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Verzug Fertigstellung / Vertragsstrafe / Rücktritt


| 22.07.2007 21:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

Im Dezember 2005 habe ich mit dem Bauträger J. einen notariellen Kaufvertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung abgeschlossen.
Die Termine für Fertigstellung und die Vertragsstrafe wurden im Vertrag wie folgt verankert (Auszug aus dem Kaufvertrag):
- §4, Abs. 5
"...Der Veräußerer strebt an, das Vertragsobjekt bis spätestens 30.06.2007 bezugsfertig bzw. nutzbar herzustellen und gemäß den Bestimmungen des §7 zu übergeben. Die Herstellung und Übergabe gemäß §7 hat jedoch spätestens am 30.09.2007 zu erfolgen, sofern keine außergewöhnlichen Umstände eintreten, die den Baufortschritt verzögern..."
- §4, Abs. 7
"Ist der Veräußerer mit der bezugsfertigen Herstellung der Wohnung im Verzug, so hat er ein Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von Euro 30,- pro Tag des Verzugs an den Erwerber zu bezahlen, zahlbar monatlich im Nachhinein.
Damit sind alle Verzugsschäden abgegolten, soweit der Veräußerer nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat, vorbehaltlich §9"
- §9 Haftungsklausel
Wenn und soweit in diesem Vertrag Haftungsbeschränkungen für den Veräußerer vereinbart sind, so bleibt dennoch die gesetzliche Haftung des Veräußerers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, oder aus der Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht unberührt, wenn der Veräußerer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und für sonstige von ihm grob fahrlässig oder vorsätzlich herbeigeführte Schäden. Dem Verschulden und der Pflichtverletzung des Veräußerers steht das seines gesetzlichen Vertreters oder seines Erfüllungsgehilfen gleich.

Mitteilungen des Bauträgers / Schriftverkehr:

- 17.03.2006 Mitteilung des Bauträgers: Beginn Erdarbeiten.
- 30.06.2006 Mitteilung des Bauträgers: "...Bauauftrag an das Bauunternehmer XYZ vergeben haben... Wir rechnen mit 16 Monaten Bauzeit für die Abschnitte 1 und 2 (ich gehöre zum Abschnitt 2). Der angestrebte Fertigstellungstermin zum 31.12.2007 ist damit gewährleistet (im Vertrag steht aber 30.06.2007!)
- Darauf habe ich am 07.07.2006 geantwortet, dass uns der Termin sehr überrascht hat, diese Terminverschiebung uns finanzielle Verluste und Schwierigkeiten wegen Verlängerung der Doppelbelastung und MwSt.-Erhöhung bringen würde, und wir nochmals um die Bestätigung der Fertigstellung bitten.
- 14.07.2006 Antwort des Bauträgers: "...die Fertigstellung zum 31.12.2007 ist nicht angestrebt, sondern per Generalunternehmervertrag zugesichert ist. Kosten die Ihnen auf Grund derzeitiger Verzögerungen (MwSt.-Erhöhung) entstehen sowie die Ihnen nach §4, Abs. 7 zustehende Nutzungsausfallentschädigung, werden von uns übernommen..."
- 08.09.2006 Mitteilung des Bauträgers: "...Da die Bauzeitenverzögerung nicht durch Ihr Verschulden zustande gekommen ist, sehe ich als meine Pflicht an, diesen Schaden von Ihnen abzuwehren. Dies bedeutet, dass wir die 9-monatige Bauzeitenverzögerung im Ratenabruf, der genau die Bauabschnitte definiert, berücksichtigen werden ... habe ich großzügigerweise entschieden, dass die erste und zweite Rate (58 % Bautenstand) mit 16% MwSt. abgerechnet wird... Darüber hinaus gilt natürlich die Regelung zur Nutzungsausfallentschädigung gemäß §4, Abs. 7 lt. Kaufvertrag..."
- Darauf habe ich am14.09.2006 geantwortet:
"...uns hat der Satz <<9-monatige Bauzeitenverzögerung>> in Ihrem Schreiben etwas irritiert. Sie haben uns doch in Ihrem Schreiben vom 14.07.2006 bereits zugesichert, dass es sich um max. 3 Monate Verzögerung handelt und dass der Termin 31.12.2007 nicht angestrebt, sondern zugesichert ist. Können Sie uns bitte nochmals mitteilen, wann aus heutiger Sicht der zugesicherte Fertigstellungstermin wäre?"
- 19.09.2006 Antwort des Bauträgers
"Die 9-monatige Bauzeitenverzögerung bezieht sich auf den internen Ablaufplan unseres Unternehmens. Mit dem Bauunternehmen XYZ konnten wir als fest zugesicherten Fertigstellungstermin den 31.12.2007 vereinbaren..."
- Am 13.05.2007 habe ich schriftlich angefragt, wie es nun jetzt mit der Fertigstellung tatsächlich aussieht. Wir müssen doch unsere heutige Mietwohnung rechtzeitig kündigen...
- Darauf keine offizielle Antwort
- Am 29.05.2007 habe ich nochmals per E-Mail angefragt.
- 18.06.2007 Antwort des Bauträgers per E-Mail:
"...Sie haben als zugesicherten Termin für die Fertigstellung Ihrer Wohnung im Kaufvertrag den 30.09.2007 eingetragen. Diesen Termin können wir zu unserem großen Bedauern nicht einhalten. Selbstverständlich greifen ab dem 1. Oktober die im selben Vertrag festgelegten Schadensersatzregelungen im Verzugsfall.
Der derzeit zugesicherte Termin für die Fertigstellung des Gesamtobjekts ist der 30. Juni 2008. Dieser Termin wird in jedem Fall eingehalten werden können..."
- Darauf meine Antwort am 19.06.2007 per E-Mail:
"...Wir bitten Sie nochmals um die Präzisierung des Fertigstellungstermins in Bezug auf unsere Wohnung XX im Haus Y. Bis jetzt gilt für uns immer noch die Antwort vom 14.07.2006 - Fertigstellung zum 31.12.2007 (Siehe Anlage)..."
- 19.06.2007 Antwort des Bauträgers per E-Mail
"...Was den präzisen Fertigstellungstermin angeht, so habe ich von unserer Technikabteilung keine genaueren Informationen erhalten können. ... Nach Auskunft des Technischen Projektleiters müssen wir vor diesem Hintergrund die Aussage aus dem Schreiben vom 14.7.2006 bis auf weiteres zurücknehmen ... Ich schlage vor, dass wir uns einmal persönlich ... zusammensetzen und Ihren Fall individuell besprechen..."

