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Schadensersatz bei Verzug Fertigstellung einer Eigentumswohnung

16.11.2011 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben im Dezember 2009 eine Eigentumswohnung gekauft, die laut Vertrag zum 31.12.2010 saniert und fertiggestellt übergeben werden sollte. Da der Bauträger erst Ende 2010 alle Wohnungen in dem Gebäude verkauft hat, wurde mit den Sanierungsarbeiten erst im Dezember 2010 begonnen. Die Fertigstellung der Wohnung hat sich um ein Jahr verzögert. Der Bauträger hat uns Schadensersatz zugesichert. Allerdings möchte er nur die angefallenen Zinsen von April 2010 bis November 2010 nach Vorlage einer Bankbescheinigung bezahlen. Der Bauträger hatte im Februar schriftlich angekündigt, dass aufgrund der Wetterbedingungen ein Baustopp erforderlich ist. Tatsache ist aber, dass bis Ende des Jahres 2010 noch überhaupt keine Massnahmen stattgefunden hatten und der Baustopp wegen Witterungsbedingungen nur ein Vorwand war.

Unsere Frage:
Was können wir als Schaden tatsächlich geltend machen?

- komplette Zinsen, die wir im Jahr 2010 bezahlt haben?
- Bereitstellungszinsen?
- Erstattung der entgangenen Mieteinnahmenl?

Die Wohnung ist ein Anlageobjekt finanziert sich eigentlich über die Mieteinnahmen. Die Wohnung befindet sich in einem aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnkomplex. Die Wohnungen in den anderen fertiggestellten Gebäuden sind alle erfolgreich vermietet.



-- Einsatz geändert am 16.11.2011 12:31:26

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Sehr geehrte Fragesteller,

unter Schilderung Ihres Sachverhalts und der gemachten Angaben möchte ich Ihre Fragen beantworten, jedoch auch gleichzeitig darauf hinweisen, dass ohne konkrete Durchsicht des Vertrags mit dem Bauträger keine konkreten Aussagen getroffen werden können. Insbesondere ist nicht ersichtlich, ob hier auch ein VOB-Vertrag geschlossen wurde, der neben dem reinen Kauf der Eigentumswohnung als Sondereigentum für die Sanierung abgeschlossen wurde.
Hier sollte eine Überprüfung des Vertrags, insbesondere wegen der behaupteten Schlechtwetterbehinderung, erfolgen, um konkret die Pflichtverletzungen darlegen zu können.
Relevant wäre hierbei auch zu klären, ob ein Fixtermin wirksam vereinbart wurde, zu dem die Wohnung fertiggestellt werden sollte. Hiervon gehe ich wegen Ihrer Ausführungen im Folgenden aus:
Pflicht des Bauträgers war es, die Wohnung zu dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt in saniertem und vertragsgerechtem Zustand, nämlich vermietbar, zur Verfügung zu stellen.
Grundsätzlich hat Ihr Vertragspartner seine Verpflichtung, die Wohnung zum Dezember 2010 fertiggestellt zur Verfügung zu stellen, nicht erfüllt. Da dies ein nach dem Kalender zu bestimmendes Datum ist, war der Bauträger grundsätzlich mit Verstreichenlassen der Frist in Verzug, ohne dass es hierzu einer Mahnung bedurfte, vgl. § 286 II Nr. 1 BGB.
Zu prüfen wäre an dieser Stelle explizit die behauptete Behinderungsanzeige, die der Bauträger nach Ihrer Aussage rechtsgrundlos geltend machte. Diese muss im Einzelfall unter Beachtung der jeweiligen einschlägigen Bestimmungen des Vorhabens überprüft werden.
War die Behinderungsanzeige nicht korrekt und lag keine Behinderung vor, so wäre über den gesamten Zeitraum Verzug gegeben mit der Konsequenz, dass Schadensersatz zu leisten gewesen wäre. Sie müssen so gestellt werden, als hätte der Bauträger rechtzeitig erfüllt.
Hierzu zählen in jedem Fall die Bereitstellungszinsen der Bank, sowie weitere Kosten, die durch die Verzögerung entstanden sind. Ebenfalls sollten die Finanzierungszinsen hierunter fallen, wenn sich durch die Verzögerung eine höhere Belastung ergeben hat. Hier müssten Sie die höheren Zinskosten evtl. wegen Wegfalls einer Zinsbindung etc. darlegen.
Bei den Mieteinnahmen müssten Sie darlegen und im Zweifel beweisen, dass Ihnen ab Dezember 2010 ein Mieter zur Verfügung gestanden hätte. Dies gilt auch für die Folgemonate. Für diesen Zeitraum, zu dem Sie erstmal hätten vermieten können, können Sie Schadensersatz in Höhe der entgangenen Mieteinnahmen geltend machen.
Ich gehe weiterhin davon aus, dass Sie den Bauträger schriftlich und nachweisbar (Einschreiben oder Telefax) aufgefordert haben, die obigen Kosten zu tragen.
Da der Bauträger scheinbar nicht bereit ist, die von ihm verursachten Kosten zu übernehmen, befindet er sich auch mit der Erstattung der Kosten im Verzug.
Daher sind u.U. auch die Kosten für dieses Forum als Schadensersatz nach § 286 BGB erstattungsfähig, ebenso wie die Beauftragung eines Rechtsanwalts. Auch diese Kosten können wegen des Verzugs als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Wegen der Schwierigkeit der Durchsetzung von Ansprüchen und der konkreten Bezifferung, soweit von Ihnen noch nicht vorgenommen, sollten Sie einen Rechtsanwalt außergerichtlich mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Hierfür stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Sollten Aspekte Ihrer Frage nicht beantwortet worden sein, so nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2011 | 13:33

