Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Alle Objekte können steuerfrei veräußert werden.
So funktioniert die Drei-Objekt-Grenze:
Bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze vermutet die Finanzbehörde aus Vereinfachungsgründen, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Die Drei-Objekt-Grenze ist dann überschritten, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von i.d.R. fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert worden sind. In der Folge sind Veräußerungsgewinne sowohl der Einkommen- als auch Gewerbesteuer zu unterwerfen.
Objekte i.S.d. Drei-Objekt-Grenze sind alle selbständig veräußerbaren und nutzbaren Immobilien. Das trifft nach Ihren Angaben sowohl auf die Wohnungen Nr. 1 bis 5 als auch das unbebaute Grundstück zu. Allerdings sind nicht alle Immobilien bei der Grenze mitzuzählen.
Das bedeutet in Ihrem Fall:
Bei den Immobilien (Erwerbsdatum jeweils in Klammern)
a) Grundstück (2001)
b) Wohnung Nr. 1 (1995) mit Nießbrauch bis 2016
c) Wohnung Nr. 2 (1995) mit Nießbrauch bis 2016
ist der o.g. Fünf-Jahres-Zeitraum bei weitem überschritten. Diese Objekte zählen daher keinesfalls in die Drei-Objekt-Grenze, wenn nicht bereits bei Erwerb eine unbedingte Veräußerungsabsicht vorlag, die nur schwer wiederlegbar ist. Außerdem ist die sogenannte "Spekulationsfrist" von 10 Jahren überschritten, so dass eine Veräußerung bereits deshalb steuerfrei wäre. Da bei der Berechnung der Zehn-Jahres-Frist der Anschaffungszeitraum Ihrer Mutter mit berücksichtigt wird, wären auch die Wohnungen
d) Wohnung Nr. 3 (2014) mit Nießbrauch bis 2016
e) Wohnung Nr. 4 (2014) mit Nießbrauch bis 2016
steuerfrei veräußerbar. Schließlich ist auch die Wohnung
f) Wohnung Nr. 5 (2016)
nicht bei der Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen. Zwar können nach aktueller Rechtsprechung (vgl. BFH, Urteil vom 23.08.2017 - X R 7/15
, NV) ausnahmsweise auch ererbte und geschenkte Grundstücke als Zählobjekte zu berücksichtigen sein, wenn
hat. Das ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber gerade nicht der Fall.Zitat:der Steuerpflichtige erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Mir ist besonders wichtig, dass Sie mit meiner Antwort auch praktisch etwas anfangen können. Bitte benutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
