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Haus in GmbH & Co. KG einbringen ohne GESt./Gew.St.

| 31.08.2020 15:06 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Ich möchte mein Haus aus Steuer- (sowie anderen) Gründen in eine eigene neu zu gründende GmbH & Co. KG bringen und habe dabei ein paar offene Punkte, die ich gerne abklären will.



2 Varianten der Einbringung des privaten Hauses in die GmbH & Co. KG (gewerblich entprägt)
a) Haus einbringen als Sacheinlage bei der KG Gründung mittels Gesellschaftsvertrag
b) Bareinlage nur 100,-€ und das Haus nach der Gründung in KG (Haus gehört der KG aber sie schuldet mir den Gegenwert? Sie kann mir monatliche Raten samt Zinsen zahlen)

Offene Punkt 1) Was ist der Vorteil der Variante a) oder b)?
Sind die Notarkosten bei einer der Varianten höher?
Bei Variante b würde die KG mir in monatlichen Raten das Haus abbezahlen. KG kann die Zinsen als Betriebsausgaben in Abzug bringen. Ich muss hingegen die Zinsen als private Einnahmen versteuern.

Offener Punkt 2) Wird der Afa-Abzug auf der Ebene der KG berechnet?



Persönliche Situation:
- Mieterträge von diesem Haus in die KG
- Ich und Familie zahlen an die KG 800,-€ monatlich
- Zweite Wohnung für 800,-€ durch KG vermietet
- somit 1600,-€ monatliche Einnahmen für die KG
Mein Angestelltengehalt persönlich Brutto: 4'000,-€/Monat



Strukur:
Holding GmbH -- ------> GmbH & Co. KG (gewerblich entprägt, da sowol Komplementär als auch Kommanditist als GF tätig)

Ich weiss, dass 15% Steuern auf 5% des an Holding gezahlte Kapital gezahlt wird.
Steuern: 15% auf 5% (1.5%)

Beispiel:
100,-€ Ertrag in GmbH & Co. KG
0,-€ Gewerbesteuer, da gewerblich entprägt
- Afa-Abzug/Ausgaben; Zinsen etc. 10,-€

80,-€ an Kommanditist (mich) bezahlt
10,-€ an Komplementär für sein Haftungsrisiko gezahlt
Offener Punkt 3)
Kommanditist (ich) versteuer 80,-€ privat (10% Steuer -> 8,-€) und kann die 82,-€ an Holding GmbH weiterleiten, die darauf 1,5% Steuern zahlt
Komplementär GmbH erhält 10,-€ und zahlt darauf 15% Kapitalsteuer (1,5€) und kann 8,5€ an Holding GmbH weiterleiten, die darauf 1,5% Steuern zahlt

Offener Punkt 4)
Gewerbliche Entprägung:
Die GmbH& Co. KG hat den Kommanditisten und die Komplementär GmbH beide als GF und hat nur die Vermietung und Verwaltung der Immobilien als Geschäftszweck. Ist dies ausreichend?

Das steht in Gesellschaftsvertrag der GmbH&Co. KG:
Zur Geschäftsführung und Vertretung ist der Kommanditist und die Komplementärin berechtigt und verpflichtet.
Sie sind von den Beschränkungen des § 181 BGB sowie § 164 HGB befreit.

Offener Punkt 5: Grunderwerbsteuer ist in dieser Form nicht fällig?
Immobilie wird privat gehalten und in dieser Form in die GmbH&Co. KG eingebracht.



Können Sie mit bestätigen, dass ich alles korrekt verstanden habe? Bei Punkt 1 wäre ich für eine Bewertung dankbar, was die Vorteil bzw. Nachteil der beiden Varianten sind.


Einsatz editiert am 01.09.2020 12:54:32

Einsatz editiert am 02.09.2020 14:50:47

03.09.2020 | 00:26

Antwort

von


(249)
Lindenallee 35A
55590 Meisenheim am Glan
Tel: 01702047283
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne möchte ich versuchen Ihre Frage auf der Grundlage Ihrer Angaben im Rahmen dieser Erstberatung zu beantworten. Ich möchte bereits an dieser Stelle darauf hinweisen, dass es sich
um eine sehr komplexe Angelegenheit handelt, die Rückfragen meinerseits erforderlich macht. Meine Einschätzung können deshalb an dieser Stelle nur vorläufig sein. Gerne können wir uns aber im Nachgang noch per E-Mail oder auch telefonisch zum weiteren Vorgehen austauschen.

