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Steuern in Deutschland nach Immobilienerwerb bei Wohnsitz im Ausland

19.03.2018 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Ich bin Schweizer Staatsbürger, Rentner, mit Wohnsitz in Portugal (dort rechtmässig angemeldet).

Ich möchte nun ein Haus in Deutschland kaufen. Ich bin zur Zeit single, werde aber demnächst eine deutsche Staatsbürgerin heiraten. Ich werde nach der Heirat weiterhin in Portugal wohnhaft bleiben.

Für meine neu angetraute Frau und ihre Mutter möchte ich nun ein Haus in Deutschland kaufen. Sie werden sich in der Wohngemeinde des Hauses in Deutschland anmelden, ich bleibe weiterhin in Portugal wohnhaft. Meine Ehefrau hat kein Einkommen und ich beabsichtige, die Kosten für Haus und Unterhalt (inkl. Bankzinsen für teilweise Finanzierung) zu tragen.

- Wie ist die Steuersituation für mich in Deutschland ? Ich habe in Deutschland kein Einkommen. Mich interessieren in diesem Zusammenhang die Einkommenssteuern (gibt es auch jährliche Steuern für den Grund/Hausbesitz) ?

- Da meine Ehefrau ebenfalls nicht arbeitet und kein Einkommen hat, kann sie auch keines versteuern ?

- Zahle ich aus Portugal irgendwelche Steuern in Deutschland obwohl ich nicht dort wohne ?

- Ich finanziere das Haus (aus meinem Vermögen), und ich gehe davon aus, dass dies weder für mich noch meine Ehefrau in Deutschland steuerliche Konsequenzen hat (für mich, weil ich nicht dort wohne und dort keine Einkünfte habe und für meine Ehefrau, weil Geld das meine Ehefrau von mir in der Ehe bekommt nicht besteuert würde)?

- Kann ich allfällige Steuern für mich oder meine Ehefrau in Deutschland umgehen, indem ich ihr das Eigentum des Hauses überschreibe (schenke) oder wir das Haus von Anfang an auf ihren Namen kaufen ?. Ich würde dann als Käufer in Deutschland gar nicht auftreten, meine Ehefrau wäre die Käuferin, da sie aber kein Einkommen hat, würde sie als Einkommen einzig eheliche Zuwendungen von mir erhalten, um das Haus finanzieren zu können. Müsste sie dafür Einkommenssteuer in der Ehe bezahlen ?

Danke für Ihre Auskunft !

Sehr geehrter Ratsuchende,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Mit Begründung eines Wohnsitzes, aber auch schon der Möglichkeit dazu, sind Sie in Deutschland unbeschränkt mit Ihrem gesamten Welteinkommen steuerpflichtig.
Das bedeutet aber nun nicht, auch wirklich Steuern entrichten zu müssen.

Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt enthält mehrere zu beurteilende Sachverhalte.

Zunächst möchte ich auf die Situation vor Ihrer Eheschließung eingehen.

So Sie eine Immobilie für eine andere Person kaufen, kann man nicht unbedingt darauf schließen, dass dieses als Wohnung oder ständiger Aufenthalt für Sie selbst dienen soll. Das hat zur Folge, dass hier noch keine unbeschränkte Steuerpflicht Ihrerseits angenommen werden kann, da Dritte diese Immobilie bewohnen.

Bei dem Immobilienerwerb wird ggf. für Sie eine Grunderwerbssteuer anfallen, je nachdem, wer der Vertragspartner diese tragen soll. Regelmäßig wird jedoch vereinbart, dass der Erwerber diese zu tragen hat. Davon kann aber auch durch Vereinbarung der Beteiligten am Grundstückskauf abgewichen werden. Sie wird zwischen 3,5 und 6,5% des vereinbarten Kaufpreises betragen.

Nach dem Kauf erheben die Gemeinden eine (eigentlich moderate) jährliche Grundstückssteuer. Die Höhe derer hängt von der Bestimmung der jeweiligen Gemeinde ab und ist von Ort zu Ort unterschiedlich.

Ihr Einkommen wäre theoretisch in Deutschland steuerbar, aber hier wird wahrscheinlich die zwischenstaatliche Vereinbarung mit Portugal in der Form des entsprechenden DBA das Besteuerungsrecht je nach Art und Weise Ihres Einkommens Ihrem Ansässigkeitsstaat zuweisen, so dass ggf. in Deutschland nur eine Steuererklärung abzugeben sein wird, jedoch effektiv keine steuerliche Zahllast für Sie entsteht.
Dies hängt aber mit der konkreten Art Ihrer Einkünfte und Ihren sonstigen persönlichen Verhältnissen zusammen und sollte hier noch einmal eingehender einer Prüfung unterzogen werden.

Wer kein Einkommen hat, muss auch keines versteuern. Ihre künftige Frau wird nach wie vor keine Steuern zu zahlen haben, so Sie über keine Einkünfte verfügt.



Nun kommen wir zu der Situation nach Ihrer Eheschließung.

