Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zweitwohnungssteuer

08.09.2008 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Unser Sachverhalt ähnelt dem des Ratsuchenden zum gieichen Thema vom 11.09.2005, welcher von Herrn Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel bearbeitet/beantwortet wurde und betrifft ebenfalls die bayrische Gemeinde Oy, allerdings der Ortsteil Petershal. Die Zweitwohnungssteuersatzung ist auf der Homepage von Oy-Mittelberg enthalten.

Wir beabsichtigen dem Bescheid vom 25.08.2008 über die Festsetzung der Zweitwohnungssteuer zu widersprechen. Daher benötigen wir bereits in Kürze eine stichhaltige Begründung. Auch wir haben uns für die ganzjährige Vermietung an Feriengäste und Langzeitmieter entschieden und schalten eine wöchentliche Annonce, die in einem ganzen Bundesland veröffentlicht wird.
Mein Mann ist arbeitssuchend mit starken gesundheitlichen Einschränkungen und überbrückt diese Zeit bis zur Rentengewährung oder zum Arbeitsstellenerhalt mit der Vermietung unserer neuen Ferienwohnung, bei der wir zu zweit je zur ½ Eigentümer sind. Zur Zeit stehen ihm selbst keine anderen Einnahmen zur Verfügung und er ist quasi finanziell schlechter gestellt als ein Student, der i.d.R. Bafög-Anspruch hat. Ganz im Gegenteil, die Sozialversicherungsbeiträge sind auch von mir als Alleinverdienerin abzuführen, genauso wie die kompletten Nebenkosten, Abgaben, etc. für Haus und Grund, Versicherungen und Vieles mehr.
Bzgl. der Zweitwohnungssteuer-Nicht-Pflichtigkeit von Studenten gab es u.W. erst neulich ein Urteil, auf dem könnte man doch die Widerspruchsbegründung aufbauen.

Denkbar ist, wenn die Nachfrage hinsichtlich der Ferienwohnung Anrufe hatten wir bereits einige) sehr hoch sein sollte, da wir in einer Gegend die Anzeige geschaltet haben, wo man die Berge als etwas ganz besonderes empfindet, und weitere Werbung (extra homepage neben Aufnahme im Oyer-Online-Gastgeberverzeichnis)ver-anlasst haben, in fernerer Zukunft durchaus einen Makler/ein Reisebüro einzuschalten.
Hier dürfte uns allerdings wieder ein Konflikt mit dem einkommenssteuerlich relevanten Tatbestand "gewerbliche Vermietung" drohen, was von uns nicht beabsichtigt ist.

Wir selbst lieben die Sonne, fliegen in unseren Urlauben in den Süden, haben viele Bekannte, wo wir oft Kurzurlaube verbringen, und haben zu Hause einen großen Garten (samt Haus und Fische) zu versorgen, sodass wir nicht zur Erholung o. Kur, sondern nur dann in Petersthal sind, wenn es um Dinge wie Vermietungs-, Erhaltungs-, Eigentümerangelegenheiten / Behördentermine geht.

Die maßgebliche Zweitwohnungssteuersatzung, die z.W. in 11/2006 zuletzt geändert wurde, stellt bei der Steuererhebung als örtliche Aufwandssteuer darauf ab, dass diese 2. Wohnung zur eigenen persönlichen Lebensführung oder der von Familienangehörigen gekauft wurde /genutzt wird, dabei wäre es unschädlich, diese vorübergehend an Dritte zu überlassen.
Wenn – wie bei uns - mehrere Personen gemeinschaftlich eine Zweitwohnung innehaben, seien diese Gesamtschuldner.

