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Vertragsrecht, Immobilien, Schaden verschwiegen, WEG-Sitzung, Sondernutzungsrecht

| 26.08.2014 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Zusammenfassung: Zur Aufklärungspflicht über vorhandene Schäden beim Verkauf einer Eigentumswohnung.

Sehr geehrte Frau RAin, sehr geehrter Herr RA,

wir haben vor zwei Monaten unsere ETW verkauft.
Diese befindet sich in einem Dreifamilienhaus im 1. Stock.
Wir haben im Kaufvertrag sämtliche uns bekannten Mängel und baulichen Veränderungen benannt.(Nässe im Keller, Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum inkl. Dachfenster durch den Eigentümer im DG, welcher das Sondernutzungsrecht für den Dachboden hat)
Nicht im Vertrag benannt wurde die Tatsache, dass der Eigentümer im DG den Ausbau ohne schriftliches Einverständnis der anderen WEG vorgenommen hat.

Nun wirft uns der Käufer vor, wir hätten ihm einen Schaden am Dach verschwiegen.
Auf diesen wurde der Käufer vom Eigentümer des DG hingewiesen.
Dazu ist folgendes zu sagen:
Anfang 2011, also vor mehr als drei Jahren, kam es wetterbedingt dazu, dass starker Wind Schnee unter die Dachziegel geweht hatte. Dieser ist geschmolzen und an der vom Eigentümer DG in Eigenregie angebrachten Isolierungsfolie runter gelaufen und anschließend durch die Decke seines Kinderzimmers getropft.

Im Rahmen eines WEG-Treffens wurde darüber gesprochen, dass ein "Schaden" am Dach wäre und eine Dachdeckerfirma einen Kostenvoranschlag machen soll.
Es handelte sich um ein Treffen und keine offizielle WEG Sitzung. Das Protokoll wurde nur vom Protokollanten - in dem Fall dem Eigentümer DG - unterschrieben.
Zwar wurde von der Partei im DG ein Kostenvoranschlag eingeholt, dieser beinhaltete aber ausschließlich die Kosten für ein neues Dach und nicht des "Schadens" Ursache.
Seit dem wurde seitens der Partei im DG nie wieder über dieses Ereignis gesprochen. Bis zu dem Tag, an dem sich die Käufer unserer ETW der Partei im DG vorgestellt haben.

Die Käufer werfen uns jetzt vor, den "Schaden" am Dach vorsätzlich verschwiegen zu haben.

Wir haben dieses Ereignis nicht bewusst verschwiegen, sondern schlicht und ergreifend nicht mehr im Kopf gehabt, da es drei Jahre zurückliegt und nicht mehr thematisiert wurde.

Nun wollen die Käufer durch eine Dachdeckerfirma feststellen lassen, wie teuer die Reparaturkosten wären bzw. wie hoch die Kosten bei Reparaturverzögerung wären und diese anteilsmäßig von uns verlangen. (Das Rücklagenkonto weist nur einen relativ kleinen Wert auf)

Hier die Fragen:

1. Bestand von unserer Seite die Offenbarungspflicht bzgl. dieses Vorkommnisses, obwohl es mehr als drei Jahre zurück liegt, nur einmalig auftrat und nicht klar ist, ob es ein Schaden am Dach ist oder durch das nicht fachgerechte Anbringen der Isolierungsfolie durch den Eigentümer im DG entstanden ist?

2. In wieweit dient das Protokoll des WEG-Treffens als Beweis dafür, dass wir von dem "Schaden" Kenntnis hatten?

3. Müssen wir hier mit einer Klage wegen arglistiger Täuschung rechnen?

Vielen Dank für Ihre Bemühung!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In Ihrem Fall ist zunächst grundsätzlich zwischen dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum zu unterscheiden, da sich hiernach eventuell Ihnen gegenüber bestehende Minderungsansprüche richten. In einem zweiten Schritt ist dann zu fragen, ob der „Dach-Schaden" Gemeinschafts- oder Sondereigentum betrifft.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bestandteile der Immobilie, die nicht a) sonderrechtsfähig und b) durch Teilungseigentum oder WEG-Beschluss dem Sondereigentum zugewiesen wurden. Eine Sonderrechtsfähigkeit fehlt insbesondere bei tragenden oder isolierenden Elementen eines Gebäudes.
Soweit ich den Sachverhalt verstehe, ist die Dachhaut nach wie vor unversehrt. Lediglich die vom DG-Eigentümer angebrachte Isolierungsfolie wurde beschädigt. Nach den eingangs dargestellten Überlegungen könnte man zunächst davon ausgehen, dass die beschädigte Isolierungsfolie im Gemeinschaftseigentum stand. Dem steht aber entgegen, dass es die Isolierungsfolie bei Begründung des Sondereigentums am Dachgeschoss nicht gab, und dass das Anbringen der Isolierungsfolie auch nicht von der WEG beschlossen wurde. Dies lässt den Schluss zu, dass die Isolierungsfolie im Sondereigentum des DG-Eigentümers steht, da Ausbauten von Sondereigentum immer dem betreffenden Sondereigentum zuzurechnen sind. Somit besteht ein „Dach-Schaden" nicht am Gemeinschaftseigentum.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Einzelfragen gerne wie folgt:

Zu 1)
Eine Aufklärungspflicht bestand nur hinsichtlich des Kaufgegenstandes. Der Kaufgegenstand wiederum bestand in dem auf Sie entfallenden Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an Ihrer Wohnung. Folglich hätten Sie die Käufer über Schäden des Gemeinschaftseigentums (da dies den Miteigentumsanteil betrifft) und IHRES Sondereigentums aufklären müssen. Da der Schaden aber weder das Gemeinschafts- noch Ihr Sondereigentum betraf, bestand insoweit keine Aufklärungspflicht.

Zu 2)
Das Protokoll weist in der Tat nach, dass Sie Kenntnis vom Schaden hatten. Dies ist aber für Ihren Kaufvertrag irrelevant, da der Schaden nicht den Kaufgegenstand betraf, s.o.

Zu 3)
Dass Sie mit einer solchen Klage rechnen müssen, lässt sich nicht ausschließen – immerhin kann theoretisch jeder jeden verklagen. Dass die Käufer mit einer solchen Klage erfolgreich sein sollten, lässt sich jedoch nicht erkennen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 26.08.2014 | 15:17

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