Und hier die Ergebnisse des Treffens mit dem Bauträger am 16.07.2007 (alles mündlich)
- Die Fertigstellung wird voraussichtlich auf Ende März 2007 verschoben. Genauer Termin wird in 2 Wochen bekannt gegeben.
Gründe für die Verschiebung: Ständiger Wechsel der Projektleiter, Bauunternehmer XYZ hat mehr gelt verlangt, Expandierung des Unternehmens (!)
- Wir sollten unsere Verluste/Belastungen zusammenschreiben und dem Bauträger präsentieren.
- Es besteht angeblich die Möglichkeit von dem Vertrag zurück zu treten, was sie sehr bedauern würden.

Wir haben einen neuer Termin für den 2.08.2007 festgelegt, um die weitere Vorgehensweise zu besprechen.


Meine Fragen:
1. Wann genau tritt die Vertragsstrafe in meinem Fall ein?
2. Kann ich jetzt, nachdem der Termin bereits zweimal verschoben wurde, die Höhe der Vertragsstrafe neu ansetzen? Ab welchem Zeitpunkt? Reicht dazu eine schriftliche Vereinbarung oder muss alles notariell bestätigt werden?
3. Sind bei mir die Voraussetzungen für einen Rücktritt bereits erfüllt?

Vielen Dank im Voraus.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Vertragsstrafe tritt nach § 4 Abs. 7 des Vertrages zum 01.10.2007 ein, soweit keine außergewöhnlichen Umstände eintreten, z.B. dass aufgrund von Witterungsbedingungen nicht auf der Baustelle gearbeitet werden kann. Hierzu muß Ihnen allerdings der Bauträger entsprechend hinweisen und die Verzögerung bzw. den neuen Herstellungs- und Übergabetermin mitteilen. Die bislang vorgetragenen Gründe für die Verzögerungen - Wechsel der Projektleister etc. - stellen jedenfalls keine solche Umstände dar.

Der Verzugsschaden ist dann jeweils am Ende des jeweiligen Monats an Sie zu zahlen. Obgleich der Fertigstellungstermin immer wieder verschoben wurde, habe ich Ihren Ausführungen keine Änderung der Vertragsstrafe entnehmen können, so dass diese weiterhin Bestand hat.

2. Die Höhe der Vertragsstrafe kann im Verhandlungswege neu geregelt werden, insbesondere vor dem Hintergrund der mehr zu leistenden Umsatzsteuer, die schnell die Höhe der Vertragsstrafe egalisiert. Insoweit sollte der (bisherige) Termin für die Vertragsstrafe festgehalten werden und die Vertragstrafe um die Umsatzsteuer erhöht werden. Da die ursprüngliche Regelung notariell geregelt war und möglicherweise auch eine sofortige Vollstreckung gegen den Bauträger ermöglicht, empfehle ich auch für eine Neuregelung ebenfalls einen notariellen Nachtrag zu wählen. Sie sollten allerdings für die konkreten Verhandlungen und Änderungen der Vertragsstrafenregelungen einen Kollegen vor Ort zu Rate ziehen. Dieser kann dann die entsprechenden Verzögerung anhand einer Prüfung des Kaufvertrages quantifizieren.