Strukur:
Holding GmbH -- ------> GmbH & Co. KG (gewerblich entprägt, da sowol Komplementär als auch Kommanditist als GF tätig)

Wenn Sie richtig verstanden habe, geht es um eine "Holding-GmbH", die als Komplementärin der "Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG" fungieren soll. Weiterer Gesellschafter dieser GmbH & Co. KG sind Sie, als Kommanditist. Da Sie als Kommanditist zur Geschäftsführung befugt sein sollen, liegt eine sogenannte "Gewerblich entprägte GmbH & Co. KG" vor.

Ich weiss, dass 15% Steuern auf 5% des an Holding gezahlte Kapital gezahlt wird.
Steuern: 15% auf 5% (1.5%)


Dies wäre unter Zugrundelegung der zuvor beschriebenen Struktur nicht der Fall. Diese Rechtsfolge tritt nur ein, wenn eine Holding (Kapitalgesellschaft) an einer Tochter (Kapitalgesellschaft) beteiligt ist und die Tochter Gewinne ausschüttet. In diesem Fall kommt es zu der von Ihnen beschriebenen begünstigten Versteuerung (sog. Schachtelprivilieg).

Handelt es sich jedoch, wie in Ihrem Fall, um eine Komplementär-Verwaltungs-GmbH, so hat diese die Haftungsvergütung und etwaige Gewinnanteile mit Körperschaftssteuer (15 Prozent) und Gewerbesteuer (ca. 15 Prozent) zu versteuern.

Beispiel:
100,-€ Ertrag in GmbH & Co. KG
0,-€ Gewerbesteuer, da gewerblich entprägt
- Afa-Abzug/Ausgaben; Zinsen etc. 10,-€


Dies ist so richtig beschrieben. Es handelt sich bei der von Ihnen beschriebenen Gesellschaft um eine sogenannte "Zebragesellschaft", weil Sie als Kommanditist Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, während die Komplementärin kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielt. Eine Zebragesellschaft unterliegt als vermögensverwaltende Gesellschaft nicht der Gewerbesteuer; es mangelt ihr an einem Gewerbebetrieb.

Allerdings führt dies dazu, dass die anteiligen Einkünfte des GmbH aus der Zebragesellschaft somit nicht mit Gewerbesteuer belastet sind. Damit kommt bei ihr auch keine gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 2 GewStG bzw. bei einem Verlust keine Hinzurechnung nach § 8 Nr. 8 GewStG in Betracht. Der Gewinnanteil aus einer Zebragesellschaft ist kein Gewinn aus einer Mitunternehmerschaft und ist damit regulär wie andere Betriebseinnahmen im Gewerbeertrag enthalten und wird mit Gewerbesteuer belastet.


80,-€ an Kommanditist (mich) bezahlt
10,-€ an Komplementär für sein Haftungsrisiko gezahlt
Offener Punkt 3)
Kommanditist (ich) versteuer 80,-€ privat (10% Steuer -> 8,-€) und kann die 82,-€ an Holding GmbH weiterleiten, die darauf 1,5% Steuern zahlt
Komplementär GmbH erhält 10,-€ und zahlt darauf 15% Kapitalsteuer (1,5€) und kann 8,5€ an Holding GmbH weiterleiten, die darauf 1,5% Steuern zahlt


An dieser Stelle muss ich gestehen, dass ich Ihre Schilderungen auch nach mehrmaligem Lesen nicht ganz folgen kann. Sie gehen davon aus, dass auf Ebene der GmbH Co. KG ein Gewinn in Höhe von 90 EUR entsteht. Von diesem Gewinn sollen 10 EUR an die GmbH (Haftungsvergütung) gezahlt werden und 80 EUR an Sie als Kommanditisten. Ich verstehe nicht ganz, wie Sie auf einen persönlichen Steuersatz von 10 Prozent kommen. Desweiteren verstehe ich an dieser Stelle nicht, warum Sie Gewinne, die Sie bereits auf privater Ebene versteuert haben wollen danach an die "Holding weiterleiten" wollen. Das ergibt gar keinen Sinn. Das gleiche Problem ergibt sich bei der Komplementärin.

