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Absetzung Werbungskosten bei vorübergehender Nutzungsentschädigung

14.08.2018 08:21 |
Preis: 40,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Fragesteller möchte nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung seine Aufwendungen als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften geltend machen, die zeitlich zwischen der entgeltlichen Überlassung an den Veräußerer (Räumungsfrist) und einer sich anschließenden Selbstnutzung entstanden sind.

Guten Tag,

zum 01.04.2018 (Kaufpreiszahlung) erwarb ich eine Eigentumswohnung. Die Schlüsselübergabe erfolgte jedoch nicht sofort bei Kaufpreiszahlung, da die Verkäufer noch nicht in ihre neue Wohnung einziehen konnte. Hierfür wurde im Kaufvertrag eine Nutzungsentschädigung i.H.v. EUR 750 monatlich im Kaufvertrag vereinbart (ortsübliche Miete). Die Verkäufer blieben also noch 2 Monate in der Wohnung, so dass ich für April und Mai 2018 Einnahmen i.H.v. EUR 1.500 erhalten habe.

In den Monaten ab Juni 2018 (also nach Schlüsselübergabe) erfolgen eine Sanierung des Bads sowie Gästeklos i.H.v. ca. EUR 25.000 und weitere Renovierungsarbeiten (Tapeten, Bodenbeläge usw.) i.H.v. ca. EUR 3.000.

Nach Abschluss der Sanierungs- und Renovierungsarbeiten plane ich selbst in die Wohnung einzuziehen.

Kann ich die Sanierungs- und Renovierungskosten in voller Höhe steuerlich als Werbungskosten geltend machen, da ich in 2018 Einnahmen aus Vermietung erzielt habe? Die Einnahmen sind wie gesagt sehr viel geringer als die entstandenen Ausgaben. Zudem erfolgten die Ausgaben erst nach den Einnahmen, jedoch alles in 2018. Auch ist vorerst keine weitere Vermietung anschließend geplant.

Vielen Dank im Voraus!
14.08.2018 | 10:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die von Ihnen aufgewandten Beträge nicht als Werbungskosten abziehbar sind. Die Aufwendungen hängen nicht mit der Erzielung von Einnahmen zusammen, da Sie nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Selbstnutzung planen.

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen mit einer der Einkünfteerzielung dienenden Tätigkeit in Zusammenhang stehen (hier: Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG).

Die Einkünfteerzielungsabsicht wird im Wege der Typisierung vom Finanzamt ohne weitere Prüfung u.A. unterstellt, sofern eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vorliegt. Das ist nach Ihren Angaben aber gerade nicht einschlägig. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist daher mittels einer Überschussprognose zu überprüfen. Da Sie innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer keinen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen können, sind die Aufwendungen bereits deshalb steuerlich unbeachtlich.

Der Fall wäre dann anders zu beurteilen, wenn Sie die Wohnung anschließend vermieten würden: Die Aufwendungen stünden in Zusammenhang mit der anschließenden Vermietung und wären als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar (vgl. BFH Urt. v. 11.1.2005 – IX R 5/04, BeckRS 2005, 25007904, beck-online).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Franz Meschke

ANTWORT VON

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