Ggf. sind aber die von Ihnen an Ihre Gattin gezahlten Unterhaltsleistungen bei dieser als Einkommen zu werten. Auch Ihr Lebensmittelpunkt ist ab dem Zeitpunkt der Eheschließung nach der anzuwendenden DBA neu zu bewerten.
Grundsätzlich ist die eheliche Wohnung auch der Lebensmittelpunkt der Eheleute. Nun trifft dies ja bei Ihnen nicht so richtig zu, da Sie in Portugal und Ihre Frau in Deutschland bleiben. Insoweit kann man von dauerhaft getrennt lebend sprechen. Ich gehe davon aus, dass Sie auch keine steuerliche Zusammenveranlagung mit Ihrer Gattin in Deutschland anstreben, so dass dieses Thema und die steuerliche Geltendmachung von ehelichen Unterhaltsleistungen für Sie nicht relevant sein wird.

Die regelmäßigen ehelichen Unterhaltsleistungen sind dann grundsätzlich steuerfrei.
Geschenke unter Eheleuten nur dann, wenn der Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro während eines Zeitablaufes von 10 Jahren nicht überschritten wird.

Je nach Wert der Immobilie wäre hier Ihr Anliegen dieses auf Ihre Frau zu übertragen zu überdenken. Bitte auch erst nach der Eheschließung an so einen Akt denken, da sonst der o.g. Freibetrag nicht gilt und hier bereits der wesentlich niedrigere Freibetrag von nur 20.000 Euro angenommen werden wird. Was zu nicht unwesentlichen steuerlichen Belastungen führen kann.

Die Finanzierung der Immobilie aus Ihrem Vermögen hat keine steuerlichen Folgen, aber auch die ggf. steuerlich ansetzbaren Kosten können Sie so nicht geltend machen.


Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen



Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2018 | 14:06

Danke für Ihre Antwort.

Grunderwerbssteuer und Grundsteuer sind mir im Wesen klar.

Um einer (Einkommens)Steuerpflicht meinerseits zu umgehen (vorbehältlich Ihrer Ausführungen) könnte demnach das Haus von meiner Ehefrau gekauft werden. Ich erscheine demnach auf den Kaufunterlagen und im Grundbuch gar nicht. Sie ist zum jetzigen Zeitpunkt noch in der Schweiz angemeldet und dort wohnhaft. In der Schweiz sind Schenkungen unter Eheleuten in ihrem Wohnkanton völlig steuerfrei (müssen Sie nicht überprüfen), nicht mit Obergrenze wie in Deutschland. Ich könnte ihr also eine Schenkung unmittelbar nach Heirat noch in der Schweiz machen und sie könnte daraufhin das Haus in Deutschland mit ihrem Vermögen erwerben und dorthin nach Deutschland ziehen. Mein Name erscheint dadurch nirgends und eine Steuerpflicht meinerseits ist eher unwahrscheinlich. Sehen sie das auch so ?

Ich werde mit meiner Ehefrau einen Ehevertrag machen, welcher div. Details regelt. Kann ich in den Vertrag rechtsgültig aufnehmen, dass sie mir im Fall einer Scheidung (oder nach meinem Verlangen) das Haus überschreiben muss. Ist so etwas nach deutschem Gesetz gültig wenn es in einem Ehevertrag vereinbart wird ? Wir haben keine Kinder.

Besten Dank und
Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2018 | 15:08

Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte.

Ihre ohnehin schon nur theoretische Steuerpflicht in Deutschland wäre nach diesem Szenario nur noch zu erreichen, wenn Sie dann in diesem Haus bei Ihrer Ehefrau einen Wohnsitz oder einen gewöhnlichen Aufenthalt inne hätten.
Im Übrigen teile ich Ihre Auffassung.

Eheverträge, sind nicht so ganz mein Thema als Erbrechtler, daher vermag ich hier nur in Grundzügen Ihre Frage zu beantworten. Sollte Sie hierzu einen weiteren Beratungsbedarf haben, empfehle ich sich an einen im Familienrecht versierten Kollegen zu wenden.

Wenn Sie in dem Ehevertrag die Anwendung des Schweizer Rechts vereinbaren könnten, werden die im Vertrag enthaltenen Regelungen auch nach diesem Recht geprüft und für schlecht oder gut befunden. Wenn es also grundsätzlich in der Schweiz möglich ist, derartige Klauseln in Eheverträge einzubinden, dann kann auch hiervon ein deutsches oder portugiesisches Scheidungsgericht nicht grundsätzlich davon abweichen. Auch sollten Sie hierin ggf. vereinbaren, dass aus Sicherungsgründen Ihres Anspruches auf Rückübertragung in dem deutschen Grundbuch eine entsprechende Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen wird.
Das zuständige Scheidungsgericht bei einem nicht gemeinsamen Wohnsitz, ist stets das Gericht am Sitz des Antragsgegners (VO-Nr. 1259/2010 Rom-III VO).
In diesem Fall würde die Anwendung deutschen Rechts umgangen, dass Ihrem Anliegen nach meinem Dafürhalten doch größere Schwierigkeiten bereitet hätte. Da der vermögens- und einkommenslose Ehegatte nicht durch die Bestimmungen des Ehevertrages dem Sozialsystem anheimfallen dürfe.
Nach deutschem Recht wäre es sicherlich zwar auch möglich die Schenkung des Hauses unter den Zweck der Aufrechterhaltung der Ehe zu stellen. (Von daher wäre auch hier die Sicherung zu Ihren Gunsten notwendig.) Aber der Sozialgedanke und die Aufrechterhaltung des gewohnten Lebensstandards für den zu scheidenden Ehegatten geht doch recht weit und kann dazu führen, dass eben die von Ihnen angedachte Klausel ggf. hinten runterfällt.

Mit freundlichen Grüßen aus Aachen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt

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