Wir sind der Auffassung, dass es bereits an der Formulierung „innehaben“ scheitern dürfte, s. o.g. Begründung, auch unsere Familienangehörigen haben bisher ihre Urlaube weiter weg verbracht, wobei sich die Frage stellt, wer eigentlich als Familienangehörige/r gilt.
Selbst im Einkommenssteuerrecht ist es u.W. nicht verboten, Verwandten eine Wohnung zu überlassen.
Hier wird auch Verwandten – entgegen unserer früheren Absicht – die Wohnung nicht unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Die fixen und rasant steigenden variablen Nebenkosten und verschiedensten Abgaben würden uns dies gar nicht ermöglichen.
Rentabilitätsgründe untermauern die Dauervermietungsabsicht. Folglich kann bei uns nicht von einer vorübergehenden Nutzung zu anderen Zwecken als der persönlichen Lebensführung, sondern der langfristigen (also Dauervermietung) ausgegangen werden.
Wir sind ja bereit, wenn uns ein seriöser Langzeitmietvertrag angeboten wird, diesen abzuschließen. Vom Dauermietvertrag sind wir aus Erfahrungen meiner Eltern und Bekannten mit sehr unzuverlässigen Mietern abgekommen, da wir dann nicht gewährleisten können, dass die in einer Eigentumswohnanlage zu beachtenden Regeln eingehalten werden und ggf. nicht verhindern können, dass Nachbarn zu langfristigen Schäden kommen, da wir dann zu selten die Wohnung betreten dürfen.
Leider hat sich die Gemeinde bislang keine Mühe gemacht, z.B. Angehörige von großen Firmen, die eine Zweitwohnung benötigen, um nicht unter der Woche im Hotel zu wohnen, zu vermitteln, sondern verwies auf andere Gemeinden.
Aus all diesen Gründen haben wir das Formular „Eigentum ohne statt mit Eigennutzung“ bei der Erklärung zur Zweitwohnungsteuer ausgefüllt und der Gemeinde Oy eingereicht, was u.E. nicht ausreichend gewürdigt wurde.
Vielmehr scheint man sich darauf zu beschränken auf § 5 II der Satzung abzustellen, wo man durch einen Vertrag konkrete Selbstnutzungszeiten ausschließt. So kann im Extremfall noch nicht einmal zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen die wohnung selbst genutzt werden.
Dies dürfte jedoch die Eigentumsgarantie aus dem Grundgesetz tangieren, da man sich vorab schriftlich festlegen muss, wie man seine Rechte aus Nutzung der Eigentumswohnung unwiderruflich auf Dauer einschränkt, um „Sanktionen“ zu vermeiden.
Wie soll unsere Widerspruchsbegründung (bitte evtl. Fundstelle angeben) lauten, damit diese für uns Pfälzer in Bayern zum Erfolg führt ?

Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Fragen dass damit entgegengebracht Vertrauen.

nach der gängigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte und des Bundesverwaltungsgerichts ist eine Ferienwohnung auch dann von der Zweitwohnungssteuer betroffen, wenn sie nicht ausschließlich zu gewerblichen Zwecken, also zur Kapitalerziehung genutzt werden.

Dieser Umstand ist bei der Bemessung der Zweitwohnungssteuer und gegebenenfalls im Widerspruchsverfahren hinsichtlich eines Zweitwohnungssteuerbescheids nachzuweisen

Regelmäßig genügt jedoch eine geringe private Nutzung, um die Zweitwohnungssteuer rechtmäßig zu erheben. Anzumerken ist hierzu, dass die Leerstandzeiten nach der Rechtsprechung ebenfalls dem privaten Gebrauch beizumessen sind, wenn eine gemischte Nutzung erfolgt. Insgesamt kann man jedoch bei einer gemischten Nutzung durchaus die Zeiten, in denen die Ferienwohnung gewerblich vermietet worden ist, von der Zweitwohnungssteuer ausnehmen.

Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, wenn die Wohnung, wie o.g., allein gewerblich vermietet wird.

Hierzu dürfen wir auch auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts verweisen:

„Auch in den Fällen der Mischnutzung, in denen der Zeitwohnungsinhaber die Wohnung sowohl selbst nutzt als auch zur Erzielung von Einkünften vermietet, gilt für die zweitwohnungssteuerrechtliche Bewertung der Leerstandstage im Grundsatz nichts anderes. Zwar ist die Steuer erhebende Gemeinde von Verfassungs wegen gehalten, solche Wohnungen von der örtlichen Aufwandsteuer auszunehmen, die ausschließlich der Erzielung von Einkünften durch Vermietung und Verpachtung dienen und damit als "reine Geld- oder Vermögensanlage" gehalten werden (BVerwG, Urteil vom 26. Juli 1979 - BVerwG 7 C 53.77 - BVerwGE 58, 230 <235>; BVerwGE 99, 303 <307>; 115, 165 <169>). Die Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung auch für die persönliche Lebensführung hat dabei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts mit Blick auf die Zweckbestimmung der Zweitwohnung gegebenenfalls anhand einer umfassenden Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalles zu erfolgen (BVerwGE 99, 303 <307>; 115, 165 <169>).

