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Vorkaufsrecht Gemeinde nach Bebauungsplanänderung

08.10.2015 18:59 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um die Frage der Ausübung eines Vorkaufsrechts einer Gemeinde in Bezug auf ein Teilgrundstück.

Vor 13 Jahren habe ich ein Grundstück aus einer Zwangsversteigerung erworben.

Das Grundstück hat rechts (Osten) starke Hanglage, dadurch bisherige Haupterschließung/Zugang von links.
Von Nord und Süd durch Bebauung keine Zufahrt
Erschlossen ist es mit Gasanschluss und einer Zufahrt rechts aus der Ortschaft heraus.
Links bestand immer eine Zufahrt (direkt von der Landstraße)und eine gewerbliche Nutzung (Tankstelle, später Kiosk)mit Strom, Wasser, Kanal, Zufahrt über öffentlichen Grund (Buswendeplatz)
Links ist vor meinem Grundstück eine öffentliche Parzelle (Buswendeplatz), dieser wird seit geschätzt 30 Jahren so betrieben.

In 2011 kam die Gemeinde auf mich zu und hat einen kleinen Bereich (links als Verbreiterung des Buswendeplatzes, sichelförmig, mittig der Grundstücksfront) für ca. 1 € pro m² und Monat von mit gemietet, da so einfacher und verkehrssicherer gewendet werden kann. (Gestattungsvertrag, jederzeit kündbar).

Jetzt möchte ich das Grundstück verkaufen.
Die Stadt hat daraufhin eine Bebauungsplanänderung durchgeführt.
Einspruch habe ich nur mündlich erhoben, da der Plan meiner Meinung nach rechtswidrig ist und wohl kaum einer gerichtlichen Prüfung standhalten würde. Er ist aber dadurch im Moment gültig.

Man meint zu mir wenn ich den Gestattungsvertrag kündige hätte ich keine Zufahrt mehr.

Meine Fragen:
1. Die Gemeinde hat wohl ein Vorkaufsrecht.
2. Der Bodenrichtwert beträgt 200 € m², mein Verkaufspreis für die ganze Parzelle wird 110-120 € m² betragen. Zu welchem Preis kann die Gemeinde einsteigen, sie spricht von 10 €m² da es jetzt eine Verkehrsfläche ist. Gemietete Fläche ca. 30m², Grundstück 1.365 m².
3. Auf welche Fläche bezieht sich ein Vorkaufsrecht, den gemieteten Teil der eine Sichelform hat oder ein größerer Teil? Der Verkaufserlös an die Gemeinde wäre niedriger als eine Jahresmiete!
4. Kann auf eine x-beliebige Flächengröße ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden oder nur auf eine ganze bzw. sinnvoll teilbare Parzelle? Die fraglichen m² werden für eine eigene vernünftige Nutzung benötigt.


Pläne und Vertrag liegen als Datei vor, 3 A4 Seiten
09.10.2015 | 10:15

Antwort

von


(1848)
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1. Die Gemeinde hat wohl ein Vorkaufsrecht.

Grundsätzlich haben Gemeinden bereits nach dem Gesetz ein Vorkaufsrecht, wenn besondere Interessen gegeben sind (§ 24 BauGB). Ggf. wurde im Überlassungsvertrag noch ein zusätzliches Vorkaufsrecht normiert. Hier müsste zunächst der Vertrag geprüft werden.


2. Der Bodenrichtwert beträgt 200 € m², mein Verkaufspreis für die ganze Parzelle wird 110-120 € m² betragen. Zu welchem Preis kann die Gemeinde einsteigen, sie spricht von 10 €m² da es jetzt eine Verkehrsfläche ist. Gemietete Fläche ca. 30m², Grundstück 1.365 m².
3. Auf welche Fläche bezieht sich ein Vorkaufsrecht, den gemieteten Teil der eine Sichelform hat oder ein größerer Teil? Der Verkaufserlös an die Gemeinde wäre niedriger als eine Jahresmiete! 4. Kann auf eine x-beliebige Flächengröße ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden oder nur auf eine ganze bzw. sinnvoll teilbare Parzelle?

Die Gemeinde kann allerdings grundsätzlich auch nur einen Teil des Grundstückes erwerben und das Vorkaufsrecht geltend machen. Gemäß § 28 Abs. 4
BauGB bemisst sich der von der Gemeinde zu zahlende Betrag vielmehr nach dem Entschädigungswert des Grundstückes. Das bedeutet, dass erst einmal der reguläre Kaufpreis für das Gesamtgrundstück maßgeblich ist, gemindert um den Betrag, der im Falle des Wegfalles dieser Teilfläche auf diesen entfiele.

Einfach gesagt: Was würde der Käufer für das Gesamtgrundstück zahlen im Verhältnis dazu, was der Käufer nur für das restliche Grundstück zahlen würde. Die Differenz ist dann der Ausgleichsbetrag.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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