Drei - Objekte Grenze > gewerblicher Grundstückshandel

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,

nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen Stellung:

Hierzu möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass die wesentlichen Fragen in dem Schreiben des Bundesministerium der Finanzen (BMF) vom 26.03.2004, BStBl I S. 434, Az: IV A 6 – S 2240 – 46/04 - zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel geregelt sind, das Sie unter dem nachfolgenden Link finden:

https://datenbank.nwb.de/Dokument/129733/

Zur Beantwortung Ihrer Anfrage zitiere ich nachfolgend die maßgeblichen Randnummern dieses Schreibens wie folgt:

"5)Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze" (vgl. BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001, BStBl 2002 II S. 291). Danach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 1991, BStBl 1992 II S. 135). Die Veräußerung von mehr als drei in bedingter Verkaufsabsicht erworbener oder errichteter (vgl. Tz. 19 ff.) Objekte innerhalb dieses Zeitraums führt bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen (§ 15 Abs. 2 EStG) grundsätzlich zur Gewerblichkeit aller – d. h. auch der ersten drei – Objektveräußerungen. Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat allerdings keine starre Bedeutung. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann z. B. bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums, aber auch bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
6)Objekt i. S. d. „Drei-Objekt-Grenze" sind nur solche Objekte, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang (vgl. Tz. 20) zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht. Ist ein derartiger enger zeitlicher Zusammenhang nicht gegeben, können bis zur zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren Objekte nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass im Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat. Solche weiteren Umstände liegen z. B. vor, wenn ein branchenkundiger Steuerpflichtiger innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Errichtung eines Gebäudes weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert (vgl. BFH-Urteil vom 5. September 1990, BStBl II S. 1060)."

Aufgrund Ihrer Auflistung wird deutlich, dass jeweils die 10-Jahres-Obergrenze zwischen Erwerb und Verkauf beachtet wurde, so dass bislang keine Ihrer Immobilien ein Objekt im Sinne von Randnr. 6 des o.g. BMF-Schreibens darstellt.

Nach diesen Grundsätzen würde somit ein gewerblicher Grundstückshandel ausscheiden.

Nur vorsorglich möchte ich dennoch darauf hinweisen, dass die Finanzverwaltung zunächst geneigt ist, möglichst früh und umfassend einen gewerblichen Grundstückshandel anzunehmen, so dass es bei der von Ihnen beabsichtigten Veräußerung der Immobilie Ludwig evtl. auf eine finanzgerichtliche Klärung hinauslaufen könnte, sofern die Finanzverwaltung der auf Randziffer 6 des o.g. BMF-Schreibens bezogenen Argumentation nicht folgen sollte.

Es würde sich daher m.E. empfehlen, im Vorfeld des Immobilienverkaufs eine verbindliche Auskunft von Ihrem zuständigen Finanzamt zu verlangen, da dieses aufgrund notarieller Mitteilungspflichten ohnehin zeitnah von der Veräußerung erfahren wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht