Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 EStG
gehören zu den sog. sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG
).
Die Höhe Ihres persönlichen Steuersatzes hängt von der Höhe des Gesamtbetrages Ihrer Einkünfte ab. Wenn Sie neben dem Veräußerungsgewinn keine anderen Einnahmen hatten, dann wird dieser Gewinn versteuert, wenn er höher ist als der steuerliche Grundfreibetrag (2019: 9.168 Euro, 2020: 9.408 Euro.
Die Eigennutzung der Immobilie innerhalb des "schädlichen" 10-Jahres-Zeitraumes gemäß § 23 Abs. 1
.S.1 Nr. 1 S. 3 EStG ("ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt") bedeutet, dass Sie in den drei Jahren vor dem Verkauf ununterbrochen dort gewohnt haben müssen, wobei nur das zweite Jahr vollständig vorliegen muss, das erste und das dritte Jahr nur jeweils teilweise. Strenggenommen genügt der Einzug am 31.12.2018, dann das komplette Jahr 2019 bewohnt, Verkauf (notarielle Vertrag) am 2.1.2020. Diese Voraussetzungen müssen von Ihnen selbst oder aber von Ihren Kindergeld-berechtigten Kindern erfüllt werden.
Das Bundesministerium der Finanzen hat in seinem - nach wie vor gültigen - hat Schreiben vom 5. Oktober 2000 IV C 3 - S 2256 - 263/00 Rn. 23 festgelegt:
"Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG
hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die unentgeltliche Überlassung eines Wirtschaftsguts an andere - auch unterhaltsberechtigte - Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG
dar."
Die Ehefrau allein kann diese Voraussetzung nicht erfüllen, wenn Sie Allein- oder Miteigentümer sind. Sollten Sie vorher ausgezogen sein (zum Beispiel), wird bei einem Verkauf innerhalb der sog. Spekulationsfrist in Ihrer Person ein Veräußerungsgewinn fällig.
Ich hoffe, Ihnen einen Überblick gegeben zu haben, ansonsten fragen Sie gerne nach.
Freundliche Grüße!
Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Ist es richtig, dass der steuerliche Grundfreibetrag bei einem Ehepaar dann zweimal der genannte Betrag ist?
Das Mehrfamilienhaus besteht aus 5 Wohneinheiten. Zwei davon sind bereits vermietet. Dafür gilit die Spekulationssteuer ja ohnehin. Wenn wir nun von den 3 verbleibenen Wohnungen je 1 Wohnung mit uns Eltern, meinem 19jährigen Sohn und meiner jährigen Tochter belegen (als Hauptwohnsitz), entfällt dann die Steuer für diese 3 Einheiten komplett? Oder betrachtet das FA das ganze MFH als ganzes und es reicht, nur eine Wohnung (da ja gleiche Adresse) mit uns zu belegen?
In jedem Fall wäre es doch so, dass wir gleich bei welcher Variante keine der Wohnungen vor 1.1.2021 (Kaufdatum Notar= 29.12.2019) verkaufen könnten wenn wir die Spekulationssteuer vermeiden möchten?
Vielen Dank und VG
Vielen Dank für Ihre Nachfrage!
Erste Frage: Antwort ist Ja.
Zweite Frage: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, bevor die zehn Jahre vergangen sind, Sie aber eine Wohnung selbst bewohnt haben, zahlen Sie die Spekulationssteuer anteilig. Die Steuerlast wird auf die Quadratmeterzahl umgerechnet und Sie zahlen nur für die fremdgenutzte Fläche. Das gilt ebenso für die von den Kindern genutzten Wohnungen. Das Finanzamt betrachtet nicht das Mehrfamilienhaus als Ganzes, wenn es in einzelne Wohnungen aufgeteilt wurde, die unterschiedlich genutzt (zum Teil vermietet) werden.
Ihr letzter Satz ist zutreffend.
Nochmals freundliche Grüße!
Sehr geehrter Herr Vavrinec,
vielen Dank für Ihre freundliche Direkt-Anfrage, die ich zwar ablehnen muss, aber dennoch Kurt beantworten möchte!
Ich kann die Berechnung nicht übernehmen, weil ich kein Steuerberater bin - so gut kann ich nicht rechnen, kleiner Scherz. Bitte wenden Sie sich dafür an einen "echten" Steuerberater, der anhand Ihrer Unterlagen eine Berechnung vornehmen wird.
Zu Ihren Überlegungen gebe ich Ihnen aber gerne Antwort: So wird das Finanzamt das nicht akzeptieren. Eigennutzung heißt: Tatsächlich wohnen, eine bloße Anmeldung unter der Adresse reicht dafür nicht aus. Die Renovierung rechnet auch nicht als "Wohnen", es gibt Rechtsprechung, die besagt, dass das vorübergehende Bewohnen während der Sanierung nicht als "zu eigenen Wohnzwecken" anzusehen ist. Es bleibt insofern dabei: Erst wenn Sie die drei Wohnungen bezogen haben, läuft die Frist zur Eigennutzung. Wenn Sie also im Herbst 2020 einziehen (Sie bzw. Ihre Kinder), dann können Sie die Wohnungen spekulationssteuer frei erst am 1.1.2022 verkaufen.
Viele Grüße!
