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Erbe und Abwicklung Vorkaufsrecht

10.05.2011 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Folgender Sachverhalt:

Es besteht eine Erbengemeinschaft von insgesamt 3 Erben. Das Erbe umfasst ein Haus mit Grundstück.
Ein Miterbe hat nun seinen Erbteil an einen Außenstehenden verkauft und im Notarvertrag heißt es, dass eine Anzahlung in Bar geleistet wurde und die Restkaufsumme innerhalb von 4 Wochen auf ein Notaranderkonto einzuzahlen ist.
Die zwei anderen Erben möchten vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Nun ergeben sich folgende Fragen:
Welche Zahlungen müssen wann an den Erbteilskäufer geleistet werden?
Müssen die Miterben die Notar- bzw. Grundbucheintragungskosten für den Erbteilskäufer tragen?
Können noch weitere Kosten anfallen, welche die Miterben tragen müssen?

Die zwei Miterben möchten natürlich das Haus mit Grundstück schnellstmöglich verkaufen.
Welche Formalitäten müssen dabei beachtet werden?
Wann können diese einen Vertrag mit einem anderen Käufer über das Gesamtgrundstück abschließen?
Können die Miterben das Gesamtgrundstück verkaufen und zum gleichen Zeitpunkt das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Nach der Regelung des § 2034 Abs. 2 BGB beträgt die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts zwei Monate. Diese Frist beginnt in dem Zeitpunkt in dem die Mitteilung über den abgeschlossenen Vertrag den einzelnen Miterben zugeht. Zu einer solchen Mitteilung gegenüber den Miterben ist im Übrigen der Verkäufer des Erbteils verpflichtet, wie sich aus § 469 BGB ergibt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt je nachdem ob das dingliche Erfüllungsgeschäft vollzogen ist oder nicht durch formlose Erklärung gegenüber dem verpflichteten Miterben , vgl. § 464 BGB oder gegenüber dem Käufer, wie sich dies aus § 2035 BGB ergibt. Da im vorliegenden Fall ein notarieller Kaufvertrag vorliegt, ist davon auszugehen, dass die Übertragung bereits erfolgt ist. Damit muss das Vorkaufsrecht von den beiden Miterben gemeinschaftlich gegenüber dem Käufer erklärt werden. Sollte im Vertrag vereinbart sein, dass die Übertragung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung etc. erfolgt, so wäre eine Ausübung gegenüber dem Verkäufer erforderlich.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes kommt der ursprüngliche Kaufvertrag nicht zustande und es entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis welches den Käufer verpflichtet, den erhaltenen Erbanteil auf die das Vorkaufsrecht ausübenden Miterben zu übertragen. Im Gegenzug sind die Miterben verpflichtet, den gezahlten Kaufpreis zu erstatten. Außerdem tragen die Miterben die Kosten der Ausübung des Vorkaufsrechts und zwar inklusive der Kosten einer Rückübertragung.

Auf die das Vorkaufsrecht ausübenden Miterben kommt daher neben der Zahlung des Kaufpreises auch die Erstattung der dem Käufer entstandenen Kosten für die notarielle Abwicklung zu.

Sie müssen also die Ausübung des Vorkaufsrechts mitteilen und den Käufer auffordern seinen Anteil zu übertragen Zug um Zug gegen Erstattung des gezahlten Kaufpreises und der ihm entstandenen Kosten. Den übrigen Kaufpreis müssen Sie an den Verkäufer zahlen, vgl. § 464 BGB

Zur Übertragung des Hauses mit dem Grundstück müssen die verkaufenden Miterben rechtlich auch in der Lage sein. Somit ist die Ausübung des Vorkaufsrechtes zwingend vorher durchzuführen und zudem der Grundbesitz auf die danach verbleibende Miterbengemeinschaft grundbuchlich umzuschreiben. Erst dann sind Sie in der Lage hierüber Verfügungen zu treffen, sprich das Objekt zu veräußern.

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