Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres
Einsatzes werden Ihre Fragen wie folgt beantwortet:
Grundsätzlich sind ertragssteuerliche und umsatzsteuerliche Fragen zu unterscheiden. Ihnen steht als Unternehmer ein Wahlrecht zu:
Er kann einerseits ein Gebäude mit dem dazugehörenden Grund und Boden insgesamt dem nichtunternehmerischen Bereich zuordnen, auch wenn das Gebäude teilweise unternehmerisch genutzt wird.
Andererseits kann der Unternehmer ein Gebäude auch dann insgesamt seinem Unternehmen zuordnen, wenn die unternehmerische Nutzung nur geringfügig ist.
Schließlich kann der Unternehmer einen privat genutzten Gebäudeteil (also z.B. die eigengenutzte Wohnung) auch von vornherein seinem nicht-unternehmerischen Bereich und den unternehmerisch genutzten Teil seinem Unternehmensvermögen zuordnen. Dies muß er dem Finanzamt spätestens bis zur Abgabe der Umsatzsteuererklärung des Jahres schriftlich mitteilen, in dem das Gebäude erstmals verwendet wird. Ansonsten ist davon auszugehen, daß der Unternehmer das Gebäude insgesamt seinem unternehmerischen Bereich zugeordnet hat.
Haus und Grund im Privatvermögen
Wählt Sie diese Gestaltung, so steht Ihnen aus der Anschaffung kein Vorsteuerabzug zu und sie können im weiteren Verlauf der Nutzung auch aus der Unterhaltung des Gebäudes keine Vorsteuern geltend machen. Der spätere Verkauf bleibt gänzlich unbesteuert und muß in keiner Erklärung angegeben werden, wenn Sie die zehn Jahresfrist einhalten.
Haus und Grund im Unternehmensvermögen
Konsequenzen bei der Zuordnung des gesamten Gebäudes zum unternehmerischen Bereich: Die Nutzung für nichtunternehmerische Zwecke stellt einen Verwendungseigenverbrauch dar, der nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei ist. Er führt deshalb zum Ausschluß vom Vorsteuerabzug der Kosten, die auf die nichtunternehmerisch genutzten Gebäudeteile entfallen (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Werden zunächst nichtunternehmerisch verwendete Gebäudeteile innerhalb von 10 Jahren seit der erstmaligen Verwendung unternehmerisch genutzt (z.B. durch Umwandlung von Wohnräumen in Büroräume), wird die hierauf entfallende Vorsteuer zugunsten des Unternehmers berichtigt (§ 15a UStG).
Bei einem späteren Verkauf des Grundstücks liegt eine steuerbare und grundsätzlich gemäß § 4 Nr. 9a UStG steuerbefreite Lieferung vor.
Haus und Grund nur bezüglich des unternehmerisch genutzten Teils Unternehmensvermögen
Konsequenzen bei der Zuordnung des privat genutzten Teils zum nichtunternehmerischen Bereich: Der nichtunternehmerisch genutzte Teil wird als separater Gegenstand angesehen, der nicht „für das Unternehmen" im Sinne des UStG bezogen wird. Somit entfällt der Vorsteuerabzug aus den Kosten, die auf diesen Gegenstand entfallen. Wird dieser Gegenstand später unternehmerisch genutzt (z.B. durch Umwandlung von Wohnräumen in Büroräume), ist eine Vorsteuerberichtigung zugunsten des Unternehmens (§ 15a UStG) nicht zulässig.
Bei einer späteren Veräußerung des Grundstücks kann der Unternehmer unter den Voraussetzungen des § 9 UStG lediglich auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9a UStG für die Lieferung des zu diesem Zeitpunkt unternehmerisch genutzten Teils verzichten. Die Lieferung des zu diesem Zeitpunkt nichtunternehmerisch genutzten Teils erfolgt nicht im Rahmen des Unternehmens und ist somit nicht steuerbar. Ein Gesamtkaufpreis ist entsprechend aufzuteilen
Umsatzsteuerlich ist es nach summarischer Prüfung grundsätzlich besser, das Gebäude samt Grund und Boden dem Betriebsvermögen zuzuordnen, da Ihre Nutzung überwiegend aus der steuerpflichtigen Vermietung bzw. eigengewerblichen Nutzung besteht und nur zu einem geringen Anteil aus der privaten Wohnungsnutzung. Die für die Bauleistungen anfallende Umsatzsteuer bei Errichtung des Gebäudes kann vollständig als Vorsteuer geltend gemacht und zum Abzug gebracht werden. Das Gebäude gehört in dieser Konstellation vollständig zum Unternehmensvermögen. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse im Jahr der erstmaligen Nutzung des Gebäudes. Der Vorteil liegt eindeutig darin, dass bei Errichtung des Gebäudes nun auch der Teil der Vorsteuer, der auf die Herstellungskosten der Privatwohnung entfällt, geltend gemacht werden kann.
Die Verwendung des privat genutzten Gebäudeteils wird einer umsatzsteuerpflichtigen "Sonstigen Leistung" gegen Entgelt gleichgestellt und ist als unentgeltliche Wertabgabe dann den unternehmerischen Einnahmen hinzuzurechnen (Eigenverbrauch).
Ob Bauleistungen für Erhaltungskosten und Sanierungskosten anfallen, spielt für die Umsatzsteuer keine Rolle, da Sie zu jeweils 100 % die Vorsteuer "ziehen" können.
Sie können das Gebäude in Höhe von 2 % (linear) abschreiben.
Die umfangreichen und teueren Sanierungen sind als Anschaffungskosten zu betrachten.
Im Kaufjahr können Sie Maklergebühren, Gerichtskosten und Notargebühren etc. steuerlich geltend machen.
Abschließend empfehle ich nochmals eine umfassende Prüfung. Ich werde Sie deshalb im Laufe der Woche kontaktieren.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht
www.kanzlei-hermes.com