Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.
Das Thema Eigenheimzulage dürfte sich inzwischen erledigt haben, da diese zum 01.01.2006 abgeschafft wurde.
Somit hätte ein Bauantrag bis 31.12.05 gestellt oder ein Grundstückskaufvertrag bis zu diesem Datum notariell beurkundet wird müssen, wobei die Eigennutzung vorliegt bzw. das Ziel hätte sein müssen.
Die von Ihnen geplante Umgestaltung von der Vermietung in Eigennutzung hätte zumindest ebenfalls spätestens zum 31.12.05 erfolgen müssen.
Somit ist meines Erachtens eine Beantragung von Eigenheimzulage nicht mehr möglich, so dass auch etwaig maßgebliche Einkunftsgrenzen nicht mehr zum Tragen kommen.
Grundsätzlich dürfen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit positiven Einkünften, exklusive sonstigen Einkünften im Wege des vertikalen Verlust-ausgleiches verrechnet werden
Dies Kosten für die Renovation sind schon deswegen keine Werbungskosten mehr im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da diese ab Mai 2006 eingestellt wurde.
Somit dient diese Renovation der Eigennutzung, so dass eine Abzugsfähigkeit als Werbungskosten entfällt, zumal diese Renovation mit dem gemieteten Haus am Arbeitsplatz nichts zu tun hat.
Somit ist es auch unerheblich über die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand nachzudenken.
Bei der Solaranlage kann man nicht per se davon ausgehen, dass eine sofortige Abzugsfähigkeit bei etwaigen Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorliegen könnte.
Hierfür bedarf es konkreterer Angaben.
Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.
Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Zahn,
vielen Dank für die rasche Antwort, jedoch hilft diese mir noch nicht so recht weiter und ich gehe noch genauer auf den Sachverhalt ein, auf Punkt 1.3) wurde bisher noch nicht eingegangen bitte noch beantworten.
1.) Eigenheimzulage:
- Hier im Forum gibt es bereits Antworten bzgl. EHZ im Nachhinein (für die Restlaufzeit). Daher bitte nochmals prüfen. Das Objekt wurde ja 2003 angeschafft, so müßte zumindest EHZ für die Restlaufzeit möglich also Antragsstellung 2006, Restlaufzeit dann 5 Jahre. Und wie was ist seine Grenze für die positiven Einkünfte (zwei uneheliche Kinder, ein Kinderfreibetrag auf der Lohnsteuerkarte). Berechnung: Freigrenze als lediger 70.000,-- € + 30.000,-- € für ein Kind oder + 60.000,--€ für zwei Kinder? Sind für die Berechnung für die EHZ die Jahre 2005 und 2006 dafür ausschlaggebend - oder das Jahr der Anschaffung?
2.) Werbungskosten Zweitwohnsitz
- Das gemietete Haus soll ja aufgegeben werden und statt dessen in das eigene Haus, das ebenfalls vor Ort der Arbeitsstelle ist gezogen werden. Daraus ergeben sich folgende Fragen:
1.2) Angenommen das Haus wird von Mai bis Sept. 2006 für 5.000 € rennoviert (Erhaltungsaufwand, z.B. Austausch Stromleitungen). Einzug im Oktober 2006. Wo können diese Kosten in Abzug gebracht werden? So viel ich weiß nicht bei Vermietung und Verpachtung (da nach Mietverhältnis bezahlt), aber dafür als Werbungskosten für den Zweitwohnsitz (er bezahlt ja dafür keine Miete mehr)?
1.3) Wie wirkt sich das auf die Unterhaltsberechnungen aus? Er denkt sich dabei folgendes, hat er damit Recht?
- Wenn das Haus leer steht wird Ihm dies trotzdem mit 400,--€ als Einkommen dazugerechnet (daher möchte er ja einziehen)
- Wenn er einzieht kann er die 5.000 € als Erhaltungsaufwand beim Finanzamt absetzen, was ist sonst noch absetzbar? Gibt es die 15% Regel noch, daß wenn der Erhaltungsaufwand 15% über den AK liegt nicht mehr sofort abgesetzt werden kann?
- Bei der Berechnung des Wohnvorteils werden wohl die vollen 400,--€ dem Einkommen zugeschlagen. Dies wären 4.800 € im Jahr. Dürfen hier die 5.000 € Erhaltungsaufwand dagegen gerechnet werden, so daß das Einkommen sogar um 200 € geringfügig sinken würde? Oder gibt es keinen negativen Wohnvorteil? Ist eine Solaranlage ebenso steuerlich (Werbungskosten) wie unterhaltsrechtlich sofort voll absetzbar?
Was würden Sie dem Hausbesitzer raten?
Nochmals vielen Dank für Ihre Mühe und würde mich wiederum sehr über eine rasche Antwort freuen!
Sehr geehrter Ratsuchender.
ich bezweifle immer noch, die Möglichkeit des "Umswitschens" in 2006 zur Erteilung der Eigenheimzulage nutzen zu können.
Was ein Finanzgericht jüngst entschieden hat, ist, dass wenn ein Ehepaar sich trennen sollte, einer der Ehegatten die Haushälfte des anderen zur weiteren Eigennutzung, dass dieser für die restliche Förderungsdauer die volle Eigenheimzulage beanspruchen kann.
Dies sollte eigentlich nach dem 31.12.2005 nicht mehr möglich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
