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Spekulationsgewinn für Verkauf von Sondernutzungsrecht


| 11.06.2007 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem:

1. Unser Verein hat am 16.10.2006 (Datum des Kaufvertragsschusses) Teileigentum, ca. 440 qm.

2. An unserem Teileigentum "hängt" zudem das Sondernutzungsrecht (SNR) an 21 Kfz-Stellplätzen, welche zu einem großen Teil vermietet sind.

3. Der Kaufpreis für das gesamte Teileigentum betrug 108.000,- €.

4. Der Verkehrswert liegt deutlich über dem Kaufpreis.

5. Wir haben das Objekt renoviert und sind vor kurzem als Verein in die neuen Räume "eingezogen".

6. Nun haben wir ein Angebot von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft, welches das SNR an den Stellplätzen erwerben möchte (Rechtskauf). Er bietet uns 87.000,- € allein für das SNR an.

Nun die Fragen:
Fällt bei einem solchen Geschäft eine Steuerbelstung wegen Spekulationsgewinns (oder sonst eines Gewinns) nach dem EStG an? Es handelt sich schließlich nicht um eine Immobilie oder Eigentum an sich, sondern nur um SNR. Wenn ja, wie berechnet sich dieser?

Worauf solte der Verein steuerrechtlich allgemein bei diesem Verkauf achten?

WICHTIG: Bitte auch um die Zitierung von einschlägiger Literatur (Kommentare und Fachbücher) und Gerichtsentscheidungen!!

Mit freundlichen Grüßen

Fragesteller
Sehr geehrter Fragesteller,

ihre Anfrage kann ich wie folgt beantworten:

Da es sich bei ihnen um einen Verein handelt, unterliegt dieser nicht der Besteuerung nach dem EStG, da es sich bei dem EStG um eine Personensteuer handelt (§ 1 EStG).

Bezüglich der Besteuerung des Vereines greift das Körperschaftssteuergesetz (§ 1 Abs. 2 Nr. 4 KStG).

Die Körperschaftssteuer bemisst sich gem. § 7 KStG nach dem zu versteuernden Einkommen. Zu versteuerndes Einkommen ist das Einkommen im Sinne des § 8 Abs. 1 KStG. Die Ermittlung des Einkommens richtet sich dann gem. § 8 Abs. 1 KStG allerdings nach dem EStG.

Der Gewinn aus der Veräußerung des Sondernutzungsrechtes unterliegt als sonstige Einkunft gem. § 22 Abs. 2 i.V.m. § 23 EStG der Besteurung nach dem KStG. Der Gewinn berechnet sich dabei aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem erzielten Verkaufspreis. Zu beachten ist dabei, dass das Sondernutzungsrecht steuerrechtlich ein eigenes Wirtschaftsgut ist und der Anschaffungspreis für das Teileigentum aufzupalten ist in den Teil für das Wirtschaftsgut Grundstück und den Teil Wirtschaftsgut Sondernutzungsrecht.

Ob nach Ermittlung des Gewinns eine Besteuerung stattfindet, ergibt sich dann nach dem KStG sowie der Abgabenordnung. Sofern es sich um einen gemeinützigen Verein handelt, greifen die Steuervergünstigungen der §§ 51 ff AO ein.

Sofern eine Besteuerung in Frage kommt( Freibetrag 30.678 €), beträgt diese 25 % des zu versteuernden Einkommens.

Ich hoffe mit diesen Ausführungen einen Überblick verschafft zu haben. Für Rückfrage bitte ich die Nachfragefunktion zu nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Heyne
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2007 | 12:13

Sehr geehrter Herr Heyne,

vielen Dank für diesen ersten Überblick, der mir schon weiterhilft.