3. Hinsichtlich der Voraussetzungen für einen Rücktritt sind zunächst die vertraglichen Regelungen maßgebend. Danach sollte der notarielle Vertrag entsprechende Regelungen zum Rücktritt enthalten. Bevor eine entsprechender Rücktritt erwogen bzw. gegenüber dem Notar erklärt werden soll, wäre zunächst der Vertrag auf die Voraussetzungen für eine Rücktritt hin zu prüfen, insbesondere an wen mit welcher Frist/Nachfrist der Rücktritt zu erklären ist. Da der zugesicherte Termin am 30.09.2007 nicht eingehalten wird, wäre auch eine Rücktritt nach den gesetzlichen Regelungen gem. § 323 BGB möglich, wobei aufgrund der Mitteilung des Bauträgers eine Fristsetzung mit Androhung des Rucktrittes wohl entbehrlich ist.

Ich hoffe Ihnen einen entsprechenden Überblick verschafft und weitergeholfen zu haben. Aufgrund der Größenordnung und Relevanz empfehle ich für den angesetzten Termin als auch bei einem Rücktritt einen Kollegen zu Rate zu ziehen. Gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Beratung zur Verfügung. Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2007 | 10:09

Vielen Dank Herr Schröter für die ausführliche Antwort.

Dennoch hätte ich noch Klärungsbedarf zum Punkt 3 (Voraussetzungen für Rücktritt)

Nachdem ich den Kaufvertrag zum x-ten Mal durchforstert habe, habe ich endlich einen Passus zum Thema Rücktritt gefunden:
§8 Rechts- und Sachmängel. Abs. 3.a) Sachmängel:
"Für die Bauleistung gilt das Leistungsstörungsrecht des BGB über den Werkvertrag mit folgenden Maßgaben:
Der Erwerber kann zunächst nur Nacherfüllung verlangen; bei Fehlschlagen der Nacherfüllung kann der Erwerber mindern, unbeschadet seiner weiteren Rechte. das Recht wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten, ist ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung des Veräußerers unerheblich ist (§323 Abs. 5 Satz 2 BGB)..."

Nachfrage:
- soviel ich aus diesem Passus verstanden habe, ist im Vertrag bezüglich Rücktrittsrecht wegen Verzug der Fertigstellung nichts vereinbart, für mich gilt also die Regelung nach BGB?
- was bedeutet Ihr Satz : "...wobei aufgrund der Mitteilung des Bauträgers eine Fristsetzung mit Androhung des Rücktrittes wohl entbehrlich ist" - bedeutet das, dass der Bauträger sich selbts eine Frist gesetzt hat - den 31.12.2006?

Vielen Dank nochmals für die sehr nützliche Information.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2007 | 23:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

das gesetzliche Rücktrittsrecht ist in § 323 BGB geregelt. Danach besteht ein Rücktrittsrecht, wenn der Bauträger nicht in der Lage ist, die geschuldete Leistung zu erbringen. Dabei muß der Gläubiger in diesem Falle Sie, dem Bauträger ein Frist setzen, in der dieser die Möglichkeit hat die Leistung zu erbringen. Eine solche Fristsetzung ist allerdings nach Abs. 2 BGB entbehrlich, wenn der Schuldner, hier der Bauträger, die Leistung nicht zu dem vereinbarten Termin erbringen kann. Nach Einlassung des Bauträgers steht bereits jetzt fest, dass eine erhebliche Fristüberschreitung droht. Insoweit ist eine Nachfristsetzung entbehrlich, da auch diese den Bauträger nicht in die Lage versetzt, den Vertrag zu erfüllen. Demnach könnten Sie am 01.10.2007 vom Vertrag ohne Setzung einer angemessenen Frist zurücktreten.

Weiterhin greift Abs. 4 BGB, wonach Ihnen bereits jetzt ein Rücktrittsrecht zusteht, da bereits jetzt feststeht, dass der Termin 30.09 nicht eingehalten werden kann. Dies hat Ihnen der Bauträger mitgeteilt.

Für das Gespräch am 03.08. stellt dies ein sehr gute Verhandlungsposition dar, soweit Sie natürlich am Vertrag festhalten wollen. Ist dies nicht der Fall, sind auch weitergehende Verhandlung nicht erforderlich. Dann allerdings sollten Sie Ihr Rücktrittsrecht mit entsprechender vorherigen Beratung durch eine Kollegen ausüben. Gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehenden Beratung zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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