Sie wären daher gehalten sämtliche Aspekte, die für eine rein gewerbliche Nutzung sprechen vorzubringen. Aus Ihrer Frage ging nicht genau hervor, ob eine teilweise private Nutzung vorliegt.

Sie können vorliegend durchaus so argumentieren, dass alleine ein „Innehaben“ ausscheidet. Derweil ist die Satzung in § 2 so gestaltet, dass zunächst davon ausgegangen wird, dass die Wohnung ausschließlich für eigene Zwecke oder für Familienangehörige genutzt wird. Ist dies nicht der Fall, so scheidet hier bereits aufgrund dieser Formulierung eine Zweitwohnungssteuerpflicht aus und die Gemeinde müsste ggf. nachweisen, dass eine private Nutzung erfolgt.

Sofern eine teilweise private Nutzung vorliegt, ist die prozentuale Berücksichtigung nach § 5 Abs. 2 der Satzung durchaus eine legitime Möglichkeit der Gemeinde, das Zweitwohnnugssteueraufkommen zu regeln.

Der Hinweis auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes hilft nur wenig weiter, da dieses Eigentum im Rahmen der Gesetze (Gesetzesvorbehalt) eingeschränkt werden kann. Hierzu gehört auch die Zweitwohnungssteuer. Lediglich, wenn der Eingriff durch diese Zweitwohnungssteuer so groß ist, dass eine Unverhältnismäßigkeit hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung und gegebenenfalls der Zweitwohnungssteuer besteht, dürfte ein Verstoß vorliegen. Dieser ist jedoch relativ schwer vorliegend zu sehen.

Ich hoffe, Ihre Frage vorerst hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2008 | 20:42

