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gewerblicher Grundstückshandel bei geschenkten oder geerbten Immobilien

| 12.01.2019 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Mir wurden zu unterschiedlichen Zeiten von meiner Mutter diverse Immobilien übertragen, von denen ich die folgenden in 2019 gerne veräußern möchte. Außerdem möchte ich ein im Jahre 2001 erworbenes Grundstück verkaufen. Laufe ich Gefahr, dass dies als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden könnte ?
Wohnung Nr.1) wurde mir im Jahre 1995 übertragen und war bis zum Tod meiner Mutter im Jahre 2016 mit Nießbrauch belegt.
Wohnung Nr.2) ebenso wie Wohnung Nr.1
Wohnung Nr.3) wurde mir im Jahre 2014 übertragen und war bis zum Tod meiner Mutter im Jahre 2016 mit Nießbrauch belegt.
Wohnung Nr.4) ebenso wie Wohnung Nr. 3
Wohnung Nr.5) habe ich im Jahre 2016 von meiner Mutter geerbt.
Desweiteren würde ich gerne dieses Jahr ein unbebautes Grundstück verkaufen welches meine Frau und ich im Jahre 2001 erworben haben und in welches nicht investiert wurde, es befindet sich im ursprünglichen gekauften Zustand. Das gleiche gilt für die Wohnungen, außer normaler Instandhaltung ist nichts investiert worden.
Alle Objekte befanden sich bevor sie von meiner Mutter an mich übertragen wurden über 20 Jahre im Eigentum meiner Mutter.
Das sind insgesamt 6 Objekte, wobei mir das letzte erst seit 2016 gehört. Wie funktioniert hier die "3 Objekt Grenze" ? Könnte das gewerblich eingestuft werden ?

12.01.2019 | 17:01

Antwort

von


(21)
Wiener Straße 53
01219 Dresden
Tel: 0351 41881590
Web: https://meschke.pro
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Alle Objekte können steuerfrei veräußert werden.


So funktioniert die Drei-Objekt-Grenze:

Bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze vermutet die Finanzbehörde aus Vereinfachungsgründen, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Die Drei-Objekt-Grenze ist dann überschritten, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von i.d.R. fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert worden sind. In der Folge sind Veräußerungsgewinne sowohl der Einkommen- als auch Gewerbesteuer zu unterwerfen.

Objekte i.S.d. Drei-Objekt-Grenze sind alle selbständig veräußerbaren und nutzbaren Immobilien. Das trifft nach Ihren Angaben sowohl auf die Wohnungen Nr. 1 bis 5 als auch das unbebaute Grundstück zu. Allerdings sind nicht alle Immobilien bei der Grenze mitzuzählen.


Das bedeutet in Ihrem Fall:

Bei den Immobilien (Erwerbsdatum jeweils in Klammern)

a) Grundstück (2001)
b) Wohnung Nr. 1 (1995) mit Nießbrauch bis 2016
c) Wohnung Nr. 2 (1995) mit Nießbrauch bis 2016

ist der o.g. Fünf-Jahres-Zeitraum bei weitem überschritten. Diese Objekte zählen daher keinesfalls in die Drei-Objekt-Grenze, wenn nicht bereits bei Erwerb eine unbedingte Veräußerungsabsicht vorlag, die nur schwer wiederlegbar ist. Außerdem ist die sogenannte "Spekulationsfrist" von 10 Jahren überschritten, so dass eine Veräußerung bereits deshalb steuerfrei wäre. Da bei der Berechnung der Zehn-Jahres-Frist der Anschaffungszeitraum Ihrer Mutter mit berücksichtigt wird, wären auch die Wohnungen

d) Wohnung Nr. 3 (2014) mit Nießbrauch bis 2016
e) Wohnung Nr. 4 (2014) mit Nießbrauch bis 2016

steuerfrei veräußerbar. Schließlich ist auch die Wohnung

f) Wohnung Nr. 5 (2016)

nicht bei der Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen. Zwar können nach aktueller Rechtsprechung (vgl. BFH, Urteil vom 23.08.2017 - X R 7/15 , NV) ausnahmsweise auch ererbte und geschenkte Grundstücke als Zählobjekte zu berücksichtigen sein, wenn

Zitat:
der Steuerpflichtige erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet
hat. Das ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber gerade nicht der Fall.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Mir ist besonders wichtig, dass Sie mit meiner Antwort auch praktisch etwas anfangen können. Bitte benutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Franz Meschke

Bewertung des Fragestellers 12.01.2019 | 17:46

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