Steuerliche Behandlung der Veräußerung von Doppelhaushälften
Bei der geplanten Errichtung und Vermietung der Doppelhaushälften sowie der anschließenden Veräußerung sind mehrere steuerliche Aspekte zu beachten, insbesondere im Hinblick auf die Abschreibungen und die Spekulationssteuer.
Abschreibungen
Reguläre Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)
Die reguläre Abschreibung für Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden, beträgt 2 % pro Jahr. In Ihrem Fall planen Sie jedoch eine Abschreibung von 3 %, was auf eine andere Regelung oder einen speziellen Fall hinweisen könnte. Üblicherweise beträgt die lineare Abschreibung für Wohngebäude 2 %.
Sonderabschreibung (§ 7b EStG)
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht zusätzliche Abschreibungen für bestimmte Neubauten. Diese Regelung gilt für „neue Wohnungen", die bestimmte Voraussetzungen erfüllen müssen. Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 % jährlich, zusätzlich zur regulären Abschreibung.
Um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können, müssen die Doppelhaushälften als „neue Wohnungen" im Sinne des § 7b EStG gelten. Dies setzt voraus, dass die Gebäude neu errichtet wurden und die weiteren Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt sind.
Äußerung und Spekulationssteuer
Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
Da Sie die Doppelhaushälften nach 4 Jahren veräußern möchten, fällt die Spekulationsfrist von 10 Jahren gemäß § 23 EStG an. Gewinne aus der Äußerung innerhalb dieser Frist sind grundsätzlich steuerpflichtig.
Rückgängigmachung der Sonderabschreibung
Eine Rückgängigmachung der Sonderabschreibung erfolgt in der Regel, wenn die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht mehr erfüllt sind. Dies wird insbesondere dann genutzt, wenn die Immobilie nicht mehr zu Wohnzwecken verwendet wird oder die Nutzungsvoraussetzungen eines bestimmten Zeitraums nicht eingehalten werden.
Da Sie die Doppelhaushälften vermieten und somit zu Wohnzwecken nutzen, sollte die Sonderabschreibung nicht rückgängig gemacht werden, solange die Nutzungsvoraussetzungen erfüllt sind. Der Verkauf der Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist führt nicht automatisch zur Rückgängigmachung der Sonderabschreibung, solange die Nutzungsvoraussetzungen bis zum Zeitpunkt der Veräußerung erfüllt waren.
Fazit
Abschreibungen : Die reguläre Abschreibung und die Sonderabschreibung können geltend gemacht werden, sofern die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt sind.
Spekulationssteuer : Der Gewinn aus der Veräußerung ist steuerpflichtig, da die Veräußerung innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgt.
Rückgängigmachung der Sonderabschreibungen : Eine Rückforderung der Sonderabschreibungen ist nicht zu erwarten, solange die Nutzungsvoraussetzungen bis zur Veräußerung erfüllt sind.
Es ist ratsam, die genauen Voraussetzungen des § 7b EStG zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Doppelhaushälften als „neue Wohnungen" gelten und die Sonderabschreibung rechtmäßig in Anspruch genommen werden kann. Sie sollten nochmal mit einem Steuerberater alles durchrechnen.
Antwort
vonRechtsanwalt Mathias Schulze
Geismarlandstr 17b
37083 Goettingen
Tel: +4955149208757
Web: https://www.msadvocate.net
E-Mail:
Danke für Ihre Antwort.
Sie schreiben dass die reguläre Abschreibungssatz 2 % beträgt. Dieser wurde aus meiner Sicht aber für neu errichtete Gebäude ab 2023 auf 3 % erhöht. Siehe § 7 (4) 2. a). Ist das nicht korrekt?
Ich lese aus ihrer Antwort aber, dass auch ein Doppelhaus als Wohnung zählt und nicht direkt ausgeschlossen wird, richtig?
Ja, das ist korrekt. Für neu errichtete Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden, beträgt die lineare Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dies gilt für Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Ein Doppelhaus, das zu Wohnzwecken errichtet und genutzt wird, fällt unter diese Regelung und kann somit mit 3 % jährlich abgeschrieben werden.
Ein Doppelhaus wird in der Regel als zwei separate Wohneinheiten betrachtet, sodass jede Doppelhaushälfte als eigene "Wohnung" im steuerlichen Sinne gilt. Solange die Doppelhaushälften zu Wohnzwecken genutzt werden, sind sie nicht von der Abschreibung ausgeschlossen.
