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Verzögerung Fertigstellungstermin DHH, weiteres Vorgehen

05.10.2011 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


08:53



Guten Tag,

unsere Frage bezieht sich auf die Konstellation und bereits beantwortete Frage von

http://www.frag-einen-anwalt.de/Verzoegerung-Fertigstellungstermin-DHH-__f146483.html

Es wurde uns folgendes Angebot als Schadenersatz gemacht.

Das Doppelhaus soll gem. Kaufvertrag am 15.12.2011 übergeben werden. Ab diesem Zeitpunkt befinden besteht Verzug. Die geplante Fertigstellung ist nach Auskunft unserer technischen Abteilung für den Mai/Juni 2012 geplant.

Dies bedeutet eine Überschreitung der Fertigstellung von 6,5 Monaten. D. h. ab diesem Zeitpunkt greifen auch anrechenbare Schadenersatzforderungen.

1. Bereitstellungszins

LBS monatl. 125,--

Sparkasse monatl. 375,--

KfW monatl. 169,--

Gesamt: monatl. 669,-- EURO

Ergibt bei einer Verzögerung von ca. 6.5 Monaten voraussichtliche Bereitstellungszinsen in Höhe von 4.348,--. Noch nicht gegengerechnet sind die Zinsen für das Darlehen, die planmäßig angefallen wären.

2. Die Einlagerungskosten

werden je Quartal auf 200 EURO beziffert. Ab 15.12.2011 bis 31.06.2012 sind diese mit dem 2,25fachen Faktor berücksichtigt (Gesamt 450,-- EURO).

Die Mehrkosten für Fenster in Schallschutzklasse II betragen ca. 1.850,-- EURO.


Folgender Ausgleich wird vom Bauträger vorgeschlagen (ohne Bereitstellunszinsen):

- Fußbodenheizung ohne Berechnung Wert 5.050,-- EURO

- Fenster in Schallschutzklasse II Wert 1.850,-- EURO

- Einlagerungskosten Wert 450,-- EURO

Gesamt Wert 7.350,-- EURO


Folgende Fragen haben wir zum Schadensersatz-Anspruch:

Ist es korrekt, dass Bereitstellungszinsen und Darlehenszinsen entgegen gerechnet werden können und nur ein Anspruch auf den Differenzbetrag besteht?

Wir haben laufende Mietkosten (keine Ersatzwohnung), die nun auch weitere 6-7 Monate laufen. Können diese ebenfalls geltend gemacht werden.

In 10 Jahren läuft der Kredit aus und es wird neu
verhandelt. Kann die Differenz zwischen den Zinssätzen für immerhin ein halbes Jahr geltend gemacht werden.

Ist das Schadensersatzangebot unseres Bauträgers
rechtlich korrekt und bei einem halben Jahr Verzug angemessen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!





05.10.2011 | 23:37

Antwort

von


(488)
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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Als Auftraggeber steht Ihnen aufgrund der Überschreitung des Fertigstellungstermins ein Verzugsschadenersatzanspruch zu. Alle Nachteile, die Ihnen wegen der verspäteten Fertigstellung des Hauses entstehen, sind vom Bauträger auszugleichen.Im Rahmen des Schadenersatzanspruches sind sie so zu stellen, wie sie vermögensmäßig bei rechtzeitiger Fertigstellung des Objektes stehen würden. Hierzu zählen insbesondere die Finanzierungsmehrkosten (ständige Rechtsprechung, u.a.BGH BauR 1993, S.600 )
Durch die nicht rechtzeitige Abrufung des Darlehensbetrages werden Ihnen von den Kreditinstituten Bereitstellungszinsen berechnet. Damit kompensiert die Bank den Verlust, der sich aus den fehlenden Zinseinnahmen für den bereits zugesicherten Nettodarlehensbetrag ergibt, der Ihnen zu einem bestimmten Stichtag ausgezahlt worden wäre und zwar zum Fertigstellungstermin. Darlehenszinsen fallen erst bei der Auszahlung des Darlehens an und sollten demzufolge hier keine Rolle spielen. Allerdings fallen unter dem Schadenersatzanspruch auch Zinsaufwendungen, die Ihnen durch länger als ursprünglich geplante Inanspruchnahme von Krediten entstehen. Hier kann die Berechnung ziemlich kompliziert werden, denn es ist letztlich eine Prognose bezüglich der künftigen Zinssätze anzustellen. Auf jeden Fall steht Ihnen der Anspruch zu, eine eventuelle Differenz zwischen den Zinssätzen für ein halbes Jahr geltend zu machen. Hier sollten Sie mit Ihrer Bank sich zwecks Berechnung in Verbindung setzen.

Weiter umfasst der Schadenersatzanspruch auch die sonstigen verzugsbedingten Aufwendungen, wie die Kosten der weiteren, planwidrigen Anmietung einer Wohnung oder Hauses. Auch diese Mehrkosten sind Ihnen zu erstatten. Die Mietkosten bis Mai/Juni 2012 oder noch später fallen somit ebenfalls unter dem Schadenersatzanspruch und sind vom Bauträger auszugleichen . Weiter fallen unter dem Schadenersatzanspruch die Einlagerungskosten.

Das Angebot des Bauherrn halte ich für zu gering bemessen. Lassen Sie sich erst einmal von Ihrer Bank durchrechnen, welche tatsächlichen Finanzierungsmehrkosten Ihnen durch die verspätete Herstellung des Objektes entstehen. Sie sollten gegenüber dem Bauträger letztlich auf den Ausgleich sämtlicher verzugsbedingter Beträge bestehen und sich nicht von vorn herein mit einer zunächst günstig aussehenden Summe abspeisen lassen.

Bei Unklarheit stehe ich gerne für eine Nachfrage zur Verfügung un verbleibe,


mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 06.10.2011 | 20:22

Guten Abend,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Heute kam nun der Bautenstandsbericht und die Zahlungsaufforderung der ersten Rate mit einem Zahlungsziel von 10 Tagen. Durch die bereits erwähnte Verzögerung und große Veränderungen haben wir ein Rücktrittsrecht des Kaufvertrages und wir möchten selbstverständlich den Schadensersatz und einen finanziellen Ausgleich erhalten.

Unser Baugutachter wird ein Gutachten erstellen, das nicht in den 10 Tagen Zahlungsziel fertig sein wird.

Erkennen wir mit der Zahlung den Kaufvertrag an und verlieren somit unsere Schadensersatz-ansprüche?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.10.2011 | 08:53

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bitte ich um Nachsicht, dass ich aufgrund eines Kurzurlaubes erst jetzt auf Ihr Nachfrage zurückkomme, die allerdings mit der ursprünglichen Fragen nichts zu tun und daher bestimmungsgemäß nicht zu beantworten ist. Letztlich ist auch die rechtliche Problematik ziemlich komplex, sodass ich für eine seriöse Antwort schon so einiges an Sachverhalt mehr wissen müsste, insbesondere müsste ich den Vertrag sowie den Schriftwechsel einsehen.Schließlich geht es um einiges. Sie können mich insofern gerne direkt kontaktieren.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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