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teilvermietetes Objekt, gwerbliche Nutzung


08.12.2007 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Hallo,
danke erstmal, dass Sie sich Zeit für mich nehmen.

Also, ich bin Einzelunternehmer im Innenausbau mit ein - drei Angestellten (je nach Auftragslage) und habe mir vor einem Jahr das Haus, in dem ich vorher als Mieter wohnte, gekauft. Kaufpreis 85000,00 € inkl. Grundstück. Mietkauf auf 13 Jahre + Anzahlung, unverzinst und ohne MwSt..
Ich bin in den bestehenden Kaufvertrag der Voreigentümer 2005-2006 eingetreten und habe ihnen die bereits gezahlten Raten zurück erstattet. (6072,00 € ) oben „Anzahlung“
Der notarielle Änderungsvertrag beruft sich auf den originalen Kaufvertrag von 2005 was die Kaufsumme und den Vertragsbeginn 2005 angeht. Die Eigentümer von 2005-2006 werden in der Änderung lediglich als Beteiligte aufgeführt.
In diesem Jahr wurde ich in das Grundbuch eingetragen. Die Verkäufer stehen der Hypothek wegen auch mit drin.
Die Wohnfläche des Hauses beträgt ca. 250 qm.
Davon sollen drei Wohn- und eine Büroeinheit entstehen.
Eine Wohnung wird selbst genutzt ca. 50 qm., die Zweite ( 46 qm) ist vermietet und die Dritte (90 qm) soll es noch werden. Die Büroeinheit (64 qm) werden nach Fertigstellung gemeinsam von zwei Firmen genutzt. (Ich und ein Dachdeckerbetrieb)
Die Nebengebäude werden von beiden Firmen zu 70 % gemeinsam als Lager zu gleichen Teilen genutzt, 30 % nutz ich privat.

Der Wert des Grundstücks mit Nebengebäuden laut Gutachten 2002 = 121 T€,
nach Behebung des Reparaturstaus ca. 180 T€
nach Komplettsanierung also Herstellungskosten ca. 310 T€ ohne Baunebenkosten.

Ich bin nun seit 2006 dabei das Objekt zu sanieren. Da wir ziemlich alle Arbeiten selbst durchführen und meine finanziellen Möglichkeiten begrenzt sind, wird die Fertigstellung der endgültigen Sanierung noch ca. 5 Jahre dauern.

Bisher wurden alle verwendeten Materialien, 2006 ca. 5 T€ und 2007 ca. 13 T€ über meine Firma eingekauft und auch in der Vorsteuer angesetzt.

Da ich die Einkommenssteuer für 2006 langsam abschließen müsste, hier meine Fragen.

Wie sollte ich das Grundstück anlegen, Privat oder Gewerbe?
Wenn Gewerbe,
- kann ich die Vorsteuer für die verwendeten Materialien direkt abziehen oder nur bestimmte Anteile?
- muss oder sollte ich die Arbeitszeit meiner Leute ansetzen?
- Zahl ich Miete an meine Firma als Privatperson, wenn ja mit MwSt. oder ohne.
- Sollte man Erhaltungskosten und Sanierungskosten trennen, wenn ja – wie und wie wirkt sich das auf die Vorsteuer aus?

Wenn Privat,
- muss ich die von der Firma gekauften Materialien im gleichen Jahr wieder rauskaufen oder kann ich mir Zeit lassen, wenn ja wie viel?
- zahlt meine Firma an mich Miete, wenn Ja mit MwSt.
- kann meine Firma die Sanierungskosten für den eigenen Bereich als Betriebsausgaben geltend machen
- Sollte der Dachdecker als eigener Mieter, oder lieber zur Untervermietung bei meiner Firma angesetzt werden?

In beiden Fällen
- wie kann ich das Haus abschreiben?
- wie wirkt sich die lange Sanierungszeit auf die Wertermittlung des Objekts für die Abschreibung aus?
- Kann ich bei Selbstausbau überhaupt eine Wertsteigerung nachweisen?
- Was ist, wenn ich einen Teil des Nebengebäudes nachträglich zu Wohneinheiten ausbaue oder an dritte vermiete.
Welche Kosten kann ich sofort im Kaufjahr ansetzen.
Sollte ich aus steuerrechtlichen Gründen vielleicht doch einen Ausbaukredit in Anspruch nehmen.
Wie soll ich Sanierungskosten z. B. für gemeinsam benutzte Außenanlagen ansetzten?
Ich hoffe Sie können mir bei diesem schwierigem Problem weiterhelfen. Für allgemeine Tipps bin ich natürlich dankbar.