Offener Punkt 4)
Gewerbliche Entprägung:
Die GmbH& Co. KG hat den Kommanditisten und die Komplementär GmbH beide als GF und hat nur die Vermietung und Verwaltung der Immobilien als Geschäftszweck. Ist dies ausreichend?


Ja, das ist ausreichend. Wichtig ist nur, dass Sie auch organschaftlich als Geschäftsführer der KG fungieren und dies im Gesellschaftervertrag auch ausdrücklich geregelt ist; es genügt nicht, wenn Sie als Geschäftsführer der Komplementär-GmbH "zufällig" auch Kommanditist sind.

Offener Punkt 5: Grunderwerbsteuer ist in dieser Form nicht fällig?
Immobilie wird privat gehalten und in dieser Form in die GmbH&Co. KG eingebracht.


Soweit die Immobilie auf den privaten Teil entfällt, ist die Einlage in die KG nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Für den Anteil, den die GmbH an der KG hält (ca. 10 Prozent) gilt dies jedoch schon.


Insgesamt stellt sich mir die Frage, was Sie mit diesem Vorhaben konkret bezwecken. Insbesondere die Einlage einer selbst genutzten Immobilie ergibt überhaupt keinen Sinn. ES führt nur dazu, dass Sie Ihre eigenen privaten Mietausgaben nochmal versteuern.


Für Rückfragen stehe ich Ihnen, wie bereits angekündigt, sehr gerne zur Verfügung.

Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt




Rückfrage vom Fragesteller 07.09.2020 | 12:14

Vielen Dank Herr Krämer für die Rückmeldung und Beantwortung der Frage.

Wichtige Anmerkung zur Struktur:
(Muttergesellschaft) Holding GmbH -----------> (Tochtergesellschaft) Verwaltungs GmbH & Co. KG
Die Holding GmbH ist NICHT Komplementärin sondern steht über die GmbH& Co. KG - Holding ist also Muttergesellschaft.


Hintergründe für die Wahl der Gesellschaft bzw. Einbringung der Immobilie in GmbH&Co. KG:
- die Immobilie wird in zukunft komplett vermietet
- Umfangreiche Sanierung geplant - Sanierungskosten MWSt. frei
- weitere persönliche Gründe
-ich mache die Buchhaltung und Steuererklärung selbst. Daher fallen keine zusätzliche Kosten an


Punkt 1)
Varianten aus Sicht Kosten bzw. Steuer
a) Hier ist klar, dass das Haus bei der Gründung in die GmbH&Co. KG eingebracht wird.
b)Nachträglicher Verkauf der Immobilie an die GmbH&Co. KG. Die GmbH&Co. KG kann mir die Immobilie in Raten zurückzahlen und dabei sowohl Tilgungs- als auch Zinskosten vor dem Steuer abziehen? Stimmt es?
Hier scheint bei der Variante b) mehr Handlungsspielraum zu existieren.

Punkt 2)
Vielen Dank für die Bestätigung, dass Afa vor der Auszahlung der Gewinne an Gesellschafter abgezogen wird.

Punkt 3/Zu Beispiel:
Sie schreiben, dass die Komplementär-Verwaltungs-GmbH auf Ihre Gewinne auch Gewerbesteuer (ca. 15%) zahlen muss. Greift die gewerbliche Entprägung da nicht?
Zitat 1: "Komplementär-Verwaltungs-GmbH, so hat diese die Haftungsvergütung und etwaige Gewinnanteile mit Körperschaftssteuer (15 Prozent) und Gewerbesteuer (ca. 15 Prozent) zu versteuern"
Zitat 2: "Der Gewinnanteil aus einer Zebragesellschaft ist kein Gewinn aus einer Mitunternehmerschaft und ist damit regulär wie andere Betriebseinnahmen im Gewerbeertrag enthalten und wird mit Gewerbesteuer belastet."
An einer anderen Stelle steht jedoch, "Allerdings führt dies dazu, dass die anteiligen Einkünfte des GmbH aus der Zebragesellschaft somit nicht mit Gewerbesteuer belastet sind."
Steht das nicht in Widerspruch zu der ersten zwei Aussagen?

Anmerkung: Im Beispiel ist die Einkommenssteuer nur fiktiv 10% angenommen. Wir könnten hier genau so gut 30% oder 40% annehmen.

