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Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Gemeinbedarf 'Post' ?


30.08.2007 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Eine Gemeinde beabsichtigt ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück mit aufstehendem (ehemaligem Post-Gebäude) nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auszuüben um dort einen Kindergarten anzusiedeln. Der B-Plan weist die Fläche noch als "Gemeinbedarf Post" aus. Dieser B-Plan wurde nicht geändert. Steht der Gemeide in diesem Fall überhaupt ein Vorkaufsrecht zu, ohne dass der B-Plan geändert wurde ? Ist "Gemeinbedarf Post" gleichzusetzen mit "Gemeinbedarf Kindergarten" o. a.?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Das Vorkaufsrecht nach § 24 I Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde unter den nachfolgenden Voraussetzungen zu:

1. Der Verkaufsfall muss eingetreten sein, d.h. es muss zwingend der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages gegeben sein.

2. Vor Abschluss des Kaufvertrages muss ein Vorkaufsfall vorliegen. Nach § 24 I Nr. 1 BGB muss das Grundstück im Geltungsbereich eines B-Plans liegen, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem B-Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist.

3. Es muss ein Allgemeinwohlinteresse vorliegen, § 24 III BauGB.

4. Das gemeindliche Vorkaufsrecht besteht nicht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechte, § 24 II BauGB.

4. Das Vorkaufsrecht ist nicht nach § 26 BauGB von Gesetzes wegen ausgeschlossen, bspw. bei Verkauf an Ehegatten.

5. Es liegt kein Abwendungsrecht des Verkäufers nach § 27 BauGB vor.

6. Die Gemeinde muss das Vorkaufsrecht nach Mitteilung über den Abschluß eines Grundstückskaufvertrages binnen zwei Monaten ausüben. Die Frist beginnt mit Eingang des wirksamen Vertrages bei der Gemeinde. Es handelt sich um eine absolute Ausschlußfrist.

7. Die Beteiligten (Käufer + Verkäufer) müsen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Gemeinden angehört werden.

8. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes muss zwingend gegenüber dem Verkäufer erklärt werden.

9. Käufer wie Verkäufer können das ausgeübte gemeindliche Vorkaufsrecht innerhalb der Rechtsmittelfristen anfechten.

10. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrecht kann nur vom zuständigen Organ innerhalb der Gemeinde (idR der Gemeinde- oder Stadtrat) getroffen werden.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts handelt es sich nicht um eine Tätigkeit der Verwaltung und auch nicht um den Abschluss eines Vertrages, so dass weder der Bürgermeister nocht ein für den Abschluss des Kaufvertrages Bevollmächtigter zuständig ist.

In Ihrem Fall wäre die Frage zu beantworten, ob es sich bei dem Grundstück um eine Fläche handelt, für die nach dem B-Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist.

Als Kriterien für das Vorliegen eines öffentlichen Zwecks sind z.B. anerkannt die Sicherung des Eigenbedarfs der Gemeinde sowie ihrer Einwohner, des ortsansässigen Gewerbes und der Industrie mit öffentlichen Versorgungs- und Dienstleistungen (Daseinsvorsorge), die Bereitstellung der öffentlichen Infrastruktur, die kommunale Siedlungspolitik mit dem Ziel einer Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung, städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, Unterstützung der Wirtschaftsförderung, Berücksichtigung sozialer Belange der Leistungsempfänger, Beseitigung sozialer und sonst unzuträglicher Missstände.

Ein öffentlicher Zweck ist bei einem Gemeinbedarf Post wohl zu bezweifeln.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth

- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2007 | 11:47

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und Ihren Einschätzungen. Diese treffen jedoch nicht ganz den Kern der Frage. Erlauben Sie mir daher die Nachfrage.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde vom Rat beschlossen. Es geht um die Anfechtung des Bescheides.

Nach unserer Einschätzung liegt eine Kostellation vor, die nach § 26 Ziff. 4 BauGB die Ausübung des VR nach § 24 1.1 ausschließt, da der B-Plan immer noch "Gemeinbedarf Post" ausweist. Dieses wurde von der Gemeinde auch nicht geändert. Die Gemeinde will aber nun das VR ausüben zur Ansiedlung eines Kindergartens. Wir bitten um Ihre Einschätzung.

Gibt es verwaltungsrechtlich gesehen einen Unterschied zwischen "Gemeinbedarf Post" u. "Gemeinbedarf Kindergarten" ? Muss dieses nicht exakt im B-Plan so festgelegt werden ?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen. Ich erwarte Ihre geschätzte Antwort.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2007 | 12:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach § 26 Ziff. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des B-Plans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 II und III 1 BauGB aufweist.

Dieser Ausschlusstatbestand ist nach meiner Auffassung nicht gegeben, weil das Grundstück nicht mehr entsprechend den Festsetzungen des B-Plans genutzt wird, da sich auf dem Grundstück ein ehemaliges Postgebäude befindet, in welchem die Post nicht mehr residiert.

Vor diesem Hintergrund geht es um die Frage, ob es sich bei dem Grundstück um eine Fläche im Sinne von § 24 I Ziff.1 BauGB handelt, für die nach dem B-Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist.

Die Post muss sicherstellen, dass jeder Bewohner Postsendungen (Briefe, Zeitschriften,Kataloge und Päckchen) versenden und das dafür notwendige Porto kaufen kann.
Vor diesem Hintergrund wird sich die Gemeinde auf den Standpunkt stellen, dass nach dem B-Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist und damit die Voraussetzungen des § 24 I Ziff. 1 BauGB vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg
K. Roth
- Rechtsanwalt -


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