Recht herzlichen Dank Herr Rechtsanwalt Ch. Joachim für Ihre schnelle und ausführliche Antwort, die Sie uns laut Ihrer Antwort „vorerst beantwortet“ haben. So schnell hätten wir niemals mit einer Beantwortung gerechnet !
Wie Sie jedoch schon vermutet haben, reicht uns diese Auskunft zur stichhaltigen, „wasserdichten“ Widerspruchsbegründung noch nicht ganz aus, da sie eher allgemein gehalten ist und wir einige Verständnisprobleme damit haben. Hoffentlich kostet dies jetzt nicht extra.
Andere Anfragen zu diesem Thema wurden nach unserem Empfinden etwas einzelfallbezogener beantwortet, zumal wir sehr mitteilsam bzgl. unserer persönlichen Situation waren. Bitte fassen Sie dies nicht als Kritik auf, im Gegenteil, wir sind nur auf bestmögliche Beratung angewiesen, da i.d.R. die Zweitwohnungssteuer (und auch die damit zusammenhängende pauschale Kurtaxe für Zweitwohnungsbesitzer) lebenlänglich zu zahlen ist und u.W. auch auf die Erben übergeht, sofern die Nutzung gleich bleibt.
Sie hatten selbst geschrieben, dass aus unserer Frage nicht genau hervorging, ob eine teilweise private Nutzung vorliegt.
Wir dachten, mit unseren Ausführungen über unsere südlichen Urlaube, unsere Besuche von Bekannten (beides jenseits von Bayern) und unsere „Pflichten“ als Hauseigentümer in Rheinland-Pfalz sowie unseres ganzjährigen Angebotes der Ferienwohnung (FW) per Annonce und homepage sowie als Gastgeber bei der Gemeinde selbst, hätten wir klar gemacht, dass keine private Nutzung beabsichtigt ist.
Auszuschließen ist allerdings nicht, da wir unseren Pflichten als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nachkommen müssen und möchten, dass wir in einem ganz geringen zeitlichen Umfang dort anwesend sind, z.B. zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, Schäden-/ Reklamationsbeseitigung, Teilnahme an Zusammenkünften der WEG, Abwicklung von Mietangelegenheiten etc. Dies auch, da wir uns die Beauftragung von Fachunternehmen (z.B. Malerbetrieb o.Ä.) nicht leisten können.
Hier sind wir auch beim Thema Existenzminimum als Grenze bei dieser Steuererhebung. Das Skript zum Thema Zw-Wo-St. vom Steuertipps Leserservice des Akadem. AG Verlags mit Stand Juli 2008 stellt u.a. darauf ab, dass man notfalls einen Antrag auf Erlass der Steuer aus Billigkeitsgründen stellen solle, um welche maximale Beträge des zu versteuernden Jahreseinkommens geht es dabei ???
Auch wurde in dem Skript angekündigt, dass in Bayern (!!!) künftig Geringverdiener von der Steuer befreit werden sollen. Der Gesetzentwurf
sieht eine Einkommensgrenze (ist dies das zu verst. J-Einkommen ???) von 33.000 € für Verheiratete vor. Ist dieses Gesetz (wie heißt es? )
schon so verabschiedet worden ? Bitte erkundigen Sie sich notfalls bei Ihren bayrischen Kollegen, das wäre toll !
Man sollte uns auch gegenüber den - u.E. durch die Satzung privilegierten - einheimischen Vermietern von Ferienunterkünften, die keine solche Steuer zahlen müssen, nicht schlechter stellen.
Auch diese Personen haben die tatsächliche Verfügungsmacht über die Wohnung und vermutlich die gleiche Anzahl von Leerstandszeiten.
Wir möchten mit der Wohnung Kapital erzielen (reine Geld- u. Vermögensanlage mit Renditeaussicht) und unsere Altersvorsorge gewährleisten, da wir keine Riesterverträge abschließen können, auch weil mein Mann nicht sozialversicherungspflichtig beschäftigt ist bzw. kaum eine Chance hat, eine solche Arbeit zu erhalten. Hier wird in dem Skript auf das BVG-Urteil vom 06.12.1996, 8 C 49.95 Dt. Verw.blatt 1997, S. 1058, verwiesen. Dies liegt uns leider nicht vor.
Wir müssten wissen, wie die Dokumentation der Kapitalerzielung speziell bei uns erfolgen kann.
Auch verstehen wir nicht den Unterschied zur Vermietung der Ferienwohnung an ein Hotel? Auch dort gibt es Leerstandszeiten.

Ins Auge gefasst hatten wir auch eine vertragliche Bindung an „Dauernutzer“, wie z.B. timesharing (Teilzeitwohnrecht), hierzu müssten wir
jedoch erst Stammkunden haben, die so begeistert von unserer komfortablen Wohnung sind, dass Sie sich auf Dauer Nutzungsrechte
sichern möchten. Hiervon wurde uns abgeraten, da dies evtl. in Richtung gewerbliche Vermietung geht, die wir uns – wegen der
Komplexität des Steuerrechts etc. – eher nicht „antun“ möchten und die evtl. auch Probleme mit der WEG mitsichziehen würde.
Wir sind verpflichtet, gewisse Regeln der WEG zu gewährleisten, die wir – wenn wir die Verfügungsmacht bzgl. der Wohnung
ganz und auf Dauer aufgeben – u.E. nicht sicherstellen können. So würden wir keine Ressonanz über den Zustand der FW
und über Probleme der Nutzer haben. Z.Z. gibt es in der Anlage bereits Vandalismus und entsprechende Schäden, das kann
die Gemeinde u.E. nicht von uns verlangen.

Hoch interessant ist auch, ob Herrn RA Glatzels Klient/in von der gleichen Gemeinde letztendlich von der Zweitwohnungssteuer befreit wurde.
Im äußersten Fall würden wir uns wohl auch mit der geringsten Stufe der Selbstnutzung und einem anteiligen Zweitwohnungssteuerbetrag
zufrieden geben, hierzu gibt es offenbar auch ein uns unbekanntes BVerwG-Urteil vom 30.06.1999, 8 C 6/98.
Vielen Dank vorab für Ihr Verständnis und Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2008 | 11:17

Sehr geehrte Fragesteller,

nunmehr darf ich ihre Nachfrage beantworten und für die Verzögerung aufgrund einer derzeit hohen Arbeitsbelastung um Nachsicht bitten

Gleichzeitig weise ich darauf hin, dass das Portal lediglich für eine erste Beratung vorgesehen ist und nicht für eine Ausfertigung und Begründung eines entsprechenden Widerspruchsbescheides dient.

