Sehr geehrter Fragesteller,
die Aussage des Notars ist korrekt, da Ihr Schwager, der die Interesen der Mutter ja nur vertritt, verpflichtet ist, das Vermögen der Mutter nicht zu beeinträchtigen. Hieraus ergibt sich, dass er Vermögenswerte der Mutter nicht unter Wert weggeben darf. Hat eine entsprechende Wertfeststellung des Verkehrswertes der Immobilie stattgefunden, ist Ihr Schwager verpflichtet, bei einem Verkauf des 3/4-Anteils den sich aus der Wertfeststellung ergebenden Kaufpreis anzusetzen.
Eine Umgehungsmöglichkeit besteht insoweit nicht.
Zur Vermietung:
Nach § 2038 Absatz 1 Satz 1 BGB
steht die Verwaltung des Nachlasses (Ausnahme: Notmaßnahmen) den Erben grundsätzlich gemeinschaftlich zu.
Der Abschluss eines Mietvertrags durch lediglich einen der Miterben scheidet regelmäßig aus.
Der Abschluss eines Mietvertrags durch eine Erbenmehrheit ist als ordnungsgemäße Maßnahme nach § 2038 Absatz 2 BGB
jedoch zulässig.
Hierzu bedarf es einer Mehrheitsentscheidung aller Miterben.
Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. Das Mehrheitsprinzip gilt auch dann, wenn, wie vorliegend, ein Miterbe aufgrund seiner Anteile von vornherein die Mehrheit hat.
Wenn also der Schwager in Vertretung der Mutter gegen die Vermietung des Hauses stimmt, muss Zustimmungsklage bei Gericht erhoben werden.
Ebenso verhält es sich mit der vorgesehenen Nutzung eines Teil des Hausgrundstückes (Appartement) durch Ihren Mann. Hierfür ist ebenfalls ein Mehrheitsbeschluss erforderlich, der auch die Frage einer entsprechenden Nutzungsentschädigung für die anteilige Nutzung des Hausgrundstücks durch nur einen der Miterben regeln muss.
Das Betreten des Hausgrundstückes, das ja im gemeinsamen Eigentum aller Miterben steht, durch einen der Miterben, kann durch einen anderen Miterben, auch wenn er einen ideellen Anteil von 3/4 hat, nicht untersagt werden.
Eine dauerhafte Nutzung eines Teils des Hauses (Appartement) durch einen der Miterben (Ihren Mann) bedarf jedoch einer Regelung aller Miterben.
Kann eine solche Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erreicht werden, wäre eine Klageerhebung gegen den sich weigernden (Mehrheits) Miterben erforderlich.
Hierzu empfehle ich, einen örtlichen Fachkollegen einzuschalten, der die weiteren Schritte mit Ihnen (bzw. Ihrem Mann) erörtern wird.
Möglicherweise ergeben sich auch einvernehmliche Lösungsansätze mit dem Mehrheits (Miterben).
Ich hoffe, Ihre Fragen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Antwort.Sie lässt aber meiner Meinung nach die Tatsache außer acht, dass mein Schwager durch seine Weigerung zur Vermietung und mangelnde Pflege eine Wertminderung verursacht und nicht, wie Sie schreiben, seiner Pflicht nachkommt,die Vermögenswerte meiner Schwiegermutter zu erhalten.
Vielen Dank für Ihre Antwort.Sie lässt aber meiner Meinung nach die Tatsache außer acht, dass mein Schwager durch seine Weigerung zur Vermietung und mangelnde Pflege eine Wertminderung verursacht und nicht, wie Sie schreiben, seiner Pflicht nachkommt,die Vermögenswerte meiner Schwiegermutter zu erhalten.
Sehr geehrter Fragesteller,
es tut mir leid, dass die Antwort offenbar nicht Ihren Erwartungen entspricht.
Allerdings ist in Ihrer Schilderung von einer Wertminderung nicht die Rede gewesen. Sie schrieben lediglich, dass das Grundstück einen sehr vernachlässigten Eindruck macht. Ich verstehe daher Ihre Nachfrage nicht. Es kann nichts außer Acht gelassen werden, was vorher nicht mitgeteilt wurde.
Wenn zwischenzeitlich eine Wertminderung eingetreten sein sollte, wie Sie jetzt erst mitteilen, reduziert sich der Kaufpreis natürlich entsprechend, was durch ein Gutachten belegt werden kann.
Da Ihr Schwager nur in Vertretung der Mutter handelt, darf er nicht frei über den Kaufpreis verhandeln, sondern muss mindestens den Kaufpreis verlangen, der sich aus einem Wertgutachten (möglicherweise aktualisierten Gutachten, das die jetzige Wertminderung berücksichtigt) ergibt. Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig gegenüber der Mutter.
Für eine Vermietung benötigt man in einer Erbengemeinschaft, und um eine solche handelt es sich hier, einer Mehrheitsentscheidung, wie bereits mitgeteilt. Kann diese freiwillig nicht erreicht werden, muss eben Zustimmungsklage zur Vermietung eingereicht werden. Droht weitere Wertminderung, bestehen darüber hinaús natürlich Schadensersatzansprüche gegen denjenigen Miterben, der durch seine Weigerung die Vermietung verhindert.
Ich hoffe, Ihre Fragen damit abschließend beantwortet zu haben und bedanke mich nochmals für das mir entgegengebrachte Vertrauen.
Ich wünsche noch einen angenehmen Feiertag.
Freundliche Grüße
Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt
