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Wohnungshandel


| 17.03.2006 23:30 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Hallo,

seit einiger Zeit gelte ich als Gewerblicher Wohnungshändler.
Bisher habe ich für jede Wohnung ein eigenes Konto aufgemacht und die Differenz zwischen Ankauf und Verkauf versteuert. Das heißt,bei einer Wohnung die ich Ende 2003 gekauft und Anfang 2004 Verkauft habe, habe ich die Differenz 2004 als Gewinn versteuert. Nun habe ich das Problem, dass ich 2004 für die Steuer im Gegensatz zu 2005 einen zu hohen Gewinn stehen habe.
Meine Frage ist: Kann ich den Kaufpreis für eine Wohnung die ich
Ende 2004 gekauft habe als Aufwand vom Gewinn in der Steuererklärung 2004 abziehen und den Erlös vom Verkauf 2005
dann komplett in 2005 als Gewinn verbuchen?
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Sie schreiben, dass Sie seit geraumer Zeit „gewerblicher Wohnungshändler“ seien, wobei die genaue Begrifflichkeit wohl gewerblicher Grundstückshändler sein dürfte.
Ein solcher liegt grundsätzlich vor, wenn jemand in fünf Jahren mindestens drei Objekte, wobei auch Eigentumswohnungen als solche gelten an- und wieder verkauft.
Dies bedeutet, dass die eigentlich vorliegenden sonstigen Einkünfte in Form von privaten Veräußerungsgeschäften in solche aus Gewerbebetrieb bezüglich der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer umqualifiziert werden.
Somit wird insbesondere darauf abgestellt, dass durch diese Umqualifizierung die Behaltefrist von 10 Jahren, nach der diese Transaktion einkommensteuerfrei von-statten gehen könnte, wegfällt.
Die Ermittlung des Überschusses sollte wohl weiterhin im Wege Veräußerungspreis minus (Anschaffungspreis – etwaiger gezogener Abschreibungen erfolgen).
Bei vermieteten Eigentumswohnungen würde sich Ihre Idee bereits wegen der Abschreibungsmöglichkeit bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bereits nicht realisieren lassen.
Sollte Sie doppelte Buchführung machen oder machen müssen, wird sich Ihre Idee wegen der Abgrenzung in die einzelnen Wirtschaftsjahre nicht umsetzen lassen, da hierbei das Zufluss-/Abflussprinzip nicht gilt.
Wenn Sie Ihre Gewinnermittlung per Einnahmen-/Überschussrechnung vornehmen, ist dieses Prinzip maßgebend, und es könnte etwaig an Ihre Idee gedacht werden, wenn nicht die Abschreibungsproblematik wäre. In diesem Falle könnte man daran denken, dies wie z.B. beim Warenverkehr zu behandeln, wobei der Wareneinkauf bereits Sofortaufwand wäre.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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