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Steuern aus Mieteinnahmen


| 06.07.2007 14:06 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sachverhalt:
Ich bin Deutsche, wohne und arbeite seit Januar 2007 in Irland.Ich bin weiterhin in Deutschland gemeldet. Ich habe seit 2007 keine Einkuenfte in Deutschland.
Ich moechte eine Wohnung in D`land kaufen, den Kredit dafuer in D`land aufnehmen und diese Wohnung an meine Eltern vermieten (im Finanzamt wurde mir mitgeteilt, dass wenn ich Mieteinnahmen in Deutschland erziele, ich auch mein irischen Einkommen angeben muss, um daraus den Steuersatz zu berechnen, mit dem die Mieteinnahmen besteuert werden. Bedeutet das, dass mein irisches Einkommen auch mitversteuert wird(ich zahle ja bereits in Irland Steuern)? Ich weiss, dass es den Grundfreibetrag von EUR 7.664,00 gibt, der wohl steuerfrei ist. Meine Mieteinnahmen werden diesen nicht erreichen, falls ich jedoch mein irisches Einkommen dazureche, liege ich natuerlich bei weitem ueber diesem Betrag.
Meine Fragen:
1. hat ein Wohnsitz in Deutschland irgendwelche Auswirkungen auf die Besteuerung? (z.B. in D`land gemeldet bedeutet - Steuern zahlen, auch wenn man keine Einkuenfte in D`land erzielt? Ist zwar fast zu simpel, aber man weiss ja nie)
2. haette demnach eine Abmeldung in D`land irgendwelche steuertechnischen Vorteile/Nachteile ?
3. was ist wenn ich die gekaufte Wohnung meinen Eltern mietfrei zur Verfuegung stelle? (haette dies irgendwelche Nachteile fuer mich, bzw. meine Eltern? Und ist das rechtlich in Ordnung?
4. was ist, wenn meine Mieteinnahmen komplett zur Tilgung meines Kredites draufgehen?
Vielen Dank

-- Einsatz geändert am 06.07.2007 15:14:37
Eingrenzung vom Fragesteller
06.07.2007 | 15:02
Sehr geehrte Fragestellerin,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen, nach dem der Einsatz dankenswerterweise erhöht wurde, wie folgt:

1. Die Meldung bei der Polizei bzw. dem Einwohnermeldeamt alleine begründet keinen Wohnsitz, wenn Sie de facto nicht mehr in Deutschland leben bzw. sich dort aufhalten. Ein ausserhalb Deutschlands ansässige Person, die eine Wohnung in Deutschland besitzt, wird auch dort mit Ihren Einkünften aus vermietung und Verpachtung erzielten Einkünften (beschränkt) steuerpflichtig (§ 49 Nr. 6 EStG).
2. Um aber Missverständnisse/Nachfragen seitens des Finanzamtes zu vermeiden, würde ich Ihnen auf jedem Fall empfehlen, sich abzumelden.
3. Dies wird das Finanzamt nicht gelten lassen und ist im übrigen auch nicht sinnvoll; anzudenken wäre eine "verbilligte" Überlassung des Wohnraumes im Rahmen der zulässigen Grenzen. Sie schreiben, dass Sie einen Kredit aufnehmen wollen. Die Schuldzisen können Sie, wenn Sie Einkünfte aus der Vermietung haben, als Werbungskosten absetzen, wie auch sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge.
4. Dies ist an sich kein Problem und in der Praxis auch zu Beginn der Vermietungsphase durchaus üblich. Wichtig ist in diesem Zusammenhang nur, dass Sie in Zukunft unter Zugrundelegung einer Totalgewinnprognose positive Einkünfte erzielen, da Sie sonst Gefahr laufen, dass Ihnen das Finanzamt die Absetzbarkeit der Werbungskosten nachträglich aberkennt.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com


Mit besten Grüßen

RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2007 | 20:44

Sehr geehrter Herr Hermes,
vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung meiner Fragen.Im Rahmen der Nachfragefunktion möchte ich Folgendes nachfragen:
1. die Meldung in Deutschland ist also nur ein "Indiz" auf einen Wohnsitz (in meinem Fall zahle ich weder Miete für die Wohnung in der ich noch gemeldet bin, noch bin ich im Besitz der Schlüssel zu dieser Wohnung. Es ist meine ehemalige Wohngemeinschaftswohnung. Ich stehe aber noch im Mietvertrag,lasse den gerade (rückwirkend) ändern. Um ehrlich zu sein, habe ich es versäumt, dies vor meiner Ausreise ins Ausland zu klären und seitdem war ich nicht mehr in Deutschland gewesen.) Kann mir das FA aus diesem Grund einen "Strick" drehen und mich zur Kasse bitten?
2. Wenn ich mich jetzt also in Deutschland abmelde, kann ich das auch rückwirkend ab Januar 2007 tun? Falls nein, kann mich das Finanzamt dann mit Steuern für 2007 belasten? (z.B. bis zu meiner offiziellen Abmeldung aus Deutschland. Sprich: ich melde mich im August ab, zahle deshalb noch nachträglich Steuern von Januar-August 2007?
3. wie hoch ist die "verbilligte" Überlassung des Wohnraums? Und wo kann ich das in Erfahrung bringen?
4. Gibt es bei der Totalgewinnprognose eine Zeitspanne, in der ich positive Einkünfte erzielen muss, damit mir das FA die Absetzbarkein der Werbungskosten nicht nachträglich aberkennt?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2007 | 10:00

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Die Nachfragefunktion dient der einmaligen Nachfrage; Sie stellen hier nochmals sechs Fragen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass hierauf nicht eingegangen werden kann.
Die Fragen sowie eine darüber hinausgehende, m.E. sinnvolle, Beratung kann im Rahmen einer Mandatierung erfolgen. Hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Nur soviel: 4. Nach dem Regelungszweck des § 21 ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grds. davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschusse ergeben. Um Ihre Frage zu beantworten, also nein.
Der Überschussprognose ist bei Dauervermietung unter Einbeziehung etwaiger Einzel-oder Gesamtrechtsnachfolger ein Nutzungszeitraum von 100 Jahren grds. zugrunde zu legen.

Mit besten Grüßen

RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

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