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Gewerblicher Grundstückshandel 'Drei-Objekt-Grenze'

| 02.11.2008 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Schweizer


Guten Tag,

Wir sind eine Erbengemeinschaft von 3 Geschwistern und haben im Jahr 2004 von unserem verstorbenen Vater ein Mietshaus mit 6 Wohnungen geerbt. 2005 wandelten wir diese Wohnungen in Eigentumswohnungen um. Inzwischen haben wir schon 3 der Wohnungen verkauft.

Nun zu meinen beiden Fragen:

1. Handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn wir innerhalb des Zeitraumes von 5 Jahren eine weitere Wohnung verkaufen sollten? Immerhin handelt es sich ja um einen Erbfall und jeder von uns ist nur zu einem Drittel an den einzelnen Wohnungen beteiligt.

2. Vor einigen Jahren habe ich für insgesamt 20.000 USD Anteile an einem US-Immobilien-Fond erworben (CFB-Fonds 143, East Building New York, L.P.). Nun möchte ich diese Beteiligungen wieder verkaufen. Überschreite ich durch den Verkauf der Anteile eventuell die sogenannte "Drei-Objekt-Grenze" und muss dadurch nachträglich Steuern für die bereits in Deutschland verkauften Eigentumswohnungen zahlen? Oder ist der Verkauf meiner Kommanditbeteiligung in Bezug auf einen gewerblichen Grundstückshandel steuerlich nicht relevant.

Im Voraus meinen herzlichen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:


1.)

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt – auch bei Privatpersonen – insbesondere vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert werden. In diesem Fall gilt auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft und sämtliche Erträge müssen versteuert werden.

Nicht einzubeziehen sind jedoch Grundstücke, die durch Erbfolge übergegangen sind (BFH v. 15.03.2000, BStBl 2001 II S. 530), es sei denn, dass bereits der Erblasser in seiner Person einen gewerblichen Grundstückshandel begründet hat und der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt oder der Erbe die Grundstücke vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße modernisiert und hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist (BMF v. 26.03.2004, BStBl 2004 I S. 434 – Tz. 9).
Liegen hier derartige Aktivitäten seitens der Erbengemeinschaft nicht vor, ist mit der Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel NICHT zu rechnen.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind, denn wandelt ein Steuerpflichtiger bisher vermietete Wohnungen eines erworbenen Mietshauses in Eigentumswohnungen um, ist ein gewerblicher Grundstückshandel nur anzunehmen, wenn innerhalb eines überschaubaren Zeitraums (in der Regel fünf Jahre) ein oder mehrere bereits in Veräußerungsabsicht erworbene Gebäude aufgeteilt und nach dieser Aufteilung mehr als drei Eigentumswohnungen veräußert werden (BMF v. 26.03.2004, BStBl 2004 I S. 434 – Tz. 23).
Hier wurden die Gebäude jedoch wegen des Erbfalls gerade nicht in Veräußerungsabsicht erworben, sodass unter diesem Gesichtspunkt kein gewerblicher Grundstückshandel in Betracht kommen kann.


2.)

Durch den Verkauf der Anteile überschreiten Sie NICHT die sog. „Drei-Objekt-Grenze“.

In den Fällen, in denen der Gesellschafter seinen Anteil an der Grundstücksgesellschaft veräußert, ist die Veräußerung der Beteiligung gem. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO grundsätzlich einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichzustellen.
Für die „Drei-Objekt-Grenze” kommt es dabei auf die Zahl der im Gesellschaftsvermögen befindlichen Grundstücke an.
Voraussetzung für die Anrechnung von Anteilsveräußerungen ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass eine Beteiligung von weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als 250.000,00 € hat (BMF v. 26.03.2004, BStBl 2004 I S. 434 – Tz. 18).

Diese Grenze ist hier jedoch nach Ihren Angaben nicht erreicht, sodass der Verkauf Ihrer Kommanditbeteiligung in Bezug auf einen gewerblichen Grundstückshandel steuerlich nicht relevant ist.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.

Mit besten Grüßen

Reinhard Schweizer
Rechtsanwalt, Dipl.-Finanzwirt

Bewertung des Fragestellers 04.11.2008 | 10:30

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