Zitat: "Desweiteren verstehe ich an dieser Stelle nicht, warum Sie Gewinne, die Sie bereits auf privater Ebene versteuert haben wollen danach an die "Holding weiterleiten" wollen"
Mein Verständnis war, dass die Gewinne auf der GmbH&Co. KG erst versteuert werden müssen, bevor Sie an die Muttergesellshaft, also Holding, weitergeleitet werden können.
Ist es so richtig?
Weiterhin ist mein Verständnis, dass die Versteuerung auf persönlicher Ebene mit persönlichem Steuersatz der Kommanditisten und Gesellschaftsebene der Komplementär-Verwaltungs-GmbH für deren Teil stattfindet bevor die Gewinne an die Muttergesellschaft weitergeleitet werden können.
Ist es auch richtig?

Punkt 4)
Vielen Dank für die Bestätigung, dass in der Form die gewerbliche Entprägung gegeben ist.

Punkt 5:
Die Komplementär-Verwaltungs-GmbH ist mit 0% an der GmbH & Co. KG beteiligt. Die übernimmt nur Haftungsrisiko. In diesem Fall sollte somit gar keine Grunderwerbsteuer fällig werden.
Danke für die Bestätigung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.09.2020 | 13:16

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen selbstverständlich beantworten möchte.
In diesem Zusammenhang werde ich Ihnen auch schriftlich die noch offenen Punkte
erläutern. Dennoch erachte ich vorab ein persönliches Telefonat für sinnvoll. Ich werde
Ihnen per e-Mail Terminvorschläge unterbreiten.

Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.09.2020 | 13:17

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen selbstverständlich beantworten möchte.
In diesem Zusammenhang werde ich Ihnen auch schriftlich die noch offenen Punkte
erläutern. Dennoch erachte ich vorab ein persönliches Telefonat für sinnvoll. Ich werde
Ihnen per e-Mail Terminvorschläge unterbreiten.

Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 07.09.2020 | 21:22

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe Ihnen Terminvorschläge unterbreitet. Dennoch möchte ich vorab kurz noch auf die Punkte Ihrer Nachfrage eingehen. Gerne erläutere ich dann weitere Punkte telefonisch, sollte noch etwas unklar sein.

Wichtige Anmerkung zur Struktur:
(Muttergesellschaft) Holding GmbH -----------> (Tochtergesellschaft) Verwaltungs GmbH & Co. KG
Die Holding GmbH ist NICHT Komplementärin sondern steht über die GmbH& Co. KG - Holding ist also Muttergesellschaft.


Durch diese Gestaltung kommt Ihnen das sogenannte "Schachtelprivileg" auf der Ebene der Holding zu Gute. Allerdings dürfte dies praktisch kaum von Bedeutung sein, wenn die Verwaltungs-GmbH lediglich eine Haftungsvergütung erhält. Dies muss jedoch auf Ebene der Verwaltungs-GmbH versteuert werden.

Hintergründe für die Wahl der Gesellschaft bzw. Einbringung der Immobilie in GmbH&Co. KG:
- die Immobilie wird in zukunft komplett vermietet
- Umfangreiche Sanierung geplant - Sanierungskosten MWSt. frei
- weitere persönliche Gründe
-ich mache die Buchhaltung und Steuererklärung selbst. Daher fallen keine zusätzliche Kosten an


Das Ihnen durch Ihre eigene Tätigkeit keine Kosten entstehen ist ein Vorteil. Steuerliche Vorteile generieren Sie hierdurch jedoch nicht.

Punkt 1)
Varianten aus Sicht Kosten bzw. Steuer
a) Hier ist klar, dass das Haus bei der Gründung in die GmbH&Co. KG eingebracht wird.
b)Nachträglicher Verkauf der Immobilie an die GmbH&Co. KG. Die GmbH&Co. KG kann mir die Immobilie in Raten zurückzahlen und dabei sowohl Tilgungs- als auch Zinskosten vor dem Steuer abziehen? Stimmt es?
Hier scheint bei der Variante b) mehr Handlungsspielraum zu existieren.