Sollte das angebotene Honorar nicht ausreichen, bitte ich um einen Preisvorschlag Ihrerseits.

Danke
Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres
Einsatzes werden Ihre Fragen wie folgt beantwortet:
Grundsätzlich sind ertragssteuerliche und umsatzsteuerliche Fragen zu unterscheiden. Ihnen steht als Unternehmer ein Wahlrecht zu:

Er kann einerseits ein Gebäude mit dem dazugehörenden Grund und Boden insgesamt dem nichtunternehmerischen Bereich zuordnen, auch wenn das Gebäude teilweise unternehmerisch genutzt wird.
Andererseits kann der Unternehmer ein Gebäude auch dann insgesamt seinem Unternehmen zuordnen, wenn die unternehmerische Nutzung nur geringfügig ist.
Schließlich kann der Unternehmer einen privat genutzten Gebäudeteil (also z.B. die eigengenutzte Wohnung) auch von vornherein seinem nicht-unternehmerischen Bereich und den unternehmerisch genutzten Teil seinem Unternehmensvermögen zuordnen. Dies muß er dem Finanzamt spätestens bis zur Abgabe der Umsatzsteuererklärung des Jahres schriftlich mitteilen, in dem das Gebäude erstmals verwendet wird. Ansonsten ist davon auszugehen, daß der Unternehmer das Gebäude insgesamt seinem unternehmerischen Bereich zugeordnet hat.


Haus und Grund im Privatvermögen
Wählt Sie diese Gestaltung, so steht Ihnen aus der Anschaffung kein Vorsteuerabzug zu und sie können im weiteren Verlauf der Nutzung auch aus der Unterhaltung des Gebäudes keine Vorsteuern geltend machen. Der spätere Verkauf bleibt gänzlich unbesteuert und muß in keiner Erklärung angegeben werden, wenn Sie die zehn Jahresfrist einhalten.

Haus und Grund im Unternehmensvermögen
Konsequenzen bei der Zuordnung des gesamten Gebäudes zum unternehmerischen Bereich: Die Nutzung für nichtunternehmerische Zwecke stellt einen Verwendungseigenverbrauch dar, der nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei ist. Er führt deshalb zum Ausschluß vom Vorsteuerabzug der Kosten, die auf die nichtunternehmerisch genutzten Gebäudeteile entfallen (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Werden zunächst nichtunternehmerisch verwendete Gebäudeteile innerhalb von 10 Jahren seit der erstmaligen Verwendung unternehmerisch genutzt (z.B. durch Umwandlung von Wohnräumen in Büroräume), wird die hierauf entfallende Vorsteuer zugunsten des Unternehmers berichtigt (§ 15a UStG).

Bei einem späteren Verkauf des Grundstücks liegt eine steuerbare und grundsätzlich gemäß § 4 Nr. 9a UStG steuerbefreite Lieferung vor.

Haus und Grund nur bezüglich des unternehmerisch genutzten Teils Unternehmensvermögen
Konsequenzen bei der Zuordnung des privat genutzten Teils zum nichtunternehmerischen Bereich: Der nichtunternehmerisch genutzte Teil wird als separater Gegenstand angesehen, der nicht „für das Unternehmen" im Sinne des UStG bezogen wird. Somit entfällt der Vorsteuerabzug aus den Kosten, die auf diesen Gegenstand entfallen. Wird dieser Gegenstand später unternehmerisch genutzt (z.B. durch Umwandlung von Wohnräumen in Büroräume), ist eine Vorsteuerberichtigung zugunsten des Unternehmens (§ 15a UStG) nicht zulässig.

