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Wohnrecht ja oder nein?


| 30.06.2007 13:11 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Im Zuge des Zugewinnausgleichs erhielt ich von meinem Ex-Mann vor 10 Jahren ein 1928 erbautes 2-Familienhaus mit allen rechtlichen und öffentlichen Pflichten. In den Abt. II und III gab es keine Eintragungen. Dieses Haus wird im 1. OG von der Tante meines Ex-Mannes bewohnt. Lt. Erbvertrag von 1969 hat sie ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht. Von ihr wird lediglich Strom, Wasser und Müllabfuhr gezahlt. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde mit viel Aufwand renoviert und bis jetzt vermietet. Nun verstarb die Mieterin und ich bot der 75-jährigen "Tante" an, doch die Wohnung im Erdgeschoss zu beziehen, da es dann für mich und meinen Lebensgefährten mit unseren 3 Kindern möglich wäre,im 1. OG + Dachbodenausbau ein Zuhause zu finden. (Wir wohnen zur Miete.....) Diese weigert sich jedoch und beruft sich auf das Wohnrecht im 1. OG bzw. auf ein Gewohnheitsrecht. Da sie sich in der Vergangnenheit an keinen Kosten beteiligt hat, ist es mir nun unmöglich, das Haus weiterhin durch Mieteinnahmen von monatlich 300,00 Euro zu erhalten, da umfangreiche Arbeiten im Außenbereich notwendig sind. Ich werde das Haus schweren Herzens verkaufen müssen.
Nun meine Fragen: Das Wohnrecht wurde nie im Grundbuch eingetragen. Muss sie das Haus verlassen, obwohl sie seit mehr als 50 Jahren dort lebt? Steht ihr eine Entschädigung zu (evtl. sogar von meinem Ex-Mann, weil er es vor 12 Jahren versäumt hat, im Zuge des Erbvertrages dieses eintragen zu lassen)? Wenn sie ausziehen muss, welche Frist muss ich ihr einräumen?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

grds. Ist zwischen einem dinglichen Wohnrecht (im Grundbuch eingetragen) und einem schuldrechtlichen Wohnrecht (nicht eingetragen, bloße vertragliche Vereinbarung) zu unterscheiden. Bei letzterem ist die Rechtslage umstritten, der BGH geht jedoch davon aus, dass es bei einem schuldrechtlichen Wohnrecht es schon deshalb einen Räumungsanspruch gibt, weil es nach ständiger Rechtsprechung ein Mietverhältnis per Ausübung begründet (BGH-Urteil vom 05.11.1997 - VIII ZR 55/97, DNotI Dokumentennr. 652 ). Nach dem BGH stellt die Einräumung eines schuldrechtlichen Wohnrechts sich nicht als Vertrag eigener Art dar. Je nachdem, ob eine entgeltliche oder unentgeltliche Gestaltung vorliegt, ist die Abrede als Leihe oder Miete einzuordnen (BGHZ 82, 354, 357).

Somit würden hier die Vorschriften über die Miete/Leihe anzuwenden sein, wonach durchaus das Wohnverhältnis mit den entsprechenden Fristen kündbar ist.

Allerdings existiert auch Rechtsprechung einiger Amtsgerichte, die das schuldrechtliche Wohnrecht nicht als Mietvertrag ansehen und einen Räumungsanspruch verneinen. Daher auch meine Ausführungen zu den unterschiedlichen Auffassungen in dieser Rechtsfrage. Es wäre sodann eine Argumentationsfrage, die allerdings auf die Rechtsprechung des BGH recht eindeutig ist.

Allerdings besteht nur ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

So sieht es auch das OLG Saarbücken:

Bei Unentgeltlichkeit läge eine - formlos wirksame - Leihe vor, die gemäß § 605 BGB sowie aus sonstigen wichtigen Gründen außerordentlich gekündigt werden kann (BGH NJW 1985, 1553/1554; OLG Köln NZM 2000, 111; OLG Koblenz NJW-RR 1996, 843/844); im anderen Falle wäre eine - formgültige - schuldrechtliche Wohnrechtseinräumung gegen Entgelt (§ 305 BGB) anzunehmen, die ebenfalls nur aus wichtigem Grund fristlos wirksam zu kündigen ist (vgl. OLG Köln NJW-RR 1994, 853/854).
Ob, der Umzug in das OG jedoch so einen wichtigen Grund darstellt, ist zu bezweifeln. Gewinnbringender und möglicherweise effektiver wäre es, noch einmal mit der Wohnrechtsinhaberin zu reden.
Schadenersatzansprüche wegen der Nichteintragung des Wohnrechts sind nicht ersichtlich.

Ich hoffe, Ihre Fragen für einer erste rechtliche Orientierung hilfereich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2007 | 12:42

Sehr geehrter Herr Joachim,
vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Frage. Ein erneuter Versuch, mit der Wohnrechtsinhaberin ein Gespräch zu suchen, ist leider gescheitert. Sie beharrt auf ihr Wohnrecht im OG und ist zu keinen Verhandlungen bereit. Die Wohnung im EG ist für uns als 5-köpfige Familie mit 70 qm zu klein. Außerdem ist es mir unmöglich, das Haus in der jetzigen Form finanziell zu halten.
Jetzt meine Frage: Ist ein Eigenbedarf nicht ein zwingender Grund, der Wohnungsrechtsinhaberin das Leihverhältnis abzusprechen? Wenn nicht, welche sonstigen wichtigen Gründe sind hiermit gemeint? Wie muss die außerordentliche Kündigung durchgeführt werden - bzw. welche Fristen müssen eingehalten werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2007 | 13:12

Sehr geehrte Fragestellerin,

das Problem in Ihrer Angelegenheit ist, dass es sich um ein lebenslanges, also ein zeitlich befristetes Wohnrecht handelt. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund muss daher in der Sphäre der Wohnrechtsinhaberin liegen, dass heißt sie muss eine Verfehlung begehen,zB. keine Betriebskosten mehr zahlen, die Wohnung verkommen lassen etc.

Bei einer außerordentlichen,auch fristlos genannten Kündigung, müssen keine Fristen eingehalten werden, man gewährt bei Wohnraummietverhältnissen eine kurze Frist, damit der Auzug auch erfolgen kann.

Eigenbedarf kann grds. ein Kündigungsgrund sein. Hier steht aber das "lebenslange" Wohnrecht entgegen.

Zu prüfen wäre möglicherweise noch, ob sich das Wohnrecht auf die Wohnung im Obergeschoss alleine bezieht oder ob es egal ist, wo das Wohnrecht eingeräumt werden soll.

Als Druckmittel können Sie durchaus den Verkauf des Hauses oder eine mögliche Zwangsversteigerung anführen. Bei letzterem würde das Wohnrecht, da es nicht eingetragen ist, möglicherweise verloren gehen, da der Ersteigernde dieses nicht gegen sich gelten lassen muss.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage ebenfalls hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de


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