Sehr geehrter Herr Strassner, herzlichen Dank fuer die Beantwortung meiner Frage. Bezüglich der Vermietung möchte ich noch folgendes anmerken: Da sich der Fertigstellungstermin verzögert hat, haben wir die Wohnung offiziell zum Vermieten nicht angeboten. Wir hatten zwar zwischendurch eine private Anfrage, die wir aber aufgrund der Nichtfertigstellung ablehnen mussten.

Da es sich bei dem Gebäudekomplex um ein äusserst beliebtes und gut vermietetes Objekt in einer beliebten Großstadt handelt, gehen wir davon aus, dass wir sofort einen Mieter gefunden hätten, zumal es sich bei der Wohnung um eine besonders schönes Exemplar handelt.

Macht es dennoch Sinn, die entgangenen Miteinnahmen einzufordern?

Mir besten Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2011 | 14:08

Es ergibt durchaus einen Sinn, diese Einnahmeverluste geltend zu machen.

Zum einen haben Sie eine konkrete Anfrage zur Vermietung der Wohnung ablehnen müssen. Damit liegt der Schaden vor, denn wäre die Wohnung bzugsfertig gewesen, so hätten Sie vermieten können und hätten Mieteinnahmen gehabt, die Ihnen durch die Nichtfertigstellung entgangen sind.

Zum anderen ist es im Rahmen eines Prozesses vom Richter - unabhängig von dieser konkreten Vermietbarkeit - im Rahmen der Beweiswürdigung zu bestimmen, ob die Wohnung hätte vermietet werden können. Hier dürfte nach Ihrer Auffassung die hohe Wahrscheinlichkeit einer Vermietungsmöglichkeit zu beachten sein. Diese abstrakte Möglichkeit müssten Sie allerdings darlegen. Wie ein Richter hierüber befinden würde, kann leider nicht prognostiziert werden.

Da Sie aber eine konkrete Möglichkeit hatten, spielt diese abstrakte Vermietbarkeit meiner Auffassung nach zunächst keine Rolle, es sei denn, dass diese Wohnung nicht zum Dezember 2010 hätte gemietet werden sollen, sondern erst danach, z.B. erst ab Juni 2011. Für den Zeitraum, wo kein konkretes Mietangebot vorlag müsste dann abstrakt versucht werden, die Vermietungsmöglichkeiten darzulegen.

Sie sollten den Schaden daher geltend machen.

Freundliche Grüße

Henrik Straßner
Rechtsanwalt


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