Bei einer späteren Veräußerung des Grundstücks kann der Unternehmer unter den Voraussetzungen des § 9 UStG lediglich auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9a UStG für die Lieferung des zu diesem Zeitpunkt unternehmerisch genutzten Teils verzichten. Die Lieferung des zu diesem Zeitpunkt nichtunternehmerisch genutzten Teils erfolgt nicht im Rahmen des Unternehmens und ist somit nicht steuerbar. Ein Gesamtkaufpreis ist entsprechend aufzuteilen
Umsatzsteuerlich ist es nach summarischer Prüfung grundsätzlich besser, das Gebäude samt Grund und Boden dem Betriebsvermögen zuzuordnen, da Ihre Nutzung überwiegend aus der steuerpflichtigen Vermietung bzw. eigengewerblichen Nutzung besteht und nur zu einem geringen Anteil aus der privaten Wohnungsnutzung. Die für die Bauleistungen anfallende Umsatzsteuer bei Errichtung des Gebäudes kann vollständig als Vorsteuer geltend gemacht und zum Abzug gebracht werden. Das Gebäude gehört in dieser Konstellation vollständig zum Unternehmensvermögen. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse im Jahr der erstmaligen Nutzung des Gebäudes. Der Vorteil liegt eindeutig darin, dass bei Errichtung des Gebäudes nun auch der Teil der Vorsteuer, der auf die Herstellungskosten der Privatwohnung entfällt, geltend gemacht werden kann.
Die Verwendung des privat genutzten Gebäudeteils wird einer umsatzsteuerpflichtigen "Sonstigen Leistung" gegen Entgelt gleichgestellt und ist als unentgeltliche Wertabgabe dann den unternehmerischen Einnahmen hinzuzurechnen (Eigenverbrauch).
Ob Bauleistungen für Erhaltungskosten und Sanierungskosten anfallen, spielt für die Umsatzsteuer keine Rolle, da Sie zu jeweils 100 % die Vorsteuer "ziehen" können.
Sie können das Gebäude in Höhe von 2 % (linear) abschreiben.
Die umfangreichen und teueren Sanierungen sind als Anschaffungskosten zu betrachten.
Im Kaufjahr können Sie Maklergebühren, Gerichtskosten und Notargebühren etc. steuerlich geltend machen.
Abschließend empfehle ich nochmals eine umfassende Prüfung. Ich werde Sie deshalb im Laufe der Woche kontaktieren.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2007 | 18:09

Sehr geehrter Hermes,

vielen Dank für die schnelle Bearbeitung meiner Anfrage. Vor allem da heute Sonnabend ist. Sie haben mir schon sehr weiter geholfen.

Einiges bleibt für mich aber noch unklar.
Wenn ich das Grundstück unternehmerisch nutze,
- wie teuer kommt mich dann das Rauskaufen des Grundstücks aus dem Unternehmen in Bsp. 20 Jahren
- macht es Sinn, die durch meine eigene Firma durchgeführten Arbeiten (Arbeitsstunden) anzusetzen? Das würde zwar den Wert erhöhen, aber wie ich meine auch den abgeschriebenen Kaufpreis bei event. Übernahme ins Private.

Was ist wenn ich das Grundstück später aus der Firma nehmen möchte? z.B. Abgabe des Gewerbescheins.
- fallen dann Umsatzsteuer oder andere Kosten an?

Kann ich 2005 schon als Jahr der Anschaffung geltend machen, da ich ja in einem Vertrag eingestiegen bin, der 2005 geschlossen wurde. Wenn auch erst 2006.

Welchen Wert kann ich für das Grundstück ansetzen? Die 85 T€ Kaufpreis oder den Wert nach Gutachten 2002 also 114 T€. nach Abschreibung.

Wie hoch dürfen die Kosten für den Werterhalt jährlich sein, dass sie nicht der Wertsteigerung des Grundstücks zugeordnet werden, sondern als Erhaltungskosten sofort angesetzt werden können.

Ich hoffe, ich überschreite nicht gerade mein Budget.

Danke im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2007 | 03:03

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Bei der Entnahme des betrieblichen Grundstücks in das Privatvermögen ist die Differenz zwischen Teilwert und Buchwert als Gewinn zu versteuern. Bei einer Veräußerung ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert maßgeblich. Bitte beachten Sie das Grundstück und Gebäude zwei getrennte Wirtschaftsgüter sind.
Eine Anschaffung ist erst dann gegeben, wenn Beseitz Nutzen und Lasten auf Sie übergegangen sind. Dies ist hier der Abschluss des Vertrages hinsichtlich des Eintritts in den alten Vertrag, also das Jahr 2006.
Hinsichtlich der übrigen Punkte werde ich Sie per Email kontaktieren.

Mit besten Grüßen

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