nachhaltige
Vermietungsbemühungen durch Annoncen, Einschalten eines Maklers usw., nachgewiesen
Werden", Quelle: https://rsw.beck.de/rsw/upload/DStR/BayLfSt_Leitfaden_VuV_2015-06.pdf.
Da es sich momentan um die Erbengemeinschaft handelt, muss der EEA bei allen Erben vorliegen, d.h., sie müssen der Vermietung zustimmen. Dafür ist eine einfache schriftliche Bestätigung ausreichend. Dann machen Sie eine Annonce bwz. beginnen mir Renovierungsmaßnahmen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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