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GmbH mietet Büroraum in Haus des Gesellschafters

| 06.10.2016 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


16:55
Eine kleine GmbH aus der IT-Branche mit nur einem Gesellschafter, der auch einziger Geschäftsführer und einziger Angestellter ist (One-Man-Show), führt ihre Tätigkeiten in einem dafür eingerichteten Büroraum (Arbeitszimmer) eines Haus durch, das dem Gesellschafter und seiner Ehefrau gehört. Die Ehefrau ist anderweitig berufstätig und hat mit der GmbH nichts zu tun.

Es stellt sich die Frage, ob es (steuerlich) sinnvoll ist, dass die Eheleute der GmbH den Büroraum gegen Entgelt vermieten (mit schriftlichem Mietvertrag). Die GmbH könnte dann Mietausgaben steuerlich geltend machen.

Die Eheleute planen, die Mieteinnahmen zu versteuern (als "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung"), die anteiligen Ausgaben (Zinsen für Immobilienkredit, Strom, Heizung etc.) aber dagegen rechnen zu können (als Werbungskosten o.ä.).

Ist dieses Konstrukt aus Sicht der GmbH bzw. der Eheleute sinnvoll und empfehlenswert? Was ist bei der Umsetzung zu beachten?
06.10.2016 | 18:46

Antwort

von


(471)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Ist dieses Konstrukt aus Sicht der GmbH bzw. der Eheleute sinnvoll und empfehlenswert?
Eine eindeutige Antwort darauf darf ich Ihnen, aufgrund der Unkenntnis Ihrer zu berücksichtigenden Einkommen und Gewinne auf Seiten der Gesellschaft schuldig bleiben. Wie so oft, es kommt darauf an.

Was Sie unbedingt bei der Umsetzung beachten sollten, bitte sehen Sie eine angemessene Mietpreishöhe vor, um nicht eine vGA (verdeckte Gewinnausschüttung) daraus zu produzieren.

Mietverträge zwischen der Gesellschaft und dem/den Gesellschafter/n gehören zu den üblichen Leistungsaustauschverhältnissen. Auf der einen Seite bewirken sie einen Betriebsausgabenabzug und mindern den zu besteuernden Gewinn, auf der anderen Seite führen sie zu steuerbaren Einkünften i. S. von <a href="http://dejure.org/gesetze/EStG/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 EStG: Umfang der Besteuerung, Begriffsbestimmungen">§ 2 EStG</a> .

In der Angemessenheitsprüfung ist der BFH uneinheitlich. Sie pendelte von der Kostenmiete zur Marktmiete, um in den jüngsten Urteilen wieder zur Kostenmiete zurückzukehren (BFH Urteil vom 31.3.1998, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20II%201998,%20386" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 31.03.1998 - IX R 18/96: Ermittlung der Kostenmiete">BStBl II 1998, 386</a> und BFH Urteil vom 17.11.2004, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFH/NV%202005,%20793" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 17.11.2004 - I R 56/03: Bemessung der vGA bei verlustbringender Vermietung eines Einfamili...">BFH/NV 2005, 793</a> , vgl. aber BFH Beschluss vom 20.6.2005, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFH/NV%202005,%202062" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 20.06.2005 - I B 181/04: Mietvertrag zwischen KapG und beherrschendem Gesellschafter">BFH/NV 2005, 2062</a> ; FG Düsseldorf Urteil vom 18.10.2006, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20K%201200/05" target="_blank" class="djo_link" title="FG Düsseldorf, 18.10.2005 - 6 K 1200/05: Verdeckte Gewinnausschüttung; Verbilligte Wohnungsverm...">6 K 1200/05</a> K F, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=EFG%202007,%20442" target="_blank" class="djo_link" title="FG Düsseldorf, 18.10.2005 - 6 K 1200/05: Verdeckte Gewinnausschüttung; Verbilligte Wohnungsverm...">EFG 2007, 442</a> ).

Besonders ist auf die Begrenzung des steuerlichen Abzuges nach § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG bzw. § 9 Abs. 5 EStG zu achten.