Grundsätzlich können Sie dies so handhaben. Allerdings führt dies dazu, dass die Zinsaufwendungen, die die GmbH & Co. KG hat, auf Gesellschafterebene, also von Ihnen persönlich, der Einkommensteuer zu unterwerfen ist. Im Ergebnis werden Ihnen beispielsweise 10 T€ Zinsaufwendung der GmbH & Co. KG zugewiesen; gleichzeitig müssen Sie 10 T€ EUR Kapitaleinkünfte versteuern.

Punkt 3/Zu Beispiel:
Sie schreiben, dass die Komplementär-Verwaltungs-GmbH auf Ihre Gewinne auch Gewerbesteuer (ca. 15%) zahlen muss. Greift die gewerbliche Entprägung da nicht?
Zitat 1: "Komplementär-Verwaltungs-GmbH, so hat diese die Haftungsvergütung und etwaige Gewinnanteile mit Körperschaftssteuer (15 Prozent) und Gewerbesteuer (ca. 15 Prozent) zu versteuern"
Zitat 2: "Der Gewinnanteil aus einer Zebragesellschaft ist kein Gewinn aus einer Mitunternehmerschaft und ist damit regulär wie andere Betriebseinnahmen im Gewerbeertrag enthalten und wird mit Gewerbesteuer belastet."
An einer anderen Stelle steht jedoch, "Allerdings führt dies dazu, dass die anteiligen Einkünfte des GmbH aus der Zebragesellschaft somit nicht mit Gewerbesteuer belastet sind."
Steht das nicht in Widerspruch zu der ersten zwei Aussagen?


Nein, diese Aussagen stehen nicht im Widerspruch. Die GmbH & Co. KG ist gewerblich entprägt. Das bedeutet, dass Einkünfte dieser Gesellschaft (auf Ebene der GmbH & Co. KG) nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Die Verwaltungs-GmbH erhält aber eine Haftungsvergütung. Diese unterliegt in jedem Fall der Körperschaftssteuer. Bei der gewerblich entprägten GmbH & Co. KG unterliegt sie zusätzlich der Gewerbesteuer, weil die GmbH kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielt. Anders ist der Fall hier nur bei der gewerblichen oder gewerblich geprägten GmbH & Co. KG. Hier unterliegt der Gewinn bereits auf der Ebene der GmbH & Co. KG der Gewerbesteuer. Damit es hier nicht zu einer Doppelbelastung mit Gewerbesteuer kommt, unterliegt der Gewinnanteil nur noch der Körperschaftssteuer.

Zitat: "Desweiteren verstehe ich an dieser Stelle nicht, warum Sie Gewinne, die Sie bereits auf privater Ebene versteuert haben wollen danach an die "Holding weiterleiten" wollen"
Mein Verständnis war, dass die Gewinne auf der GmbH&Co. KG erst versteuert werden müssen, bevor Sie an die Muttergesellshaft, also Holding, weitergeleitet werden können.
Ist es so richtig?


Ich möchte Ihre Frage anhand eines umfassenden Beispiels erläutern. Die GmbH & Co. KG erzielt Mieteinnahmen in Höhe von 120 T€. Für Zinsen, Instandhaltung und AfA können 10T€ in Abzug gebracht werden. Die Haftungsvergütung beträgt 10 T€. Der steuerliche Gewinn beträgt damit 100 T€. Im Rahmen der Gesonderten und Einheitlichen Feststellung wird dieser Gewinn festgestellt und im Verhältnis 0 (GmbH) zu 100 (Kommanditist) auf die Gesellschafter verteilt.

Der im Rahmen dieser gesonderten und einheitlichen Feststellung für Sie als Kommanditist festgestellte Gewinn wird dann von Amts wegen in Ihre private Einkommensteuererklärung übernommen.

die Haftungsvergütung muss im Rahmen der Körperschaftssteuer- und Gewerbesteuererklärung der Verwaltungs-GmbH deklariert werden. Die Steuerbelastung beträgt etwa 30 Prozent, sodass ein Bilanzgewinn von 7 T€ verbleibt. Diesen können Sie dann in der Verwaltungs-GmbH belassen oder an die Holding ausschütten. Die Ausschüttung ist steuerfrei, jedoch kommt es aufgrund von pauschalen nichtabzugsfähigen Betriebsausgaben dazu, dass 5 Prozent versteuert werden müssen. Das wären vorliegend 350 EUR. Davon 30 Prozent: 105 EUR.

Ich freue mich auf das Telefonat.

Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 10.09.2020 | 17:57

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