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Steuererklärung bei Untervermietung einer komplett möblierten Wohnung

17. Januar 2019 23:03 |
Preis: |

Steuerrecht

Beantwortet von

Rechtsanwältin Andrea Brümmer

Zusammenfassung

Kann ich meine Wohnung untervermieten und den Gewinn daraus versteuern, wenn ich eine Erlaubnis für die Untervermietung vom Eigentümer habe und wie berücksichtige ich die Möblierung in der Kaltmiete?

Ja, Sie können Ihre Wohnung untervermieten, wenn Sie eine Erlaubnis vom Eigentümer haben. Die Erlaubnis zur Untervermietung sollte schriftlich erfolgen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Die Einnahmen aus der Untervermietung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig und müssen in Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben werden. Sie fallen unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

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Sehr geerhte Damen und Herren,

ich bin festangestellter Ingenieur und wohne zur Miete. Mein derzeitiger Mietvertrag existiert seit 2005 und die Miete ist trotz vielen Mietanpassungen bis heute noch relativ günstig für den Ort. Da es sich jedoch nur eine 30qm 1-Zimmer-Wohnung handelt, ist sie mir inzwischen zu klein und ich möchte in eine größere Wohnung ziehen.

Mein Gedanke: ich möchte den Mietvertrag für die derzeitige Wohnung nicht auflösen, stattdessen möchte ich diese Wohnung weiter untervermieten. Die Erlaubnis für Untervermietung habe ich vom Eigentümer bekommen. 2 Gründe warum ich die Wohnung nicht kündigen möchte: Zum einen hätte ich evtl. in 2-3 Jahren Eigenbedarf (weil mein Vater unter Umständen einziehen möchte), und zum anderen könnte Ich während dieser "Leerzeit" die Wohnung mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten. Nun weiß ich nach Recherchen, dass auch eine Untervermietung versteuert werden muss und es hierfür die "Anlage V" für die Steuererklärung gibt. Deswegen habe ich folgende Fragen bevor ich mich für eine Untervermietung entscheide.

Die derzeitige Kaltmiete beträgt 317,-EUR/Monat. Die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen betragen zusammen 117,-EUR/Monat. Es ergibt eine Warmmiete von 434,-EUR/Monat die ich an meinem Vermieter (Eigentümer) zahle. Für den imaginären Fall, dass ich nun meine Wohnung komplett voll möbliert untervermiete und vom Untermieter eine Kaltmiete von 579,-EUR/Monat verlange (die Betriebs-/Heizkosten bleiben weiterhin für den Untermieter die Vorauszahlungen von 117,-EUR/Monat). Würde heißen, ich mache einen Gewinn von 262,-EUR/Monat. Wenn das Untermietverhältnis beispielsweise zum 01.02.2019 beginnen sollte, dann würde ich für das Jahr 2019 Einkünfte in Höhe 2882,-EUR (weil 11 Monate x 262,-EUR/Monat) aus Vermietung erzielen. Wäre das denn soweit korrekt?

Es stellt sich für mich weitere 2 Fragen:

a.) Die Kaltmiete für mich ist 317,-EUR/Monat, die Kaltmiete die ich vom Untermieter verlange ist 579,-EUR/Monat. Der Gewinn wäre wie bereits erwähnt 262,-EUR/Monat, aber wie berücksichtige ich hier die Möblierung? Wenn der Untermieter angenommen "meine Kaltmiete" von 317,-EUR/Monat deckungsgleich übernehmen würde, würden ihm ja keine Möbel zur Verfügung stehen. Also wie berücksichtige ich in meinem Fall die vollständige Möblierung, damit die zuversteuernde Einkunft (Gewinn) geringer ausfällt?

b.) Wie müsste ich denn in diesem Fall im Jahr 2020 die Einkünfte (wo und wie genau?) in der Steuererklärung 2019 angeben und welche Belege (Nachweise?) muss ich genau als Anhang für das Finanzamt mitliefern?

Es tut mir leid, dass ich so dämlich frage, aber als Angestellter habe ich bis lang immer nur die Daten aus der ELSTER-Bescheinigung vom Arbeitgeber in die TAXMAX-Software eingeben müssen und dann war die Steuererkärung erledigt.

Ich frage lieber nach, wie das denn genau funktioniert und welcher Aufwand in der Steuererklärung steckt, bevor ich so eine Untervermietung überhaupt mache. Es tut mir leid, dass ich so viel Prosa geschrieben habe. Ich hoffe ich bekomme direkt von einem Anwalt eine korrekte Antwort, anstatt irgendwelche Internet-Halbwahrheiten.

Mit besten Grüßen,
Nguyen

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Wohnung Wohnung Gewinn Einkunft

Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Frage darf ich antworten wie folgt.
1. Ihre Annahme, dass Sie bei den von Ihnen genannten Zahlen in der Anlage V den Jahresbetrag von 2.882,-- EUR als Gewinn eintragen müssten, ist korrekt.
2. Die Möblierung zu berücksichtigen, ist schwierig. Sie können nur versuchen, so etwas Ähnliches wie eine Betriebseinlage zu machen, indem Sie die Möbel als Ausstattung in die Anlage V+V eintragen und dafür einen Preis ansetzen. So gibt es dort die Möglichkeit, Anschaffungen für die Wohnung geltend zu machen, da müssten Sie Möblierung ansetzen und einen Preis angeben. Den Betrag können Sie dann im Lauf von 5 - 6 Jahren abschreiben, d. h., Sie machen jedes Jahr 1/5 oder 1/6 des Anschaffungspreises als mit der Vermietung verbundene Kosten geltend. Die Gestaltung kann u. Umst. Fragen seitens des Finanzamtes auslösen, denen müssen Sie das dann erläutern, aber Sie dürfen diese Gestaltung jedenfalls wählen.
3. In der Steuererklärung 2019 müssen Sie die Anlage V + V ausfüllen und als Belege die Mietverträge beifügen und soweit möglich Anschaffungsbelege für die Möbel.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin