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Verzug komplette Fertigstellung Haus

25.10.2011 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Wir haben per Bauträgervertrag ein Doppelhaus gekauft. Als Fertigstellungstermin im Kaufvertrag ist der 31.08.2011 genannt.
Durch Sonderwünsche wurde der letztmögliche Termin auf den 22.09.11 vertraglich und im Konsens verzögert. So weit so gut...

Bei der Abnahme am 30.08.2011 wurden 23 Mängel festgestellt, die bis dato erst zu 50 % behoben sind.
Vor allem waren (und sind bis heute) die Aussenanlagen incl. der Garage nicht fertiggestellt.
Im Kaufvertrag steht, dass "...die Aussenanlagen aus witterungsbedingten Gründen auch später fertig gestellt werden können...".
Die Verzögerungen sind jedoch definitiv nicht witterungsbedingt. Die Hauptbauzeit lag im Sommer und bis heute gab es weder frostbedingten Arbeitsausfall noch sonst irgendeine besondere Wettersituation.
Während der Bauzeit wurde auf unsere Fragen immer geantwortet, dass alles pünktlich fertig werden würde (Aussage liegt auch schriftlich vor)

Da wir in Termindruck waren, haben wir am 31.08.2011 die komplette Restrate gezahlt und sind nach Erbringung von Eigenleistungen am 29.09.11 eingezogen..

Am 23.09.11 haben wir den Bauträger schriftlich in Verzug gesetzt bzgl. der Garage / Aussenanlage und der Mängelbehebung.

In einem Vergleichsangebot haben wir vom Bauträger dann am 10.10.11 einen Betrag von 10 Euro pro Tag gefordert, an dem die Garage / Aussenanlagen nach dem 22.09.11 nicht fertiggestellt sind. Zusätzlich 5 Euro pro Tag für die erst am 11.10.11 installierte Duschabtrennung und 5 Euro pro Tag für die niocht erfolgte vollständige Erledigung der Mängelliste vom 30.08.11.

Darauf hin erfolgte keinerlei Reaktion.

Frage 1: Kann sich der Bauträger tatsächlich auf den Passus der witterungsbedingten späteren Fertigstellung beziehen, obwohl keine entsprechende Grundlage besteht?

Frage 2: Welche Erfolgsaussicht besteht beim Einschalten eines Anwalts?

Frage 3: Mit welchen Kosten müssen wir in einem solchen Fall rechnen?

Frage 4: Ist die Höhe des von uns geforderten Ausgleichs angemessen oder zu niedrig / zu hoch?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Bauträger, wenn es um witterungsbedingte - bauzeitverzögernde - Umstände geht. Dieses festzustellen, funktioniert (im Prozess) jedenfalls) nur im Rahmen eines Beweisverfahrens, z. B. eines Sachverständigengutachtens.

Der Vorteil liegt also bei Ihnen, insbesondere wenn man die von Ihnen geschilderte tatsächliche Lage bedenkt.

Durchschnittliche Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung.

Ist bei Ihnen die VOB/B vereinbart worden (= Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B), so gilt nach § 6 - Behinderung und Unterbrechung der Ausführung - zudem - aber auch im Grundsatz ansonsten:

Glaubt sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, so hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren.

Ausführungsfristen werden verlängert, soweit die Behinderung verursacht ist:

a)
durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers,

b)
durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Auftragnehmers oder in einem unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb,

c)
durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände.

Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung (siehe oben).

2.
Insofern bestehen hier aller Voraussicht relativ gute Erfolgschancen, falls sich der Bauträger darauf berufen sollte.

Die Einschaltung eines Anwalts ist häufig wirkungsvoll - auch bereits außergerichtlich.

Geht Ihr finanzielle Interesse über 5.000,- € hinaus, müsste sowieso spätestens vor Gericht wegen des Anwaltszwangs ein Kollege beauftragt werden.

3.
Bezüglich der Kosten für einen Anwalt:

Ich gebe Ihnen das Bsp. anhand der Summe von 5.000,- €:

Anwaltskosten für außergerichtliche Tätigkeiten
Streitwert: 5.000 Euro
1,30 Geschäftsgebühr:391,30 Euro
Auslagenpauschale: 20,00 Euro
19% Umsatzsteuer: 78,15 Euro
Summe Außergerichtliche Tätigkeiten: 489,45 Euro

Da Sie aber bereits die Gegenseite in Verzug gesetzt haben, können die Anwaltskosten als Verzugsschadensersatz und notwendige Rechtsanwaltskosten der Gegenseite aufgebürdet werden.

4.
Es kommt darauf an, ob so etwas im Bauvertrag vereinbart ist, als Vertragsstrafe.

Ansonsten müssten Sie aber jeden Verzugsschaden einzelnen belegen, wobei aber im Wege eines Vergleichsangebots natürlich eine Pauschalisierung vorgenommen werden kann.

Ihre Berechnungen und Sätze halte ich auf den ersten Blick für angemessen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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