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Immobilienverkauf an die Ehefrau

21.09.2018 11:08 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


15:03

Zusammenfassung: Immobilienverschiebung

Sehr geehrte Damen und Herren,

Eine vermietete Wohnung, welche seit über 12 Jahren im Privatvermögen ist, soll vom Ehemann (Alleineigentümer) an die Ehefrau (dann Alleineigentümerin, Zugewinngemeinschaft) verkauft werden. Die Ehefrau finanziert den Kaufpreis in Höhe von 330.000 € (Marktüblich) durch eine Bank zu 90 %. Da die Ehefrau kein Einkommen hat, muss der Ehemann und dann ehemaliger Eigentümer mit in den Darlehensvertrag. Als Darlehensnehmer im Vertrag mit der Bank sind die Eheleute „Müller" genannt. Den restlichen Kaufpreis gibt der Ehemann der Ehefrau als ein ungesichertes Verkäuferdarlehen mit einem entsprechend höheren Zins von 3%. Die Mieteinnahmen decken die Kreditraten.

1. Kann der ehemalige Eigentümer und Ehemann mit in den Darlehensvertrag ohne das steuerliche Nachteile wie zb Steuerfreier Verkauf, Afa oder sonstige Nachteile auch hinsichtlich dem §42 AO enstehen?

2. Würde es helfen, wenn die Ehefrau dem Ehemann eine Haftungsfreistellung (innerlich) aus dem Darlehen geben würde.

Vielen Dank und Beste Grüße
21.09.2018 | 11:54

Antwort

von


(317)
Sachsenkamstr. 21
81369 München
Tel: 08989040989
Web: http://www.arzthaftung-wegen-behandlungsfehler.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Kann der ehemalige Eigentümer und Ehemann mit in den Darlehensvertrag ohne das steuerliche Nachteile wie zb Steuerfreier Verkauf, Afa oder sonstige Nachteile auch hinsichtlich dem §42 AO enstehen?

Ja
Der Verkauf bleibt steuerfrei, weil die Voraussetzungen des § 23 EStG (Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre) vorliegen. Auch bzgl. sonstigen Nachteilen brauchen Sie sich keine Sorge zu machen. Der Missbrauch (§ 42 AO) liegt ebenso nicht vor, allein deshalb, dass Sie durch die Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag keinen steuerlichen Vorteil haben. Hier wären (nur zur Info) die Missbrauchsfälle im Rahmen der Immobilienverschiebungen unter Angehörigen
https://www.iww.de/gstb/gestaltungshinweis/steuergestaltung-in-der-familie-lukrative-vermoegensgestaltungen-zwischen-ehepartnern-und-angehoerigen-f72259

2. Würde es helfen, wenn die Ehefrau dem Ehemann eine Haftungsfreistellung (innerlich) aus dem Darlehen geben würde.
Auf jeden Fall. Dadurch hat dann der Ehemann einen Anspruch gegenüber der Ehefrau, von den Zahlungen frei gestellt zu werden. Diese Vereinbarung gilt, wie Sie schon selbst erkannt haben nur im Innenverhältnis. Gegenüber der Bank, also im Außenverhältnis spiel sie dagegen keine Rolle. Daher wäre z überlegen, ob der Ehemann seinen Freistellungsanspruch durch die Eintragung einer Grundschuld sichert. Das wird zwar auch nicht wirklich schützen, weil wahrscheinlich die Bank schon erstrangig ist zu 90% des Kaufpreises drin steht, aber bei der Wertsteigerung wäre diese Absicherung doch sinnvoll.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2018 | 14:49

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Zelinskij-Zunik,

vielen Dank für Ihre rasche und positive Antwort. Auch die Afa und Zinskosten (für das Bank- sowie das Verkäuferdarlehen) werden in diesem Fall als Werbungskosten anerkannt?

Besten Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2018 | 15:03

Sehr geehrter Mandant,

ja, für den, der die Zinsen zahlt bzw. Afa als Abzugsposten (gegenüber der Mieteinnahmen) geltend macht. Das wird Ihre Ehefrau sein. Der Umstand, dass Sie im Darlehensvertrag stehen, spielt keine Rolle. Das ist üblich, dass die Banken beide Ehegatten als Schuldner haben wollen. Dem Finanzamt geht es nur darum, dass plausibel erklärt und belegt wird, dass Ihre Frau diese Ausgaben hat. Auch bzgl. des Darlehensvertrages mit Ihnen sehe ich kein Problem, denn es handelt sich um einen - nicht gesicherten - Verbraucherkredit mit üblichem Zins.
Ein Hinweis noch, vl. wissen Sie das nicht, Ihre Frau kann auch ohne dass Sie ihr das Eigentum übertragen, es vermieten und die gleichen WK geltend machen. Hier ist Info
https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/vermietung-und-verpachtung-11-zurechnung-der-einkuenfte_idesk_PI11525_HI2708519.html

Freundliche Grüße
zelinskij

ANTWORT VON

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