Es ist zunächst zu prüfen, ob die Nutzung des Arbeitszimmers in erster Linie im Interesse des Gesellschafter-Geschäftsführers (Arbeitnehmer) oder dem eigenbetrieblichen Interesse des Arbeitsgebers (der GmbH) dient.
Im ersten Fall stellen die Mietzahlungen an den Gesellschafter-Geschäftsführer Arbeitslohn dar. Es liegt kein Mietverhältnis vor.
Sofern allerdings ein eigenbetriebliches Interesse der GmbH vorhanden ist, sind die Zahlungen als Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Hier muss der (schriftliche) Mietvertrag einem Drittvergleich standhalten. Mit einfachen Worten, er hat so auszusehen, als würde das Zimmer einem Dritten vermietet bzw. von einem Dritten angemietet worden sein.

Eine weitere Überlegung wäre, in wie weit von dem Optionsrecht nach § 9 UStG Gebrauch gemacht würde. So denn die Vorsteuer für die entsprechenden Aufwendungen regelmäßig geltend gemacht werden soll, gilt im Falle der Optierung zur Umsatzsteuer der Vermieter als Unternehmer und muss entsprechend die Umsatzsteuervoranmeldung und nach Ablauf des Steuerjahres die Umsatzsteuererklärung abgegeben werden.

Die private Nutzung der Arbeitsräume sollte unbedingt vertraglich ausgeschlossen sein.

Es gibt in einer solchen Beziehung vielerlei Anhaltspunkte, an denen sich die Finanzverwaltung stören könnte, angefangen von dem zu hoch angesetzten Mietzins bis hin zu gestundeten Mietzahlungen und Zinsverzicht für gewährte Darlehen.

Es ist daher anzuraten dieses Unterfangen nicht ohne steuerlichen Rat durch einen versierten Fachmann in Angriff zu nehmen und ggf. Änderungen im normalen Ablauf nochmal abprüfen zu lassen.

Im Grunde jedoch steht Ihrem Ansinnen nichts im Wege

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 07.10.2016 | 09:47

Vielen Dank für Ihre prompte Antwort, zu der mir hoffentlich folgende kurze Nachfrage gestattet ist:

Verstehe ich den "Drittvergleich" richtig, dass der Mietzins eines einmal geschlossenen Mietvertrages auch nicht GERINGER als üblich sein darf? Wenn ich Sie richtig verstehe, warnen Sie nur vor einem zu HOHEN Mietzins. Wäre es also in Ordnung, wenn man (z.B. bei dauerhaftem Gewinnrückgang der GmbH) den Mietzins irgendwann zukünftig auf 0€ ändern würde, der GmbH also eine kostenfreie Nutzung des Arbeitszimmers ermöglichen würde?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.10.2016 | 16:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich ist eine geringere Miete als die marktübliche Miete kein Problem. Jedoch wie immer unter Juristen, kommt es darauf an, ob entsprechend Kosten gegen die nicht vereinnahmte Miete auf der Vermieterseite gegengerechnet werden sollen.
Wenn die Vereinbarungen zwischen Ihnen und der GmbH deutlich unter marktüblich oder 0 EUR fällt, könnte das Finanzamt bei den steuermindernd angesetzten Kosten Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen. Gerade das für Sie zuständige FA hat zuweilen abstuse Ideen auf Lager.

Grundsätzlich ist Ihr Ansinnen aber möglich. Ggf. können Sie mit hilfe einer Zusatzvereinbarung aber auch die schlechten Zeiten durch entsprechende Stundung des Mietzinses diesem Problem begegnen. Aber auch hier gilt - bitte schriftlich abfassen.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihr Rechtsanwalt Andreas Wehle in Aachen

Bewertung des Fragestellers 08.10.2016 | 19:33

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Vielen Dank für Ihre Bewertung. Schön, dass ich Ihnen mit meiner Antwort behilflich sein konnte. Mit freundlichen Grüßen aus Aachen Ihr Rechtsanwalt Andreas Wehle
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