Pflichtteilsergänzungsanspruch minimieren bei Schenkung Immobilie

Guten Tag,

Folgender Sachverhalt: wir wohnen seit 20 Jahren mit meinen Eltern in einem Zweifamilienhaus in separaten Eigentumswohnungen, die beiden meinen Eltern gehören. Wir wollen das gesamte Haus als gemischte Schenkung übernehmen. Das heißt 1 Wohnung kaufen und damit den noch bestehenden Kredit übernehmen und die andere Wohnung als Schenkung übertragen bekommen.
Die Zusage der Bank haben wir. Vertragsunterzeichnung wird im kommenden Jahr sein.

Meine Frage nun: Wie kann man den Schenkungsvertrag gestalten, um nachträglich evtl. auftretende Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister (3 Geschwister) zu minimieren?

Mein Mann hat unsere bisher gemietete Wohnung selber in Eigenleistung ausgebaut und auch für den Erhalt der Hauses gesorgt. Kann man das der Schenkung gegenrechnen? Wobei die Schenkung der Wohnung allerdings zu 100% an mich geht (Tochter, da Schwiegersohn nicht so einen hohen Freibetrag bei der Schenkungssteuer hat).

Auf unsere Wohnung wird seitens der Bank auch eine Grundschuld eingetragen. Würde sich das auch auf die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs auswirken?

Würde die Auflage bei der Schenkung, meine Eltern im Bedarfsfall zu pflegen, den Wert der Schenkung auch reduzieren?

Meine Geschwister haben bis jetzt nichts dagegen. Ich will mich nur absichern, falls nach dem Tod eines Elternteils doch jemand seinen Erbanteil fordert und ich dann in finanzielle Schwierigkeiten gerate.

Vielen Dank für Ihre Antwort.