Ich weiß, dass eine konkrete Ausrechnung einer etwaigen Steuerbelastung sehr kompliziert sein dürfte, aber ich möchte so wenig Variablen wie möglich einbauen gerne eine beispielhafte Rechnung vornehmen. Bitte teilen Sie mir mit, ob ich es ungefähr richtig verstanden habe:

1. Es handelt sich bei unserem Verein um einen gemeinnützigen Verein, der den erforderlichen Freistellungsbescheid vom Finanzamt auch hat.
2. Kaufpres für das gesamte Objekt = 108.000,- Eur
3. Gesetzt der Fall, dass das SNR an den Stellplätzen 50.000,- Eur wert war.
3. Verkaufspreis für die Stellplätze 87.000,- Eur
4. Der Verein hat ein Darlehen i.H.v. 75.000,- Eur aufgenommen und bezahlt monatlich ca. 400,- Eur Schuldzinsen.
5. Der Verein macht ansonsten kein Gewinn im Jahre 2007 (wie auch in den vorangegangenen Jahren nicht).

Rechnung:
a) 87.000 - 50.000 = 37.000,- Eur (grds. Gewinn)
b) 37.000 - 30.678 = 6.322,- (verbleibender zu versteuernder Gewinn)
c) Rechne ich nun von diesem Gewinn auch noch die Schuldzinsen runter.
d) Von welcher Summe zahle ich nun 25 % Steuern?

Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen

Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2007 | 09:28

Sehr geehrter Fragesteller,

ausgehend davon ,dass es sich bei Ihrem Verein um einen gemeinützigen Verein handelt, möchte ich die Frage der steuerlichen Belastung wie folgt beantworten:

Gem. § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG sind gemeinützige Vereine von der Körperschaftssteuer befreit, sofern kein wirtschaflticher Geschäftsbetrieb vorliegt. Bei vorliegen eines wirtschalftlichen Geschäfstbetriebes gilt zudem die bereits angesprochene Freigrenze.

Da es sich bei der Veräußerung des Sondernutzungsrechtes um einen einmaligen Vorgang handeln dürfte, gehe ich bei dieser Veräußerung von einer privaten Vermögensverwaltung aus, sodass kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegen dürfte. Dies bedeutet, dass unabhängig von der Höhe des Gewinns keine Steuer bei dem Verkauf anfällt. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetreib setzt gem. § 14 AO eine nachhaltige Tätigkeit voraus, die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. Ausnahmsweise können aber auch einmalige Tätigkeiten nachhaltig sein, wenn die Tätigkeit von einer Wiederholungsabsicht getragen und auf Wiederholung angelegt ist, diese jedoch mangels Gelegenheit oder anderer Hinderungsgründe unterbleibt. Derartiges kann ich aus Ihrer Schilderung nich erkennen.

Aber selbst wenn ein wirtschaftlicher Gesschäftsbetrieb angenommen werden sollte, ergeben sich Möglichkeiten der Nichtversteuerung. Da die Körperschaftssteuer wie auch die Einkommenssteuer eine Periodensteuer ist und bezüglich des Gewinns/Einnahmen das Zuflussprinzip des § 11 EStG gilt, wäre es möglich, die Vereinbarte Kaufpreiszahlung für das Sondernutzungsrecht in z.B. 2 Teilzahlungen zu leisten, wobei diese Zahlungen in unterschiedlichen Jahren erfolgen müssten. Wird z.B. die Hälfte des Kaufpreises im Jahre 2007 gezahlt, gilt auch nur dieser Teilbetrag als Einnahme für das Jahr 2007,sodass bei der Annahme eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebes dieser Gewinn innerhalb der Freigrenze leigt und nicht versteuert wird. Ebenso würde es sich dann im Jahre 2008 verhalten.

Da ich den Erlös aus diesem Verkauf der nicht steuerbaren Vermögensverwaltung zuordne, wird nach meiner Ansicht auch bei einer vollen Kaufpreiszahlung im Jahre 2007 keine Steuer fällig.

Für weitere Nachfragen könne sie sich gerne direkt mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen


Heyne
Rechtsanwalt

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