Vermietete Wohnung: Sonderumlage wegen Liquiditätsengpässen steuerlich absetzbar?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung in einer Wohnanlge mit 21 Wohneinheiten musste ich aufrund von Liquiditätsengpäsen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sonderumlage -zusätzlich zu den regelmäßigen Hausgeldzahlungen- entrichten. Die Liquiditätsengpässe der Wohungseigentümergemeinschaft waren entstanden durch Wohngeldrückstände einiger Miteigentümer. Dabei handelte es sich um gerichtsanhängige Forderungen und um Forderungen, die in laufenden privaten Insolvenzverfahren nicht mehr realisiert werden konnten. Die Sonderumlage wurde in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen und per Protokoll dokumentiert.

Der auf mich entfallenden Sonderumlagenanteil wurde in der Steuererklärung zusätzlich zu den regulär anfallenden Hausnebenkosten, als Werbungskosten, angesetzt. Die steuerliche Anerkennung der Sonderumlage als Werbungskosten wurde mit folgender Bergründung abgelehnt:
"Die Sonderumlage aufgrund von Liquiditätsengpässen vollzieht sich auf der Vermögenssphäre. Die Zahlung ist noch als Vermögen auf dem Konto der Hausverwaltung vorhanden bzw. durch Instandhaltungsaufwendungen entnommen. Die Instandhaltung wurde bereits als Werbungskosten berücksichtigt."
Anmerkung zu den "berücksichtigten Instandhaltungskosten": Gemeint ist der über das reguläre Hausgeld abgedeckte Instandhaltungsanteil,welcher auch als Werbungskosten anerkannt wurde.

Frage:
Ist die steuerliche Anerkennung der "Sonderumlage wegen Liquiditätsengpässen" als Werbungskosten an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, welche in meinem Fall eventuell nicht erfüllt wurden?
Mit welcher Begründung koennte ein fristgerechter Einspruch gegen diese Entscheidung zu einer Anerkennung als Werbungskosten führen?

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Ist die steuerliche Anerkennung der "Sonderumlage wegen Liquiditätsengpässen" als Werbungskosten an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, welche in meinem Fall eventuell nicht erfüllt wurden?

Die nach dem Wohnungseigentumsgesetz an den Hausverwalter gezahlte Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (vergleichbar mit der Sonderumlage) sind erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar (→ BFH vom 26.1.1988 - BStBl II S. 577).

Nach einer Entscheidung des BFH, Urt. v. 21.10.2005 – IX B 144/05 , ist daher nicht die Zahlung der Sonderumlage zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Abgestellt wird hier erst auf die tatsächliche Geldentnahme durch den Verwalter aus der Rücklage.

Insoweit ist die Auffassung des Finanzamtes korrekt, dass die Sonderumlage dem Vermögensbereich zuzuordnen ist, so dass eine Absetzung als Werbung jedenfalls zum Zeitpunkt Ihrer Zahlung nicht erfolgt, sondern erst mit der Verwendung durch den Verwalter.

Dies bedeutet eine zeitliche Verschiebung des Absetzens der Sonderumlage als Werbungskosten.

Mit welcher Begründung konnte ein fristgerechter Einspruch gegen diese Entscheidung zu einer Anerkennung als Werbungskosten führen?

Aufgrund der vorliegenden Entscheidungen durch den BFH, sehe ich wenig Aussichten gegen den Steuerbescheid vorzugehen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Vermietete Wohnung: Sonderumlage wegen Liquiditätsengpässen steuerlich absetzbar?

Steuerrecht

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

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