Daher will ich auch ihre Nachfrage zunächst nur summarisch, auch im Hinblick auf Ihren Einsatz, beantworten, stehe Ihnen jedoch gerne in einem weiteren Mandatsverhältnis zur Verfügung, wenn es darum geht, Ihre Ansprüche im Rahmen des Widerspruchsverfahrens durchzusetzen.

Zunächst darf ich Sie dahingehend berichtigen, dass eine Zweitwohnungssteuer nicht lebenslänglich zu bezahlen ist. Wenn sich die Nutzung der jeweiligen Wohnung ändert, so würde dementsprechend auch eine Zweitwohnungssteuer entfallen. Hierzu gibt es in jedem Jahr einen entsprechend Zweitwohnungssteuerbescheid, der entsprechend anfechtbar ist.

Sofern keine private Nutzung vorhanden ist, sollte dies auch im Antrag bereits so angegeben worden sein. Dies könnten Sie nunmehr im Rahmen des Widerspruchsbescheides korrigieren und hier darauf hinweisen, dass keinerlei private Nutzung vorliegt und die Ferienwohnung lediglich zur gewerblichen Vermietung vorgehalten wird. Ihre Pflichten im Rahmen der Eigentümergemeinschaft haben hierauf keinen Einfluss.

Hinsichtlich der Geringverdienergrenze ist ihre Information richtig. Es ist durch den Landtag in Bayern eine Änderung des Kommunalabgabengesetzes auf den Weg gebracht worden. Dieses dürfte jedoch wohl noch nicht verabschiedet worden sein und auch noch nicht in Kraft getreten sein. Hier müssten gegebenenfalls auch die Kommunen ihre Satzungen entsprechend ändern. Sie können hier jedoch durchaus bereits jetzt im Widerspruchsbescheid darauf hinweisen, sollte ihr Einkommen unter der Geringverdienergrenze von 33.000,00 Euro liegen.

Dem Gesetzentwurf habe ich ihnen der E-Mail übersandt. Gleiches gilt für das von Ihnen angesprochene Urteil des Bundesverfassungsgerichts, welches Sie bisher noch nicht zur Verfügung hatten.

Insgesamt hat sich Ihr Vorbringen an der Besatzung der Gemeinde zu orientieren. Selbstverständlich können Sie hierzu die entsprechende Rechtsprechung hinzuziehen, wobei zu beachten ist, dass sofern eine Nutzung durch Sie nicht erfolgt, in keinem Fall eine Zweitwohnungssteuer zu erheben ist. Die Satzung der Gemeinde Oy habe ich mir kurz angeschaut. Auch dies bestätigt meine Auffassung, so dass Sie in Ihrem Widerspruch streng darauf achten sollten, dass die Nutzung der Ferienwohnung so dargestellt wird, dass eine private Nutzung gerade nicht erfolgt und lediglich eine gewerbliche Vermietung beabsichtigt ist. Dann dürften auch die Leerstandszeiten nicht berücksichtigt werden, um Ihnen hier eine Zweitwohnungssteuer aufzuerlegen.

Sehr Gerne stehe ich Ihnen für die Bearbeitung des Mandates im Widerspruchsverfahrens zur Verfügung. Sie können mich hierzu gerne per E-Mail kontaktieren, sofern Sie eine Vertretung wünschen. Selbstverständlich wird sodann meine Tätigkeit auch über eine Beratung, wie vorliegend, hinausgehen.

Insgesamt hoffe ich nunmehr, Ihre Frage hilfreich beantwortet zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen






FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70152 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,6/5,0
Die Antwort und die Argumentation des Anwaltes hat mir gut gefallen. Ich denke, dass ich ihn mit einem Mandat beauftragen werde. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle und kompetente Antwort. So gut, dass ich mit dem Anwalt meine Rechte in der Angelegenheit durchsetzen lassen werde. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Endlich mal ein Anwalt der eine eigene Meinung hat und nicht nur mit Allgemeinplätzen rumdruckst! ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen